[스페셜 리포트] 새바람부는 경매 시장, 재테크 한 축으로 당당히 ‘등극’

[WM국 김민정 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 거치면서 투자, 재테크 등 자산관리에 대한 관심이 늘고 있는 가운데 경매 시장이 각광을 받고 있다. 자신의 발품을 팔아 수익을 극대화할 수 있는 적합한 수단 중 하나가 경매이기 때문이다.

분야도 부동산 등 기존의 전통적 경매 투자에서 미술, 음악 등으로 다양하게 확대되고 있다. 적재적소에 투자해 자산을 불리는 경매 재테크, 어디에 어떻게 투자해야 할까.

수도권 부동산 경매 낙찰가율, 매달 신기록 경신

최근 부동산 경매 시장에 투자 수요가 몰리고 있다. 특히 수도권 경매시장이 ‘불장’이다. 서울과 수도권의 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)이 고공행진을 거듭하고 있는 것. 서울에서는 아파트 대체재인 오피스텔의 낙찰가율이 치솟고, 인천에서는 아파트 낙찰가율이 역대 최고치를 갈아치웠다.

코로나19 장기화로 경매 물건은 줄었으나, 주택 수요가 집중되면서 일부 중저가 아파트 물건이 입찰가보다 높은 가격에 거래되기도 한다. 또 실거주보다 임대수익이 목적인 투자 상품 성격이 짙은 오피스텔을 비롯해 다세대·연립주택 등 빌라 물건도 빠르게 소진되면서 경매 시장이 갈수록 뜨거워지고 있다.

법원경매 전문기업 지지옥션의 7월 경매 동향 보고서에 따르면, 지난 7월 법원 경매시장에서 서울 오피스텔 평균 낙찰가율은 102.4%를 기록했다. 전월(100%)보다 2.4%p 오르면서 역대 최고 기록을 경신했다. 특히 2달 연속 오피스텔 낙찰가율이 100% 이상을 기록한 것은 이번이 처음이다. 낙찰가율이 높을수록 경매 입찰 경쟁이 치열하다는 의미다.

월 평균 오피스텔 낙찰가율은 지난해 72.76% 수준으로, 통상 70~80% 수준에 머물렀다. 하지만 올해 들어 아파트 물건이 급감하면서 주거 대체재로 오피스텔을 찾는 사람이 증가, 경쟁이 치열해지고 있다. 서울 오피스텔 평균 낙찰가율은 지난 3월 80.95%에서 4월 91.8%로 오르더니, 5월 92.4%, 6월 100% 등으로 꾸준히 상승했다.

수도권 부동산 경매시장도 비슷한 흐름이다. 인천에선 7월 아파트와 오피스텔의 낙찰가율이 역대 최고치를 경신했다. 코로나19 4차 대유행의 여파로 7월 12일부터 수도권 대부분 법원이 휴정에 들어간 탓에 경매 진행건수와 낙찰건수는 지난 6월보다 각각 1,469건, 669건 감소했다. 낙찰률과 낙찰가율도 전달보다 1.0%p, 4.0%p 각각 하락했다.

하지만 인천지법에선 수도권에서 유일하게 한 차례의 휴정도 없이 경매가 열렸다. 7월, 인천 아파트 낙찰가율은 역대 최고치인 118.5%를 기록했다. 인천 아파트의 지난 5월부터 3개월 동안 낙찰가율은 ▲5월 106.7% ▲6월 108.2% ▲7월 118.5%를 기록하는 등 상승폭을 점차 확대하고 있다.

이는 관련 통계를 작성한 2001년 이후 가장 높은 낙찰가율이다. 또 인천 아파트 법원경매 평균 응찰자 수는 전달(8.4명) 대비 1.6명 늘어난 10.0명으로 나타났다. 아파트 낙찰가율 상승은 오피스텔 낙찰가율로 이어졌다. 지난 7월 인천 오피스텔 낙찰가율은 전달(68.0%)보다 22.5%p 오른 90.5%기록 역대 최고치를 기록했다.

수도권 아파트값은 4주째 최고 상승률을 기록했다. 한국부동산원이 발표한 8월 둘째 주(9일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 수도권 아파트값은 0.39% 올라, 전주(0.37%) 대비 소폭 상승했다. 이는 부동산원이 주간 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 9년 3개월 만에 최고 상승률이다.

전문가들은 최근 집값과 전셋값이 가파르게 오르면서 내 집 마련 수요가 법원경매로 몰려 낙찰가율이 상승하고 있다고 분석했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수급불균형에 따른 집값 상승이 이어지면서 내 집 마련 수요가 시세보다 낮은 가격으로 집을 살 수 있는 경매시장으로 집중되고 있다”며 “아파트 경매 매물은 줄고, 수요가 늘면서 서울과 수도권의 감정가 대비 낙찰가 비율이 오르고 있다”고 설명했다.

권 교수는 “단기간에 주택 공급을 늘리기 위한 뚜렷한 대책이 없는 상황에서 기존 매매시장의 가격 상승으로 주택 수요가 경매시장으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다”면서 “응찰자가 꾸준히 늘어나면서 일부 아파트 물건은 낙찰가와 매매값의 차이가 거의 나지 않은 경우도 있다”고 덧붙였다.

미술품 경매, 변화의 바람 불어

미술품 경매 시장에도 변화의 바람이 불고 있다. 중장년층의 전유물로 여겨졌던 미술품 시장의 향유층이 20~30대(MZ세대) 젊은 세대로 확대되는 추세다. 이처럼 미술 컬렉터의 연령대가 폭넓어지는 추세는 비단 국내만의 흐름은 아니다.

세계 최대 규모의 아트페어를 주관하는 스위스 아트바젤과 금융그룹 UBS가 발표한 ‘2021 미술 시장 보고서’를 보면 주요 10개국 고액자산가 컬렉터 2,569명 중 52%가 MZ세대인 것으로 나타났다.

MZ세대는 지난 2020년 한 해 동안 평균 22만 8,000달러의 미술품을 구매했다. 국내에서도 미래 가치가 기대되는 미술품 투자에 관심을 쏟는 젊은 세대가 점차 늘어나는 추세다. 서울옥션이 올해 1분기 진행한 온라인 경매에서 MZ세대가 차지한 낙찰 비중은 11%로, 무시할 수 없는 수준이다.

국내 미술품 시장의 신규 진입자가 고소득 전문직이나 고액자산가에만 국한되지 않는다는 점도 눈에 띈다. 수천만원대 작품 값을 일시에 치르는 ‘큰손’들도 물론 존재하지만 100만원 미만부터 수백만원 선의 작품 위주로 투자하는 직장인도 적지 않다.

작품의 소유권을 잘게 쪼개 공동구매를 하는 케이스도 점차 늘어나는 분위기다. 이런 흐름 속에서 미술품 경매 시장이 갈수록 대중화될 수 있다는 기대감이 미술계 관계자들 사이에서 감돌고 있다.

최근 달라진 세법도 미술품 경매 시장의 성장세에 힘을 실어주는 부분이다. 지난해 11월 ‘소득세법’이 개정되면서 미술품 양도차익이 세율 20%의 기타소득으로 고정됐다. ‘소득세법’이 개정되기 전에는 거래 횟수에 따라 많게는 42%의 세금을 내야 했던 것과 비교하면 세금 부담이 크게 줄어든 셈이다.

젊은 컬렉터들을 다수 보유하고 있는 피카프로젝트와 서울옥션블루가 NFT(대체 불가 토큰) 미술품 시장에 진출한다고 밝히면서 국내 미술품 디지털 자산화에 대한 관심 또한 높아지고 있다.

NFT는 비트코인처럼 블록체인 기술을 활용해 디지털 콘텐츠에 별도의 고유한 인식 값을 부여한 것으로, 일종의 ‘디지털 등기부등본’이다. 블록체인 기술을 기반으로 개별 디지털 파일에 고유의 인식번호를 붙여, 자산으로서의 가치를 인증해준다.

디지털 파일 원본을 훼손하거나 위조할 수 없고, 온라인상에서 파일 복제가 무한대로 일어난다고 해도 단 하나의 오리지널 파일을 가려낼 수 있다는 것이 큰 장점으로 꼽힌다. 원본과 복제본의 차이가 없어 투자자산으로서의 가치가 낮았던 디지털 아트의 맹점을 ‘대체 불가능한 토큰’이 보완해주는 셈이다.

실제로 미술 투자 서비스 기업인 피카프로젝트는 지난 3월 국내 최초로 진행된 NFT 미술품 경매에서 마리킴의 ‘Missing and found’(2021)가 288 이더리움에 낙찰됐다고 밝혔다. 이는 한화로 환산하면 6억원에 해당하는 금액으로, 약 5,000만원인 시작가보다 11배 이상 오른 마리킴 작품 역대 최고가다.

서울옥션블루 관계자는 “NFT 예술품은 유일무이한 자산이며 위변조가 불가능해 거래 내역을 추적할 수 있고, 제3자 검증 없이도 진위 확인이 가능하다”며 “작품에 희소성과 유일성이라는 가치를 부여할 수 있기 때문에 미술 시장에서 그 영향력이 급격히 높아지고 있다”고 설명했다.

투자와 재미를 동시에, 뮤직테크 즐기는 법

음악 시장에서는 저작권을 투자자산으로 활용하는 ‘음악 저작권 경매’가 화제다. 좋아하는 음악의 저작권 일부를 경매를 통해 낙찰받고, 이를 주식처럼 사고 팔 수도 있다. 대체 투자처를 찾는 MZ세대 사이에서 주목받는 플랫폼으로, 가수의 활동을 응원한다는 의미가 담긴 일종의 ‘덕질테크’다.

투자 가치가 높은 음원을 선별해 저작권 지분의 일부를 음악 경매업체인 뮤직카우가 사들인 뒤 이를 잘개 쪼개 경매를 진행하게 되는데, 경매가 끝나면 최종 수익금의 50%를 창작자들에게 배분해주는 식으로 창작 활동을 지원한다.

투자자는 자신이 사들인 저작권 지분에 따른 저작권료 수익을 매월 연금처럼 받을 수 있다. 특히 저작권 보호 기간 동안 경매 시작가 대비 연 8%의 수익률을 올릴 수 있도록 설계됐다.

다만 이 플랫폼을 통해 저작권 지분을 낙찰받았다 할지라도, 저작권법상의 모든 권리를 구매했다고 오해하는 것은 금물이다. 보유한 지분율에 따라 저작권료 수익을 나눠 가질 수 있는 것은 맞지만, 이를 벗어난 권리를 실제 저작권자와 동일하게 행사하는 것은 불가능하다. 정산받을 저작권료 수익에 대한 ‘청구권’을 보유한 개념이라고 이해하면 쉽다.