(장태민 칼럼) 홍남기의 나르시시즘

[한국금융신문 장태민 기자] 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리가 전날 부동산관계장관회의에서 한 발언이 도마 위에 올랐다.

홍 부총리는 21일 회의에서 "임대차3법 시행으로 임차인 다수가 제도 시행의 혜택을 누릴 수 있었음을 확인했다"고 말했다.

국토부와 부동산원이 임대차 3법 영향을 파악하기 위해 임대차 신고자료(6월)와 서울 100대 아파트를 별도 분석(20년 8월~21년 5월)한 결과 법 시행으로 임차인 다수가 혜택을 누렸다고 홍보했다.
부총리는 서울 100대 아파트의 경우 임대차 갱신율이 3법 시행전(1년 평균) 절반을 조금 넘는 수준(57.2%)에서 시행 후에는 10채 중 약 8채(77.7%)가 갱신되는 결과를 낳았다고 자화자찬했다.

■ 부총리의 임대차 관련법 칭찬과 홍보

홍남기 부총리는 지난해 임대차 관련 법 개정으로 임차인 평균 거주기간이 3법 시행 전 평균 3.5년에서 시행 후 약 5년으로 증가해 임차인의 '주거 안정성'이 제고됐다고 주장했다.

6월 한달 동안 임대차신고제 도입으로 갱신요구권 사용여부 확인이 가능한 신고자료를 분석한 결과 갱신계약의 63.4%가 법이 부여한 계약갱신요구권을 실제 사용했다고 밝혔다.

부총리는 또 전월세상한제 적용으로 인해 갱신계약중 76.5%가 인상률 5% 이하 수준에서 계약을 체결할 수 있게 된 것으로 나타났다고 홍보했다.
올해 6월 1일부터 시행된 임대차신고제로 과거 확정일자로는 파악할 수 없었던 신규계약갱신 여부, 갱신요구권 사용여부, 임대료 증감률 등 전월세 거래내역에 대한 확인이 가능해지며 임대차 시장의 투명성도 크게 제고되는 효과를 낳고 있다고 소개했다.

계약서 제출 시 확정일자 자동부여, 온라인신고 등으로 신고기간이 기존 평균 20일에서 5일로 단축되는 등 주민편의가 향상되고 아울러 향후 정보축적으로 임차인의 임대차계약 가격협상력도 제고될 것으로 기대했다.

■ 현실 도피하는 정책가의 나르시시즘

하지만 임차인이나 무주택자 등 많은 사람들은 홍 부총리의 이 같은 '정책 자화자찬'이 불편할 수 밖에 없었다.
지난해 많은 사람들의 반대에도 불구하고 여당이 '임대3법'을 강행한 뒤 전세 물량 부족이 초래되면서 전셋값, 매매값을 모두 한 단계 더 올려놓았기 때문이다.

지난해 하반기 법 시행 뒤 전셋값이 폭등해 전세 난민이 속출한 바 있으며, 전세 불안은 지금도 지속되고 있다.

기존의 '2+2' 혜택을 입은 사람들 역시 전세 만료가 되면 다시 '더 오른' 전세나 집을 구해야 하는 상황이다.

여당과 정부의 현실감 없는 자들이 집값 안정을 위한 정책이랍시고 전문가들의 반대에도 불구하고 임대3법을 밀어붙여 집값과 전셋값을 급등시켰다. 그런 뒤 '기존 세입자의 주거안정'을 거론하며 자화자찬하는 모습을 보면서 기시감이 느껴진다.

홍 부총리의 주거안정 자화자찬은 의미없는 행동이다.

지난해 정부와 여당은 계약갱신청구권과 임대료 인상율 상한을 법으로 못박았다. 이러면 당연히 갱신율이 증가하고 임대료 인상율이 낮아진다. 이건 그냥 그렇게 되는 것이다.

대신 집값 불안이 가중될 수 밖에 없다.

■ 작년 임대차법 시행 후 지인이 겪은 사례

작년 8월 초.

필자의 한 지인은 임대2법(전월세상한제, 계약갱신청구권) 시행 직후 갑자기 바빠졌다.

당시 집 주인 가족이 갑자기 들어와서 살겠다고 통보한 뒤 난감함을 감추지 못했다. 집 주인이 전세 2년 연장 대신 직접 거주하는 초식을 쓰면서 지인은 난감해졌다.

그는 2020년 상반기 집주인이 올해는 전세를 얼마나 더 올려달라고 할지 걱정했으나, 이런 걱정이 사소한 일이 될 정도였다.

대학생과 중학생 자녀를 둔 지인은 결국 뜨거운 여름날 전셋집을 구하느라 한 달 내내 발품을 팔아야 했다.

하지만 가격이 이미 너무 뛰어 속이 바짝 타들어갔다. 당시 그는 이런 말을 했다.

"매물이 부족해지다 보니 집주인이 눈하나 깜짝하지 않고 전셋값을 5천, 1억씩 올렸어요. 그나마도 물건이 없었죠. 2년전 전세 4억원대 물건이 7억원으로 뛰었습니다."

정부 정책에 분노하던 지인의 눈매가 날카로워 아직도 그의 대사가 생생히 들리는 듯하다. 당시 지인은 경제 현상에 대한 이해가 없는 정책가들을 심하게 욕했다.

기본적인 수급 원리, 조금이라도 더 벌고 싶은 사람의 기본 심리도 모르는 자들이 형편 없는 정책을 내놓다보니 자신과 같은 '성실한' 사람들만 고통을 겪는다고 했다.

결국 전세값과 기간을 규제해 매물이 잠기고 거래가 월활하게 이뤄지지 않으면서 '없는' 사람들이 가장 큰 피해를 봤다.

당시에도 홍남기 부총리는 '2+2' 계약갱신제 때문에 기존 세입자들이 이익을 볼 것이란 점만 강조했다.

하지만 +2년이 끝난 뒤엔 어떻게 되는가. 새롭게 세를 구하는 사람들은 과거와 비교도 안되는 가격에 집을 구해야 한다.

시장 질서를 왜곡하는 정책을 내놓으면서 많은 사람들에게 큰 고통을 안긴 뒤 '자화자찬'하는 우리의 경제수장을 보면서 씁쓸함을 감출 수 없다. 이런 식의 임대3법은 칭찬 받을 받을 존재가 못 되며, 차라리 폐지하는 게 옳다.

■ 2+2에 따른 가격왜곡과 불안

2+2는 전세시장의 '이중가격'을 정착시켰다.

한 단지 내 같은 평형 사이에서도 갱신과 신규에 따라서 가격 차이가 컸다. 심지어 2배 이상 가격 차이가 나는 웃지 못할 일도 벌어졌다. 도무지 말이 안되는 풍경이 펼쳐진 것이다.

갱신에 성공한 사람들은 웃을 수 있을까? 그렇지 않다. 갱신하더라도 2년 뒤의 상황은 알 수 없다.

잘못된 제도가 전세값을 쳐올린 상황에서 2년 뒤 2배 오른 가격에 세를 살아야 한다면 뭐가 되는가.

갱신 시세와 신규 시세 차이가 수억원씩 나는 경우가 비일비재한 상황을 '안정'이라고 부르는 경제수장의 발언이 의심스럽다.

지난해 임대 관련법이 대폭 손질된 뒤 내년 여름부터는 계약갱신권을 쓴 사람들의 만기가 도래한다. 이 잘못된 제도는 앞으로도 서민들의 삶을 짓누를 수 있다. 아직 끝난 게임이 아니다.

■ 제도가 부추긴 전셋값 급등, 전셋값이 더 밀어올린 아파트 가격

문재인 정부는 출범 후 아파트 공급에 신경을 쓰지 않는 이상한 행태를 보였다.

문재인 정부 집권 초부터 아파트 부족을 우려하는 목소리들이 있었으나 당시 김현미 장관은 주택보급율 100%와 같은 '쓸모없는' 통계만 들이밀면서 집이 부족하지 않다는 이상한 논리를 펼쳤다.

경제나 사회 현상에 대해선 오히려 '모르는' 사람이 자신감을 갖는 경우가 많다. 좀 아는 사람은 자신의 논리를 점검하면서 불안해하지만, 아무 것도 모르면 그냥 밀어붙일 수가 있다.

문재인 정부 국토부 장관은 희한하게도 지적 능력이 결여된 사람들만 맡았다.

지난해 임대3법 통과 후 전세발 집값 폭등이 이어졌다. 전세는 언제든 매매로 바뀔 수 있는 수요다. 그 전셋값이 오르면서 집값을 더욱 쳐 올렸다.

집값을 밀어올린 세력은 투기자들이 아니라, 지금이라도 사지 않으면 영영 도태될 것 같은 실수요자들이었다.

정부는 상황 판단도 제대로 하지 못했으며, 집값 고공행진은 언제 그칠지 누구도 알 수 없는 지경이 됐다.

■ 최근 1년 사이 매달 1,800만원 넘게 아파트값 올라...전세도 매달 1천만원 넘게 뛰어

문재인 정부는 잘못된 정책으로 이미 역사상 가장 큰폭으로 집값을 띄운 정부가 됐다.

KB국민은행 통계를 보면 2021년 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억 4,283만원이었다. 강북 14개구가 9억 290만원, 강남 11개구(강남 3구가 아니다!)가 13억 5,371만원이었다.

1년 전인 2020년 6월 서울 아파트 평균 매매가격은 9억 2,509만원이었다. 강북 14개구 7억 1,160만원, 강남 11개구 11억 1,273억원이었다.

올해 6월 기준으로 서울 아파트 가격이 1년만에 2억 1,774만원 급등했다.

최근 1년 사이 매달 아파트 값이 1,800만원 이상 뛰고 있다. 상당수 급여 생활자가 1년간 모을 수 있는 돈 만큼 아파트값이 1달만에 오르고 있다.

아울러 서울 지역의 상대적으로 싼 구역인 강북 지역의 상승률이 더 두드러져 서민들이 살 수 있는 아파트의 씨가 마르고 있음을 알 수 있다. 강북 14개구 상승률은 무려 27%에 달했다.

물론 강남 11개구도 22%나 껑충 뛰었으며, 오른 금액은 강북 지역을 압도했다.

올해 6월 기준 서울 평균 전세가격은 6억 2,678만원에 달했다. 강북14개구 전세가격이 5억 778만원, 강남11개구 가격이 7억 3,138만원에 달했다.

1년전 서울 평균 전세는 4억 9,148만원이었다. 강북14개구가 3억 9651만원, 강남 11개구가 5억 7,495만원이었다. 서울 아파트 전셋값은 1년 사이에 1억 4천만원, 즉 28%나 폭등했다.

매매가격이 매달 2천 가까이 뛰고, 전세가격은 1천 넘게 뛴 게 최근 1년간 있었던 일이다.

이런 상황에서 대한민국의 뛰어난 경제수장은 '주거 안정'을 얘기하고 있다. 이러니 많은 사람들이 '남의 나라 경제수장' 아닌가 하고 의심할 수 밖에 없는 것이다.

■ 매물이 나오게 해야 한다

문재인 정부는 각종 규제를 통해 기존 주택시장의 매물 잠김을 초래하고, 분양가 규제 등을 통해 신규 주택 공급을 막아왔다.

정부 정책가들이 한 일은 그들의 말과 달리 '정책적으로' 집값이 띌 수 밖에 없는 환경을 조성하는 것이었다.

정부는 올해 들어 2.4 대책과 같은 만화에나 나올 법한 플랜들을 제시하면서 당장이라도 아파트가 공급될 것처럼 헛바람을 넣기도 했다. 하지만 언제 입주가 가능한지 알 수도 없는 정책만 복잡하게 나열돼 있을 뿐이었다.

끊임없는 희망 고문 속에 되려 집값 올리는 정책을 쓴 게 현 정부의 실상이다.

당장 집을 지어서 신규로 주택을 공급하기 어렵다면, 기존 주택시장에서 팔자 호가를 끌어내야 한다.

하지만 정부는 그저 감성으로만 접근할 뿐이었다. 한국인들의 생존에서 가장 중요한 정책을 감정·감성으로만 접근하니, 결국 수급의 균형이 무너져버렸다.

이 지경이 되자 '정상적인' 사고가 가능한 사람들 사이에선 일단 양도세를 폐지해서라도 매물이 나오게 해야 한다는 훈수마저 내놓고 있다.

정부가 또 온갖 규제를 남발해 땜빵하는 식의 정책만 쓰다보니, 세무 전문가도 한 눈에 알아볼 수 없을 정도로 세금제도도 복잡해져 버렸다.

평소엔 머리를 쓸 줄 모르는 국회의원들이 각종 규제를 만드는 일엔 열과 성을 다한 것도 아이러니였다.

■ 집값이 폭등한 이유는 잘못된 정책 썼기 때문

지난 12일 국회 국토교통위는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 가운데 투기과열지역 내 재건축 단지 조합원이 2년 이상 실거주해야 분양 신청이 가능토록 한 규정을 철회했다.

재건축 조합원 실거주 2년 의무화는 작년 6.17 대책의 핵심 내용 가운데 하나였다. 하지만 집 주인들이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내자 전세난이 더욱 심해졌다.

작년 하반기엔 이런 잘못된 정책과 임대3법 등이 결합해 전세난은 더욱 심각해졌다.

이후 최근 재건축 2년 실거주 의무가 폐지되면서 전세 매물이 늘어났다. 서울의 이름난 재건축 단지에서 전세 매물이 증가했다는 소식이 들려오고 있다.

실거주를 하기 위해 비워놨던 집들이 매물로 나오면서 전세 매물이 늘어난 것이었다.

부동산 정보 업체에 가보면 전세, 월세 매물이 늘어났음을 알 수 있다. 매도 물량이 늘어나자 당장 전세값이 떨어지는 모습도 나타나고 있다. 다만 수급이 워낙 꼬여 있어서 이 규제 철회 하나만으로 전세값을 안정시키긴 어렵다.

아무튼 이런 현상들이 말해주는 것은 규제의 부작용이다.

이 정부는 시장 기능을 활용할 생각을 하지 못했으며, 공급을 제대로 늘리기 보다는 규제를 통해 공급을 막는 데 열심이었다. 지극히 편향적인 사람들의 지극히 편향적인 정책만 25번이 반복되다 보니, 사태는 악화되기만 했다.

그 결과 내집 마련을 위해 열심히 일하던 무주택 서민들의 꿈은 날아갔다. 집값 폭등으로 화폐 가치는 폭락해 쥐꼬리 만하던 월급은 쥐발톱 만큼이나 작아졌다.

시장에 대한 이해가 없는 무능한 자들이 열심히 일한 결과 서민의 삶은 더욱 팍팍해졌다. 차라리 여당 의원들이 국민이 주는 세금으로 일 하지 않고 놀기만 했으면 어땠을까 싶다.

올해 5월 10일 문재인 대통령은 취임 4주년 특별 기자회견에서 "부동산 투기를 차단하고 실수요자는 보호하며 공공주도 주택 공급을 차질 없이 추진하겠다"라고 말했다.

이런 얘기를 들을 때마다 안타깝다. 언제 이 허망한 마타도어에서 벗어날 수 있을까 의심하게 된다. 임기가 얼마 남지 않았으니, 아마도 끝내 미망에서 벗어나지 못할 것이다. 집값이 폭등한 것은 투기수요 때문이라기 보다는 정부의 잘못된 정책으로 인한 '실수요' 때문이다.

그리고 공급을 대거 늘리되, 제발 그 '공공'이란 말을 빼기 바란다.

사람은 돈을 벌기 위해 일한다. 민간은 돈이 된다 싶으면 공급을 늘린다. 살고 싶지도 않은 집만 '공공'이란 이름을 내세워 늘리는 일은 정상적인 공급으로 보기엔 한계가 있다.

정부의 정책 실패는 이미 증명이 되고도 남았다. 현 정부에서 법을 만들고 정책을 집행하는 사람들은 열심히, 성실히 일하려는 국민을 괴롭히면서 세금과 세비를 타먹는 좀비들이다.

장태민 기자 chang@fntimes.com