FNTIMES 대한민국 최고 금융 경제지
ad

[2018 부동산 결산] 서울 ‘활활’ vs 지방 ‘꽁꽁’-올해 서울 6.92% 상승, 울산 11.22% 하락 ‘양극화’

서효문 기자

shm@

기사입력 : 2018-12-31 00:00

‘똘똘한 한 채’ 트렌드 서울 부동산 수요 몰려
새해 기준금리 인상·대출규제 거래 절벽 우려

  • kakao share
  • facebook share
  • telegram share
  • twitter share
  • clipboard copy
[2018 부동산 결산] 서울 ‘활활’ vs 지방 ‘꽁꽁’-올해 서울 6.92% 상승, 울산 11.22% 하락 ‘양극화’이미지 확대보기
[한국금융신문 서효문 기자] 문재인 정부는 지난해 8.2 부동산 대책을 신호탄으로 부동산 규제 강화에 나섰다. 현재 부동산 시장이 과열됐다고 판단하고, 서울 재건축·다주택자 등에 대한 규제 문턱을 높였다.

정부가 규제를 강화하자 부동산 시장에서는 ‘똘똘한 한 채’라는 신 트렌드가 등장했다. 서울 알짜배기 지역 아파트 한 채만 보유하고 나머지 주택은 팔아버리는 현상이다. 그 여파로 서울 지역 부동산은 규제 강화 이후에 고공행진을 달렸고, 지방은 꽁꽁 얼어붙는 양극화가 심화했다. 물론 정부가 올해 ‘재건축 안전진단 기준 강화’ 등 서울 부동산에 대한 미시적 대책을 내놨지만, 아직까지 성공으로 보기는 어렵다.

◇ 3.5 재건축 대책부터 9.13 대책까지

지난해 8.2 대책을 발표하면서 부동산 규제 강화를 발표한 정부는 올해부터 서울 강남 타깃책을 내놨다. 지난 3월 5일부터 적용한 ‘재건축 안전진단 기준 강화’가 그 것이다.

이날 적용한 재건축 안전진단 강화는 과거와 달리 구조 안전성 비중을 높였다. 그동안 재건축 안전진단 기준은 주거환경 비중이 높아 형식적인 기준이라는 비판을 받아왔다.

해당 기준은 주거환경, 설비 노후도, 구조 안전성, 비용분석 등 4개 항목을 100점 만점으로 환산해 평가한다. 총점이 30점 이하이거나 주거환경 항목에서 최하 등급(20점 이하)을 받은 단지만 재건축에 나설 수 있다. 이 항목들 중 구조 안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 높이고 40%인 주거환경평가 비중을 15%로 낮춘 점이 특징이다.

특히 주거환경을 구성하는 9개 항목 중 주차장 부족이나 소방차 진입 도로 확보 등 국민안전과 관련된 항목은 평가 시 비중을 확대했다. ‘가구당 주차대수’ 가중치를 20%에서 25%로, ‘소방활동의 용이성’은 17.5%에서 25%로 높였다.

지난 4월에는 ‘재건축 초과이익 환수제(이하 재초제)’가 부활했다. 재초제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지가 나오는 등 재건축 관련 규제는 올해 상반기 부동산 업계의 화두였다.

부동산 업계 한 관계자는 “지난해 8.2 부동산 대책부터 정부는 강남 재건축 시장을 투기의 근원 중 하나로 판단했다”며 “올해 상반기 재건축 안전진단, 재초제 등 미시적 대책을 통해 해당 지역 부동산 잡기에 나섰다”고 설명했다.

지난 6월부터는 부동산 보유세 논쟁이 뜨거웠다. 지난 4월 주택 거래 시 발생하는 차익을 대상으로 하는 양도세를 중과했지만, 거래가 발생하지 않을 시 큰 의미가 없다는 지적에서 출발한 논쟁이었다. 보유세를 인상해 거래를 하지 않고 버티는 다주택자들이 주택 매매에 나서도록 유도해야 한다는 지적이었다.

이에 따라 정부는 9.13 부동산 대책을 통해 종부세 인상안과 금융 규제 강화를 발표했다. 우선 고가 주택 보유자에 대한 종합부동산세(이하 종부세)가 최대 0.7%, 3주택자 이상자와 조정대상지역 2주택자는 최대 1.2% 높였다. 그뿐만 아니라 세부담 상한을 기존보다 2배 높인 300%까지 올렸다.

당시 부동산 리서치 업계 한 관계자는 “세부담 상한을 300%까지 높인 것은 같은 세율이라도 더 많은 세금을 부과하겠다는 의지”라며 “이에 따라 실질적인 과세 금액이 높아져 8.2 대책보다 고가·다주택자들의 세 부담이 확대됐다고 볼 수 있다”고 분석했다.

주택 금융 문턱 상향도 9.13 대책의 핵심이다. 8.2 부동산 대책에서 3주택 이상 다주택자에 대한 주택 금융 문턱을 높였다면, 9.13 대책은 2주택자까지 대상을 확대했다. 그동안 ‘주택 교체’ 수요가 있는 ‘일시적 2주택자’를 고려했지만, 부동산 시장 안정화를 위해 정부가 칼을 뽑은 것이다.

최종구닫기최종구기사 모아보기 금융위원장은 9.13 대책 발표 당시 “이번 대책은 더 이상은 은행 돈으로 주택 보유자들이 투기 목적의 추가 주택 구입을 막겠다는 의미가 있다”며 “종부세 인상 또한 다주택자들의 세부담을 높일 것”이라고 설명했다.

지난해 5월 문재인 정부가 출범한 이후 부동산 시장을 관통했던 단어는 ‘똘똘한 한 채’였다. 부동산 규제 강화에 나선 정부에 대응하기 위해 가장 가치가 높은 주택 한 채만을 보유하는 전략으로 시장이 대응한 것. 이는 9.13 대책 발표 전까지 이어졌다.

◇ 똘똘한 한 채, 3분기까지 관통

이에 따라 올해부터 서울과 지방과의 부동산 양극화는 심화됐다. 올해 분양한 대다수의 서울 지역 부동산은 ‘로또 아파트’라는 말을 달고 등장했다. 청약 당첨 이후 분양가로 주택을 구입한다면 향후 집값 상승으로 최소 몇 억원 이상 시세 차익을 얻을 수 있다는 인식이 퍼지기 시작한 것이다.

똘똘한 한 채 트렌드가 관통하면서 서울 지역 부동산은 수요가 몰리는 반면 지방은 미분양이 속출했다. 10대 브랜드 지방 아파트마저 미분양이 나왔다. 브랜드가 아파트 가격에 영향을 미치는 시대임에도 불구하고 지방 아파트에 대한 관심은 줄어들었다.

서울과 지방 아파트의 부동산 상승세는 지난해부터 극명한 차이를 보였다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매가는 지난해 4.71%오른 반면 울산, 경북, 경남, 충남, 충북 등 지방은 2% 이상의 마이너스를 기록했다. 경북의 경우 지난해 -4.84%로 가장 큰 폭의 하락세를 보였다.

올해도 이는 이어지고 있다. 올해 서울 아파트 매매가격은 지난해 대비 7% 가령(6.92%) 급증했다. 반면 지방은 두 자릿수 하락세를 보인 곳이 2곳이나 된다. 울산이 -11.22%, 경남 -10.01%의 하락세를 기록했다.

지방 아파트 분양을 많이 하는 부동산신탁사 한 관계자는 “정부가 부동산 규제를 강화할수록 오히려 서울 부동산 상승세는 뚜렸해졌고, 지방은 미분양이 속출했다”며 “이는 똘똘한 한 채 트렌드 작용에 따른 부작용이라고 할 수 있다”고 말했다.

9.13 대책 이후 부동산양극화는 주춤한 모습을 보이고 있다. 이에 따라 9.13 대책은 고가 주택에 대한 종부세 강화와 양도세 혜택 요건을 강화해 ‘똘똘한 한 채’ 대응책을 담았다는 평가를 받는다.

부동산 업계 한 관계자는 “9.13 대책은 똘똘한 한 채 트렌드, 원정 투자등의 흐름을 차단하기 위해 1가구 1주택자에 대해서도 양도세 혜택 요건을 강화했다”며 “고가 주택에 대한 종부세 인상은 똘똘한 한 채 트렌드 대응책의 핵심”이라고 설명했다.

9.13 대책 이후 서울 부동산은 지난달에 상승세가 멈춰섰다. 한국감정원이 발표한 11월 첫 째주 서울 아파트값 상승세는 0.00%를 기록했다. 서울 아파트값이 보합을 보인 것은 60주만이다. 이후 서울은 지난주까지 6주 연속 아파트값 하락세를 보이고 있다.

한국감정원 측은 “9.13 대책 등 정부규제, 주택금융 규제, 금리인상 등 금융규제가 본격화되면서 11월 2주부터 6주 연속 부동산 하락세가 이어지고 있다”며 “특히 많은 관심을 받는 재건축 단지가 몰려 있는 강남 4구는 0.10%가 넘는 하락세를 보이는 상황”이라고 말했다.

[2018 부동산 결산] 서울 ‘활활’ vs 지방 ‘꽁꽁’-올해 서울 6.92% 상승, 울산 11.22% 하락 ‘양극화’


◇ 내년 시장 둔화 전망

올해 부동산 시장을 ‘양극화’로 정의할 수 있다면 내년은 ‘수요억제’와 수도권 ‘공급확대’로 설명할 수 있다. 이달부터 ‘위례’를 시작으로 청약에 나선 ‘신혼희망타운’은 내년에 더 많은 곳이 분양할 계획이며, 정부는 ‘주택시장 안정화’ 기조를 이어갈 것이라는 예상이다.

KB금융지주 경영연구소는 최근 발행한 ‘2019 부동산 보고서’에서 “올해 하반기 들어 주택경기가 급등하면서 정부는 투기 및 조정지역 확대, 대출규제 강화, 공급 대책 등을 단기간 내에 발표했다”며 “정부의 안정화 방안은 금융규제 강화를 통한 수요억제와, 수도권의 주택공급확대가 골자로 이는 내년에도 이어질 것”이라고 밝혔다.

이어 “최근 주택 시장은 매매가격이 하락하면서 안정세를 보이고 있으나 청약시장 규제, 분양원가 공개 등 지속적인 시장안정화 대책이 제기되고 있다”며 “안정화 될 것 같았던 주택시장의 가격급등을 경험한 만큼 주택시장 침체가 지속되더라도 기존의 규제 강화기조가 변화될 가능성은 낮아 보인다”고 덧붙였다.

거래 절벽도 우려되고 있다. 기준금리 인상에 따른 대출금리 부담 확대, 금융규제 강화에 의한 주택 구매 자금 부담이 커지기 때문이다.

KB금융지주 경영연구소 측은 “그동안 저금리 기조가 이어지면서 주택 금융 조달 여건이 매우 좋았다”며 “그러나 정부가 주택 보유자의 주택 금융 규제를 강화했으며 내년에 금리 부담 확대로 주택 거래 절벽이 우려된다”고 예상했다.

서효문 기자 shm@fntimes.com

가장 핫한 경제 소식! 한국금융신문의 ‘추천뉴스’를 받아보세요~

데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지
Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

오늘의 뉴스

ad
ad
ad
ad

한국금융 포럼 사이버관

더보기

FT카드뉴스

더보기
[카드뉴스] 국립생태원과 함께 환경보호 활동 강화하는 KT&G
[카드뉴스] 신생아 특례 대출 조건, 한도, 금리, 신청방법 등 총정리...연 1%대, 최대 5억
[카드뉴스] 어닝시즌은 ‘실적발표기간’으로
[카드뉴스] 팝업 스토어? '반짝매장'으로
[카드뉴스] 버티포트? '수직 이착륙장', UAM '도심항공교통'으로 [1]

FT도서

더보기