[남궁훈 신한리츠운용 대표] "'다물(多物)1리츠' 운용으로 미래가치 키울 것"

[한국금융신문 구혜린 기자] "하나의 리츠에 여러 부동산이 담겨 있어야 새로운 부동산을 매입하고 기존 부동산을 매각하는 포트폴리오 조정을 거치면서 리츠가 계속 성장해 나갈 것이라는 기대감을 투자자들에게 줄 수 있다. 즉, 1물(物)1리츠는 비전이 없다. 다물(多物)1리츠여야 한다."

출범 4개월째인 신한리츠운용의 대표를 맡은 남궁훈닫기남궁훈기사 모아보기 사장에겐 한 가지 고민이 있다. 리츠 상품을 공모 상장한 후에 공모가에 미달하지 않도록 가치를 유지해야 한다는 부담이다.

리츠(REITs)란 운용사가 여러 투자자에게서 모은 자금으로 부동산을 매입해 운용하고 여기서 나오는 임대수익, 매매차익 등을 나눠주는 부동산 간접투자상품이다. 리츠의 형태는 여러 가지가 있지만, 신한리츠는 공모 상장 리츠 상품을 출시할 계획이다.
이 경우 기존에 상장된 부동산 수익증권인 '맥쿼리인프라', '맵스리얼티1' 등과 경쟁하게 된다. 예컨대, 맵스리얼티1은 센터원 빌딩, 인도 주거개발 프로젝트, 상파울로 오피스 등에 투자하고 임대료로 투자자들에게 배당한다.

이들은 공시된 순자산가치에 비해 낮은 수준으로 거래되고 있다. 맵스리얼티1의 경우 26일 기준 기준가 5000원을 밑도는 3735원에 거래 중이다. 배당률은 4%대로 안정적인 수준이나 시장에서 가격 약세를 보이는 점은 부동산 수익증권이 자산평가에 따른 미래가치를 유지하기 어렵다는 것을 보여준다.

일반 사무용 건물은 가격 급등이 심하지도 않고, 급격하게 임대료를 올릴 수도 없다. 편입된 자산이 일부 오피스로만 이뤄져 있다면 특별한 이슈가 없는 이상 미래가치를 현재가치로 끌어올 수 없다. 남궁 사장의 고민도 여기에서 시작된다.

남궁 사장은 한 리츠사가 많은 부동산을 소유하고 공모 상품을 상장할 수 있어야 투자자들에게 비전을 줄 수 있다고 판단했다. 그는 "공모가에 미달하지 않도록 주식 가치를 유지하려면 기업설명회(IR)도 많이 해야 한다"며 "'그 리츠가 다른 좋은 매물을 사서 수익률을 올리고, 배당률도 올리려고 노력하고 있다' 이런 걸 계속 IR로 얘길 해야한다"고 설명했다.

신한리츠는 현재 첫 공모상품을 출시하기 위해 박차를 가하고 있다. 빠르면 3월 중순, 늦으면 4월 말 출시 예정이다. 1호 상품이 어떤 것인지 아직 확정되지는 않았으나, 신한금융그룹 계열사 사옥과 판교 알파돔시티 6-4구역을 기초자산으로 하는 상품이 각각 출시될 예정이다.
아래는 남궁 사장과 나눈 일문일답.

▲ 대기업의 리츠시장 진출로 향후 뜨거운 경쟁이 예상된다. 신한리츠는 건설 계열사 리츠운용, 타 금융지주사 리츠운용과 상품 컨셉에서 어떤 차별성을 둘 것인지 설명해달라.

- 모기업의 업종이 다양한 만큼 각자의 강점을 최대한 활용할 것으로 보인다. 신한리츠운용은 전국적인 고객 네트워크와 국내 최고의 마케팅 역량을 가진 신한금융그룹의 영업채널을 활용해 공모를 할 수 있다.

또, 신한금융을 통해 자금 조달 및 기업공개(IPO)를 할 수 있는 등 리츠 설립의 전 단계를 그룹의 자체 역량만으로 수행할 수 있다는 강점이 있다. 이에 대한 시장의 기대감은 이번 판교 알파돔 6-4 우선협상대상자 선정을 통해 입증됐다고 할 수 있다.

▲ 최근 금융지주사들이 리츠시장에 속속 뛰어드는 배경에는 뭐가 있을까? 향후 부동산 대체투자 상품이 지주의 큰 수입원이 될 것이라고 본다면 그럴만한 이유가 있는가?

- 고령화와 저성장을 피할 수 없는 상황에서 꾸준한 현금 배당을 기대할 수 있고 장기적인 인플레이션을 헷지할 수 있는 대표적인 상품이 부동산이다. 그리고 이러한 부동산을 증권화함으로써 거래를 용이하게 하는 것이 부동산 공모 투자 상품이라고 생각한다.

시장 규모와 일반적인 보수 체계를 고려할 때, 이러한 부동산 공모 투자 상품이 거대 금융그룹들의 주요한 수입원이 될 가능성은 크지 않다.

하지만 금융그룹이 가지고 있는 유무형 자산들을 활용해 믿고 투자할 수 있는 부동산 투자 상품을 만들어 고객들에게 차별화된 포트폴리오를 제공하는 데에 기여하는 것이 우리의 역할이라고 본다.

▲ 일반 부동산 공모펀드와 비교해 리츠상품의 장점은 뭔가?

- 부동산 공모펀드는 일반 거래소 상장이 아닌 수익증권 상장 방식을 취하고 있다. 그래서 일반 고객들이 휴대폰 또는 홈트레이딩시스템(HTS) 등을 통해 접근하기에 어려운 편이다. 반면, 리츠는 상장이 되면 일반적인 상장회사 주식과 똑같은 방식으로 사고 팔 수 있다.

▲ 리츠 상품의 증권사 판매 형태와 은행 판매 형태 차이를 설명해달라.

- 고객들은 증권사를 통해 일반적인 공모주 청약을 하듯이 리츠 주식을 청약할 수도 있고, 은행에서 리츠 주식에 투자하는 특정금전신탁상품에 가입할 수도 있다. 투자 방식의 차이가 있을 뿐 리츠의 주식을 보유한다는 점에서 효과가 동일하다.

▲ 1호 공모 상품이 출시되면 수익률과 리스크를 기준으로 어떤 투자 상품과 경쟁을 할 것 같나?

- 상장 리츠는 주식과 채권의 성격을 모두 가지고 있으며 배당성향이 매우 높은 부동산임대회사가 상장된 것이라고 생각하면 될 것 같다. 직접적인 비교 대상은 아니지만 맥쿼리인프라, 맵스리얼티 등을 경쟁 상대라고 할 수 있을 것 같다.

▲ 현재 운용인력이 5명인데, 증원 계획이 있는가?

- 판교알파돔 6-4블록을 비롯해 추가로 자산을 편입할 예정이다. 공모 및 상장 관련 업무도 곧바로 진행해야 하므로 운용?관리인력 증원이 필요하다.

▲ 운용사 소개 홈페이지와 상품 안내 홈페이지를 이중으로 만든다고 했는데, 상품 페이지에는 어떤 사항이 안내되나?

- 운용사 소개 홈페이지는 신한금융그룹의 계열사인 신한리츠운용에 대한 홈페이지로서 운용사 자체만을 소개할 계획이다.

상품 페이지는 공모-상장된 리츠의 건물 위치, 임차인 등 부동산에 대한 자료를 포함해 리츠의 주요 경영 상황에 대한 공시, 배당 관련 사항 등을 고객에게 바로 알리기 위한 것이다. 관련 법령 상 형태가 규정돼 있는 감사보고서 외에 고객 또는 이해관계자 분들이 쉽게 이해할 수 있는 자료로 구성할 예정이다.

▲ 한국의 리츠 시장이 성장하기 위해선 정부의 어떤 지원이 있어야 한다고 보는가?

- 선진국과 달리 우리나라에서는 아직 부동산 간접투자는 게 일반인들에게 낯설다. 또, 부동산에 대한 직접 소유의식이 강한 국민 정서로 인해 리츠가 정착되기 어려운 현실이다.

따라서 간접투자상품이 부동산 직접투자보다 확실히 유리하다고 투자자가 체감할 수 있도록 부동산 관련 세제, 금융소득 관련 세제 등의 분야에서 체계적인 제도적 지원이 필요하다고 생각한다.

▲ 앞으로의 경영 목표는?

- 우리가 예상한 배당률을 실제로 구현하고 주식의 가치를 안정화해 높은 미래가치를 유지하는, 지속 성장 가능한 리츠 사업모델을 만드는 것이 목표다. 한국을 대표할 수 있는 부동산 간접투자기구로서 그 역할을 하는, 국민이 언제나 쉽게 투자할 수 있는 상품을 만들도록 하겠다.

〈 약 력 〉

- 2001. 2. 신한금융투자 총무부 입사

- 2003. 2. 준법감시부 부서장

- 2008. 7. 법무실 부서장

- 2010. 1. 재무관리부 부서장

- 2011. 12. 경영관리본부장

- 2013. 1. 강북영업본부장

- 2014 . 1. 강서영업본부장

- 2016. 1. 강남영업본부장

- 2017. 1. WM추진본부장

- 2018. 10. 신한리츠운용㈜ 대표이사 (현)

구혜린 기자 hrgu@fntimes.com