서울 아파트 분양가 '역대 최고' 찍었지만… 전망은 '안갯속'

서울 아파트의 평균 분양가격이 2016년 기준 역대 최고가를 경신했다. 특히 소형과 중소형, 중대형 등 모든 면적에서 1평(3.3㎡) 당 사상 첫 2000만원 초과 시대가 열렸다. 그러나 단기간 가파르게 상승한 분양시장의 과열을 막기 위해 11·3 부동산 대책이 시행되자 한풀 꺾인 분위기다.

◇서울 평균 분양가, 소형·중소형·중대형 모두 1평 당 2000만원 초과

부동산114에 따르면 2016년 1월~11월 24일 누적 기준으로 전용면적 60㎡이하 소형과 60~85㎡ 중소형, 85㎡초과 중대형 등 모든 면적 대에서 역대 최고 분양가를 경신했다. 이처럼 서울 아파트의 평균 분양가격이 고공 행진하는 원인에는 재건축 규제완화가 한 몫 했다는 평가다. 정부는 2014년 이후 재건축초과이익환수 유예, 재건축 허용연한 단축, 민간택지 분양가상한제 폐지 등 다양한 규제완화 정책들을 내놨다. 이러한 조치에 힘입어 서울 강남 일대 재건축단지의 사업진행에 속도가 붙으면서 서초구 잠원·반포와 강남구 개포동 일대 재건축 아파트의 가격이 빠르게 치솟았다.
◇2016년 분양가 상위 10곳 '강남 4구와 재건축'

2016년 평균 분양가격이 높았던 상위 10곳 중 9곳은 강남4구였다. 게다가 상위 5곳 모두는 재건축을 통한 분양단지로 확인됐다. 강남4구와 재건축을 통한 분양단지들이 서울 아파트 집값 상승을 견인한 주역이라는 소리다.

◇청약시장·집단대출 규제 본격화에 금융정책 영향까지… 서울 아파트값 '안갯속'

그러나 정부의 11·3대책 이후로 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 분양가에도 제동이 걸리는 분위기다. 일차적으로 일반아파트 매매가격의 상승폭이 둔화되거나 보합됐고 재건축아파트 매매가격은 4주 연속 하락했다. 이처럼 기존 아파트 시장이 위축되며 신규 분양시장도 분양가 상승이 부담스러운 모양새다. 업계에서는 청약 일정을 연말이나 내년 초로 이월시키고 관련 추이를 더 지켜보자는 분위기가 강해지고 있다.

최근 정부에서는 내년부터 분양시장 잔금대출(집단대출)에 대해서도 분할상환 방식의 여신심사 가이드라인을 도입하기로 결정했다. 이같은 규제들이 잇따름에 따라 서울 아파트의 고분양가가 얼마만큼 지속될지는 미지수다.
주택산업연구원은 지난달 30일 '2017년 주택시장 전망' 보고서를 내놓고 내년 주택시장 5대 변수로 △대출규제 △금리 △가계부채 △공급량 △입주량을 꼽으며 특히 기준금리 인상 등 금융정책의 방향에 따라 주택시장이 영향을 받을 것이라는 의견과 함께 전국 주택 가격이 올해 수준의 보합세를 기록할 것이라고 내다봤다.

박합수 KB국민은행 도곡스타 PB센터 수석부동산전문위원 역시 "내년 한국 경제 화두는 경제 활성화기 때문에 금리인상 가능성은 낮을 것"이라면서 "따라서 부동산 시장도 금리 때문에 심한 충격을 받을 것 같진 않다"는 예측을 내놔 '보합세' 혹은 '혼조세'라는 전망에 한 표를 던졌다.



김민경 기자