투자자 눈 몰린 구룡마을 분양가, '소셜믹스'에 달렸다

[한국금융신문 김민경 기자] 많은 부동산 투자자들이 눈독을 들이던 강남의 마지막 판자촌 구룡마을의 재개발 계획이 드디어 확정됐다. 이에 따라 구룡마을은 전면 공영개발 방식으로 사업이 추진돼 2020년까지 2692가구 규모의 아파트단지로 변모하게 된다.

서울시는 16일 열린 제20차 도시계획위원회에서 강남구 개포동 567-1 일원의 개포 구룡마을 도시개발구역지정 및 개발계획 수립(안)이 수정가결됐다고 17일 밝혔다.

구룡마을은 1970~80년대 각종 공공사업과 아시안게임·올림픽 등을 위한 건설사업 시행으로 발생한 철거민들이 집단촌락을 형성하여 현재 약 1100여 세대가 거주하고 있는 무허가 판자촌이다. 이 지역은 지난 30년간 재개발 논의가 계속돼왔지만 서울시와 강남구청의 개발 방식에 대한 이견으로 번번이 무산됐다.
서울시가 발표한 개발계획에 따르면 주거용지는 총 면적의 45.5%에 해당하는 12만1165㎡로 공동주택(34.7%)과 주상복합(8.8%), 근린생활시설(2.0%)이 들어선다. 공원, 교육·종교 시설, 주차장 등이 들어서는 도시기반시설용지는 13만4461㎡로 50.5%의 면적을 차지한다. 여기에 의료·연구 시설 등이 들어서는 기타시설용지가 1만678㎡로 전체의 4.0%다.

아파트는 2692가구(분양 1585, 임대 1107)로 면적 60㎡ 이하가 1948세대, 60~85㎡가 744세대가 들어선다. 임대아파트에는 구룡마을 주민들이 우선 입주하게 된다.

부동산 업계는 구룡마을은 공공택지로 분양가 상한제가 적용되어 주변 시세보다 분양가가 낮을 것으로 예상하고 있다. 시세차익을 노리는 투자자들의 눈길이 쏠리는 이유다.

SH공사 관계자는 한 언론과의 인터뷰에서 "과거 보금자리주택지구와 같이 주변보다 너무 낮게 분양가가 책정되면 투기를 조장할 수 있어 주변 시세의 80% 선에서 분양가 책정을 검토중"이라고 말한 것으로 전해졌다. 그러나 SH공사의 아파트 분양 업무를 주도하는 택지사업본부 측에서는 "보상 방법도 나오지 않은 지금 분양가에 대한 논의는 시기상조"라고 일축했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타 PB센터 수석부동산전문위원은 "분양가가 인근 시세에 비해 싸게 나온다면 시세차익을 노릴 수 있다는 점에서 일반적인 기대치가 있다"고 평가했다. 이어 "부자들 중에서도 강남을 크게 벗어나지 않는 선에서 공기 좋은 데 살기 원하는 노후·은퇴 주거 수요 선호가 몰릴 수 있다"고 전망했다.
그러나 "대모산과 구룡산 자락에 위치해있어 지하철과 접근성이 떨어지고, 산의 위치로 인해 일반적으로 선호하는 남향(南向)이 아닌 북향(北向) 집이 될 것"이라며 인근 개포 아파트 단지의 3.3㎡(1평)당 4000만원 이상의 분양가보다는 낮을 것이라는 예상을 내놨다.

또한 "임대아파트와 일반아파트를 섞은 '소셜믹스' 형태의 분양이 어떻게 이루어질지가 관건"이라고 예측했다.

박위원은 "대략 2700가구라고 봤을 때 16:11 비율의 소셜믹스를 어떻게 극복할 것이냐가 단지 가치를 좌우할 핵심"이라고 말했다.

서울시는 2017년 구룡마을 도시개발사업 실시계획 인가를 거쳐 2018년 착공, 2020년 말까지 사업을 완료할 계획이다.


김민경 기자 aromomo@fntimes.com