묶인 부동산-연기금 대체투자 “엮어 보자”

상당수 가계가 부동산 자산에 돈이 묶여서 소비에 나설 엄두를 내지 못하는 상황을 타개하는 동시에 국내에 투자할 대상을 찾지 못하고 있던 연기금 등 장기투자 기관들이 대체투자 수단으로 부동산 유동화에 팔을 걷어 붙일 필요가 있다는 주장이 나왔다.

현재 주택금융공사에서 제한적으로 시행하고 있는 주택연금(역모기지론)을 전면 확대해 연기금 등이 대체투자에 나서게 하되 여기서 파생되는 주택자산을 활용하여 유동화시장과 부동산펀드 및 리츠 등 기업형 부동산 임대시장 육성으로 물길을 돌리자는 아이디어여서 눈길을 끈다.

금융연구원 신용상 선임연구원은 28일 ‘가계 실물자산과 연기금 자금운용 매칭 방안’을 이렇게 내놓았다. 가계는 부동산 족쇄를 벗고 연기금은 대체투자 수단을 확보하면서 부동산펀드와 리츠를 활성화하는 ‘가계부채 및 부동산자산 구조개혁’을 한꺼번에 해결할 수 있어 보이는 묘수로 보인다.
◇ 장기투자기관 대체투자 필요성

신 위원은 “국내 최대 운용자산을 확보하고 있는 연기금에 대해 국내투자가 가능한 대체투자상품을 개발·시장화하는 것은 해외로의 자본유출 및 잠재적 일자리 상실을 최소화하는 방안이 될 수 있다”고 주장했다. 국민연금 적립기금 규모가 지난 3월 현재 502조원 수준이며, 2019년 662조원, 2043년 2561조원까지 확대될 것으로 예상되지만 마땅히 운용할 곳이 없게 되면 금융시장 왜곡 문제를 수반할 수 있다는 염려에서다.

당연히 해외투자가 비중 있게 고려되고 있는 실정인데 투자 포트폴리오 면에서 국내 대체투자 수단을 확보하는 것이 필요하고 가계 부동산과 막대한 연기금 자금을 매칭하는 방식이 나왔다. 많은 가계가 주택, 부동산 자산에 자금이 묶여 있는 만큼 역모기지, 자산유동화, 부동산펀드 등의 금융적 수단을 활용해 연기금이 대체투자에 나서게 하자는 것이 관건이다.

◇ 가계 부동산과 연기금 투자 매칭

“가계 부동산을 둘러싼 연기금 자금의 금융적 매칭은 연기금에 대해 국내투자가 가능한 대체투자수단을 제공할 뿐만 아니라 국내 자금순환 확대 및 일자리 창출 등을 통해 내수경제 활성화에 기여할 수 있을 것”이라고 그는 지적했다. .
2014년말 현재 가계자산 중 실물자산 비중이 73.2%인 상황 하에서 주택시장 총 규모는 통계청 공시가격 기준으로 3042조원(명목GDP의 2.2배), 시장가격 기준(국민은행)으로는 5500조원(명목GDP의 4.1배) 정도로 추정되고 있는 실정이다. 고령화 진전에 따라 100세 시대를 꾸려야 할 가계로서는 노후자금 수단이 절실하기에 유동화 수단을 받는 대신 부동산 자산을 넘기는 자산구조 조정이 폭넓게 일어날 수 있다고 봤다.

◇ 공공부문 주도 역모기지 정체 늪

불행 중 다행으로 현재 공공부문 주도로 시행되고 있는 주택연금(역모기지론)은 주택 가격 시가 합산 9억원 이하 등 가입대상이 제한돼 있는 반면 헤택은 공적보증을 통한 종신형 상품이어서 과도하다는 지적을 받고 있다.

따라서 대상이 제한적이고 재정상 지속가능성이 떨어지는 공공부문 주도형 역모기지론 비중을 줄이는 대신 모든 주택소유자를 대상으로 연기금의 막대한 장기투자를 매칭시킨 민간주도형 역모기지시장을 활성화할 필요가 있다는 것이다. 이렇게 되면 민간금융회사는 보유 주택채권의 유동화가 가능하고, 부동산펀드 및 리츠 등은 역모기지론 종료시 민간금융회사가 보유하게 될 주택자산을 매입 또는 위탁 운용하며 금융상품화하는 것이 가능해진다.

무엇보다 이상의 과정에서 파생하는 유동화 금융상품 투자, 관련 부동산 투자 전문회사들에 대한 지분투자는 부동산 자체 투자와 함께 연기금의 훌륭한 대체투자수단이 될 수 있다고 그는 주장했다. 이어 그는 “정책당국은 관련 시장 및 금융상품 활성화를 위한 시장친화적 여건 조성과 함께 관련 리스크를 효과적으로 통제할 수 있는 방향으로 제도를 정비할 필요가 있을 것”이라고 지적했다.



정희윤 기자 simmoo@fntimes.com