[집중분석]신규 주택 지속적 공급, 미분양 해소촉진

미분양 수요억제. 고분양가. 분양가 규제 영향

지원대책 작년 하반기부터 올 3월까지 집중

인위적 축소보다 양질주택 공급해 경쟁 유도
최근 부동산 경기가 개선되고 있지만 과거와 같은 전국적인 부동산 호황은 없다는 것이 일반적인 분석이다. 또한 부동산 경기는 완만한 회복세를 보일 것이란 전망도 나오고 있다. 이에 따라 미분양 물건이 부담이 될 수 있다는 지적이다. 이에 따라 미분양 해소에 정책적으로 노력해야 한다는 의견이 나오고 있다.

삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 ‘현 주택시장의 부담’이란 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 주택시장의 현황과 향후 전망을 살펴봤다.

◇ 미분양 주택 문제 금융위기 계기로 본격화

현재 주택시장에는 약 13만호의 미분양 주택이 적체돼 있으며, 미분양 주택 중 지방의 비중이 83%, 중대형 주택 비중이 57%, 민간주택 비중이 99.5%로 나타났다. 이는 1998년 외환위기때보다 주택보급률이 더 높은 상황에서 미분양의 절대적인 규모가 더 많은 수준이다.
박 수석연구원은 “특히, 2009년 8월 현재 미분양 주택의 경제적 규모가 31조~34조원으로 GDP의 3%, 주택투자의 70%로 추정될 정도로 심각하다”고 말했다.

또 올 7월까지 주택건설은 외환위기에 비해서도 35%나 감소한 추이를 나타내고 있다고 설명했다. 2009년 7월 현재 주택건설은 12만2026호로 전년동기 대비 23%나 감소했다. 특히 1998년 외환위기 당시의 18만8286호에 비해서도 대폭 줄어든 수치이다.

박 수석연구원은 “이러한 주택건설 감소는 경기위축과 미분양 주택의 적체 등에 기인한다”며 “이러한 미분양 주택의 발생은 글로벌 금융위기 이전의 수요억제 대책, 고분양가, 분양가 규제, 공급과잉 등에 기인하며, 금융위기를 계기로 본격화된 것”이라고 말했다.

하지만 미분양 주택은 2009년 3월 이후 점진적인 감소 추세를 나타내고 있다고 설명했다.

전국 미분양 주택은 2009년 3월 16만5641호에 사상 최고치를 기록한 이후 8월 현재 13만3779호 규모로 19.2%가 감소한 상태다. 총 미분양 주택수는 감소세로 전환됐지만 외환위기 때인 10만2701호에 비해 여전히 1.3배나 많은 상황이다.

한편, 미분양 주택 증가는 지역경제 위축을 초래한다고 설명했다. 미분양 주택이 증가해 건설업체의 경영난이 초래될 경우 대출자금의 채무불이행이 발생해 금융기관의 부실화까지 초래될 수 있다는 것.

특히, 지방의 사업수익률이 미분양률에 훨씬 민감하게 영향을 미치기 때문에 지방 미분양 건설사 자금난, 주택사업, 축소, 고용 감소, 경기 위축으로 연결된다고 덧붙였다.

또한 미분양 주택 중에는 지방의 비중과 민간부문 주택의 비중이 높아 지방경제에 상당한 부담으로 작용할 가능성이 높다고 강조했다. 이 보고서는 하지만 미분양 주택 문제가 주택시장에 반드시 악영향만 주는 것은 아니라고 설명했다.

주택시장 측면에서는 미분양 주택이 주택수급의 시차적 완충역할을 해줌으로써 수급안정에 기여할 수 있으며 수요자 측면에서는 미분양 주택 발생 시 수요자의 교섭력이 높아져 주택선택의 폭이 넓어질 수 있다고 설명했다. 또 주택공급자 측면에서는 부실업체들의 자연스러운 시장퇴출로 주택업체의 원활한 구조조정과 건전한 경쟁구조가 가능해질 수 있다고 분석했다.

◇ 미분양 3월 정점 감소추세…실효성 아직 미흡

이 보고서는 정부가 글로벌 금융위기와 맞물려 미분양 문제를 해소하기 위해 2008년 하반기부터 2009년 3월까지 집중적으로 관련 대책을 추진해왔다고 설명했다. 정부 대책의 영향과 실물경기의 회복 추세에 힘입어 미분양 주택은 3월을 정점으로 감소 추세를 보이고 있다고 강조했다.

박 수석연구원은 “정부의 미분양 대책은 기본적으로 실물경기 부양을 위한 부동산 정책의 일환으로 추진됐다”며 “따라서 2008년 하반기부터 2009년 3월까지 집중적으로 미분양 관련 대책을 발표하고 추진해왔다”고 말했다.

하지만 이 보고서는 준공 후 미분양은 외환위기 당시의 17.6%보다도 높은 36% 비중을 차지하고 있어 주택시장에 커다란 부담으로 작용하고 있다고 덧붙였다.

이 보고서는 정부의 미분양 해소대책의 실효성이 아직까지는 미흡하다고 평가했다.

금융규제 완화, 양도세 한시면제 등 다양한 미분양 대책을 추진했지만, 전반적인 부동산 시장 침체로 주택수요 확충을 위한 정책효과가 제한적이라는 것.

또한 건설사의 자금난 해소를 위한 대한주택공사, 대한주택보증 등 공공기관의 미분양 물량 해소 지원방안의 실효성도 미미하다고 지적했다. 하지만 현 시점에서 정책성과를 판단하기는 이르다고 덧붙였다.

외형적으로 보면 2008년말까지 지속적으로 증가하던 미분양 주택 수가 2009년 3월을 정점으로 감소세로 전환돼 정책적 영향이 일정부분 효과를 발휘했다는 지적이다. 아직 미분양 주택 수가 13.4만 호를 상회할 정도로 많이 적체돼 있고 미분양 주택의 감소를 미분양 정책 효과로만 해석하기는 곤란하지만 미분양에 대한 세제혜택 지원 시 미분양 주택을 해당 관청에 신고하도록 한 것은 미분양 주택 통계의 신뢰도 제고에 기여했다고 볼 수 있다는 평가다.

박 수석연구원은 “그렇지만 현 상황에서 미분양 주택 해소만을 위한 인위적이고 단기적인 정책수립은 바람직하지 않다”고 말했다.

◇ 해소위한 적절한 해법 필요

이 보고서는 미분양 주택 해소를 위한 적절한 해법 모색이 필요한 시점이라고 강조했다.

박 수석연구원은 “미분양 주택의 적체로 인한 경제적 부담이 크고, 지역경제의 위축 등이 예상되기 때문에 미분양 해소에 대한 당위성이 존재한다”며 “그러나 최근 주택 가격 상승과 실물경기 회복 움직임 등으로 주택시장에 대한 정부의 개입 부담이 감소하는 등 시장 여건이 개선되는 양상”이라고 말했다. 또 박 수석연구원은 “미분양 주택의 해소를 도모하면서도 주택시장의 불안을 초래하지 않는 적절한 방안 모색이 필요한 시점”이라고 말했다.

따라서 이 보고서는 경기회복 과정에서 미분양을 자연스럽게 해소하도록 유도해야 한다고 설명했다.

따라서 우선 미분양 해소를 위한 추가적인 대책 마련은 지양해야 한다고 강조했다.

이미 시행중인 한시적 미분양 대책은 예정대로 유지함으로써 정부 정책에 대한 일관성과 신뢰성을 확립하되 추가 대책마련은 지양해야 된다며 미분양 주택은 과거 경험으로 보더라도 경기회복으로 소득이 증가하면 자연스럽게 해소가 가능할 것이라고 설명했다.

또한 미분양 주택 적체에 대한 과도한 부담에서 벗어나 점진적 해소를 유도해야 한다고 지적했다. 이밖에 미분양 해소 과정에서 시장 기능의 정상화와 구조조정을 도모해야 한다고 덧붙였다.

◇ 추가적 세제혜택 부여 및 신규주택 지속 공급

이 보고서는 미분양 문제를 해결하기 위해서 △추가적인 세제 혜택 부여 및 기간 연장에 신중 △미분양 발생 주체의 자구노력 유도 △신규 주택의 지속적 공급 유인 △미분양 발생시 사업계획 변경 유도 △주택수요 확충으로 미분양 해소 지원 등의 방안을 제시했다.

우선 미분양 주택의 수요 진작을 위한 세제 감면혜택은 단기적 성과를 위해 불가피한 측면이 있지만 추가적인 연장 등에는 신중할 필요가 있다고 지적했다.

정부의 세제 감세내용이 자주 변경된다면 정책의 실효성이 저하돼 정책 목표 달성이 곤란하다는 것. 따라서 미분양 주택에 대한 한시적 세제감면은 예정대로 적용한 후 기간 연장 없이 폐지하는 것이 바람직하다고 강조했다.

주택의 미분양 책임은 기본적으로 해당업체에 있기 때문에 이에 대한 업체 스스로의 자구노력이 필요하다고 설명했다.

또한 신규 주택을 지속적으로 공급해 미분양 주택의 해소 촉진과 시장안정을 도모해야 한다고 지적했다.

신규주택의 공급 확대는 재고주택, 미분양 주택 등과의 경쟁 유도 및 수요자의 교섭력 제고에 기여하기 때문에 신규 주택의 공급을 인위적으로 줄이기 보다 양질의 주택을 공급해 시장경쟁 유도 및 원활한 구조조정을 도모해야 한다고 설명했다.

박 수석연구원은 “특히, 적체된 미분양의 99.5%가 민간사업자가 분양한 주택임을 감안하면 민간 택지의 분양가상한제를 폐지해도 무리가 없을 것”이라고 말했다.

이밖에 신규 주택이 과도하게 미분양될 경우 사업계획 변경으로 재분양을 유도해야한다고 설명했다. 아울러 사업주체의 자구노력을 전제로 보금자리주택, 기업의 공동사택 활용 등을 지원해야한다고 강조했다.

박 수석연구원은 “수도권과 지방에 있는 미분양 주택을 사업주체로부터 저가에 구입하는 것이 가능하다면 이를 보금자리주택으로 활용해 서민들에게 조기에 공급해야한다”며 “지방 미분양의 경우 산업단지 입주기업들이 근로자들의 공동사택으로 활용할 경우 해당기업들에게 세제헤택을 부여해야 한다”고 말했다. 또 박 수석연구원은 “민간자금 활용 및 실수요자의 주택구입 확대를 통해 미분양 해소를 지원해야 한다”고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com