[집중분석] 기업 부동산 매각해 유동성 확보

부동산경기 2010년 하반기 회복될 것

내년 주택 가격 6~8% 정도 하락전망

금융위기가 실물경제로 옮겨가면서 경기침체가 장기화될 조짐을 보이고 있다. 부동산 가격 또한 하락할 것으로 예상되면서 기업들의 유동성 확보를 위한 노력이 필요해지고 있다.
산은경제연구소 임철규 수석연구원은 ‘국내 부동산 시장 동향 및 전망’이란 보고서를 내고 이같은 내용을 설명했다.

◇ 서울의 경우 매도세 우위 비중 80% 상회

2002년 1월부터 2007년 1월까지 전국 아파트 가격은 1.6배, 강남 11개구 아파트가격은 2.1배 상승했다.

2006년말 정부의 강력한 부동산투기 억제대책 등으로 2007년 1월부터 2008년 9월 까지는 불안한 안정세를 유지한 것으로 나타났다.

임 수석연구원은 “서울지역의 경우 이 기간 동안 강남지역보다는 강북지역이, 대형아파트보다는 소형아파트가 상대적으로 강세”라며 “이러한 안정세의 기저에는 국제금융시장 불안에 따른 국내경기 둔화와 주택담보대출금리 상승이라는 불안요인이 잠재되어 거래량은 급속히 위축됐다”고 말했다.
이 보고서는 올해 10월에 들어서면서 국내 주택경기는 본격적으로 하강국면에 진입했다고 설명했다.

전국의 아파트 매매가격은 10월 들어 3주 연속 하락세를 보였다. 특히 서울 강북지역이 금년 들어 처음 하락세를 보였으며 강남지역도 4주 연속 하락세를 나타냈다.

지방의 경우도 전 지역이 보합 내지는 하락세 반전됨으로써 주택경기 하강 국면 진입 가시화된 것. 규모별로는 대형아파트와 중형아파트의 하락폭이 심화되는 가운데 소형아파트도 하락세로 반전했다. 임 수석연구원은 “글로벌 금융시장 불안의 영향이 실물경제에 전이되기 시작하면서 매수심리가 더욱 위축됐다”며 “매도세 우위 비중이 75.4%로 18주째 증가세를 보이며 매도세가 강화됐다”고 말했다.

특히 서울지역의 경우 매수세 우위는 거의 전무한 상태에서 매도세 우위 비중이 80%를 상회한 것으로 나타났다.
임 수석연구원은 “매수심리의 급격한 위축은 향후 주택가격이 추가하락 할 것이라는 심리적 불안감을 반영한 결과”라며 “현재 주택거래는 버블세븐 지역을 중심으로 최고가 대비 20%내외 하락한 수준에서 급매물만 거래되고 있다”고 말했다.

실제로 올해 3분기 중 강남구, 서초구, 송파구에서 거래된 2380건의 아파트 실거래가 평균도 2007년 4분기 대비 강남구 -10.5%, 서초구 -14.8%, 송파구 -22.7% 하락한 것으로 나타났다.

◇ OECD 선행지수 하락추세…경기침체 2~3년 더

이 보고서는 현재의 부동산 시장 상황은 IMF 때와 유사점이 있지만 차이점도 있다고 설명했다. 임 수석연구원은 “부동산가격의 수요와 공급요인인 경기상황, 금리수준, 유동성, 부동산매물 현황, 정부정책 등을 IMF와 비교해 볼 때 유사점이 많으나 차이점도 존재한다”고 말했다.

1998년 당시 급격한 경기침체로 경제성장률은 마이너스 6.9%까지 하락했다. 당시 경기침체의 주 원인은 외부로부터 비롯된 것이 아니라 내부경제의 구조적 문제점에서 비롯된 것이었다. 세계경제도 1998년 둔화추세였지만 1999년에는 곧 바로 회복기에 진입했다. 세계경제 및 국내경기 회복으로 부동산경기도 1999년부터 회복되기 시작해 2000년 초에 1998년 하락분을 대부분 만회했다.

최근의 경제상황도 경제성장률이 2008년 4.3%로 둔화되고 2009년에는 3%대로 더 낮아질 것으로 예상되어 침체 초기 국면이라는 것. 절대적 수준 자체는 1998년의 -6.9%에 비해 양호한 상황이며 최근 경기침체는 1998년과는 달리 미국 등 글로벌금융시장 불안에 따른 세계 경제 침체 등 외부적 요인에서 비롯됐다고 설명했다.

임 수석연구원은 “세계경제의 선행지표 중 하나인 OECD선행지수가 지속적인 하락추세를 보이고 있어 세계경제 침체기간도 향후 2~3년 정도 더 지속될 가능성이 큰 상황”이라며 “세계경제 흐름에 깊숙이 연관되어 있는 국내경기도 그 회복시점이 늦춰질 가능성이 크며 이에 따라 부동산경기 침체기간도 길어질 가능성이 있다”고 말했다.

◇ 금리 상승추세 같지만 정부정책으로 안정세

또 대출금리와 유동성에도 비슷하지만 차이가 있다고 강조했다.

1998년에는 유동성이 전년 대비 23.7%까지 증가했지만 금융시장불안으로 인한 신용경색 심화로 가계대출금리는 15.2%까지 급격히 상승했다. 1999년 신용경색이 완화되자 가계대출금리가 5.1%로 하락했다. 최근 가계대출금리도 금융시장 불안으로 인한 신용경색으로 2007년 이후 상승 추세를 나타내고 있는 것.

한국은행의 적극적인 금리인하 및 정부의 각종 금융시장안정대책에 힘입어 11월 들어 대출금리 안정세는 유지되고 있다.

또한 정부정책은 부동산 가격의 하락 요인을 어느 정도 잡을 것으로 예상했다.

임 수석연구원은 “부동산 매물현황 등 공급요인 및 정부의 부동산관련 정책 측면에서 볼 때 매물증가로 인한 공급과잉은 추가 하락요인으로 정부정책은 하락 폭 심화를 방지하는 요인으로 작용할 전망”이라고 말했다.

최근 정부의 지속적인 부동산경기 부양책에도 불구하고 대세하락이라는 시장분위기를 반전시키기에는 역부족인 상황이라고 덧붙였다.

임 수석연구원은 “국내.외의 불안한 금융시장 및 위축된 수요 등을 감안할 때 당분간 주택가격 하락세는 지속될 가능성이 있다”며 “향후 부동산 가격은 부동산관련 정책보다는 국내경기의 회복시기 및 금리추이에 보다 큰 영향을 받을 것으로 예상된다”고 말했다.

◇ 내년 IMF때보다 주택가격 하락폭 크지 않아

이 보고서는 내년 주택가격 하락 폭은 6~8% 정도 수준이 될 것이라고 전망했다.

임 수석연구원은 “IMF당시인 1998년 한 해 동안 전국주택가격은 약 12% 하락했다”며 “현재의 부동산시장 여건은 IMF 당시보다는 양호한 편이어서 내년의 주택가격 하락폭은 1998년 하락 폭 보다는 크지 않을 전망”이라고 말했다.

또 이 보고서는 금융시장 불안지속과 경기하강에 따른 소비심리 위축으로 기업의 수익성 및 은행의 경영상황 악화 시 현재 안정세를 보이고 있는 상업용 부동산 가격도 하락세 보일 것이라고 예상했다.

한편, 부동산경기 2010년 하반기쯤 돼서야 회복될 수 있을 것이라고 예측했다.

임 수석연구원은 “IMF당시의 경험으로 미루어 볼 때 현재의 부동산경기 위축이 해소되기 위해서는 국내경기 회복 선행이 필요하다”며 “국내경제에 큰 영향을 주고 있는 세계경제는 내년에도 침체를 지속할 가능성이 커 빨라야 2010년 초 쯤에야 회복될 것으로 예상된다”고말했다.

또 임 수석연구원은 “이를 감안시 국내부동산 경기도 2010년 하반기쯤 국내경기 회복과 함께 가시화될 수 있을 것”이라며 “다만 세계경제 침체의 장기화 여부, 정부의 정책대응 능력 등에 따라 부동산 경기의 회복시점이 2010년 하반기보다 더 늦춰질 가능성은 상존한다”고 말했다.

◇ 부동산 매각 등 유동성 확보로 장기침체 대비

경기침체 장기화 우려에 대해 정부의 역할이 중요하다고 강조했다.

정부는 향후의 수출둔화에 대비해 적극적으로 내수를 부양해 부동산 시장의 경착륙을 방지해야 한다는 것.

임 수석연구원은 “추가적인 금리인하, 재정지출확대, 감세 등을 통한 경기부양과 경제난국 극복 종합대책등 이미 발표한 경기부양책을 신속하고 차질 없이 수행해야 한다”며 “다만 부동산관련 대폭적인 규제완화는 향후 경기회복시 부동산가격 거품의 원인이 될 수 있으므로 규제완화 속도조절 필요하다”고 말했다.

미분양아파트 증가로 인한 건설경기 위축으로 건설사 등을 중심으로 한 부도 위험이 증가에 대한 사전 대비책을 마련해야 한다고 지적했다. 또한 기업은 불요불급한 자산을 매각해 유동성을 선제적으로 확보해야 한다고 덧붙였다.

임 수석연구원은 “관련업계의 연쇄부도 및 금융기관 부실화를 사전 차단하고 건설사 보유 토지 매입 등 각종 부동산 안정대책을 신속하게 집행해야 한다”며 “한편 일반기업의 자산(비업무용 부동산 등)을 원활하게 매각할 수 있는 지원방안도 검토가 필요하다”고 말했다.

또 임 수석연구원은 “기업은 불요불급한 자산을 매각하여 유동성을 선제적으로 확보하고 자본확충 등을 통해 장기적인 경기침체에 대비 필요하다”고 말했다.

정리 = 제2금융팀

                                < 부동산 수요요인 비교 >
                                                                              (단위 : 억원, %)


             < 지역별 매도세/매수세 비중(2008. 10.27 기준) >
                                                                  (단위 : %)
주)`매도세우위`가 100이면 설문대상 부동산중개업체 모두가 매도세우위라고 응답한 것을 의미
(자료 : 국민은행 ‘주간아파트가격동향조사’)



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