[집중분석] 부동산 시장 연착륙 시급하다

건설사 유동성·가계부채 위기감 등 증폭돼

美·日과 부동산 버블 형성 우리나라와 비슷

금융권 부실화 방지 방안도 함께 고려돼야
글로벌 금융위기가 실물경기로 전이되면서 부동산 경기 침체가 심화될 것이라는 전망이 나오고 있다. 실제로 국내 부동산 가격의 하락과 미분양 증가 등의 현상은 이를 반영하고 있다. 특히, 부동산 시장의 침체는 바로 금융시장으로 이어지기 때문에 우려가 높아지고 있다.

최근 정부는 부동산 경기 부양을 위해 각종 대책을 내놓고 있는 상황이다. 이에 따라 거래활성화를 통한 부동산 시장 연착륙, 유동성 공급, 내수경기 활성화 대책 등이 필요하다는 주장이 나오고 있다.

현대경제연구원 박덕배 연구위원은 ‘부동산발 실물경기 침체 가능성과 대책’이라는 보고서를 내고 이같은 내용을 설명했다.

◇ 부동산발 부실 위기 우려 높아져

이 보고서는 국내 부동산 시장은 심각한 부진에 빠져 있다고 설명했다.
버블세븐을 중심으로 주택거래가 급감하면서 주택 호가가 빠르게 하락하고 있으며 한동안 강세를 보였던 강북지역 마저 극심한 침체상태에 빠지고 있다는 것. 8월말 현재 전국 미분양아파트는 약 16만채에 이르고 있으며 수도권 지역의 미분양아파트도 2007년 하반기 이후 급증하고 있다. 또한 저축은행의 PF대출 연체율은 6월말 14.3%를 기록해 전년 동월 11.4% 대비 2.9%p 상승했다.

박 연구위원은 “주택시장의 침체 현상이 더욱 뚜렷해질 경우 저축은행 등 제2금융권을 시작으로 금융권 내 신용경색 현상이 심화되면서 건설사의 유동성 위기로 번질 수 있다”고 말했다.

또한 주택담보대출관련 가계부채 문제도 심각하다고 지적했다.

한국은행 자료에 따르면 2분기 현재 국내 가계신용 잔액은 660.3조원을 기록해 1997년 450조원 이후 빠르게 증가하고 있다. 이와 함께 2005년 이후부터 주택담보대출의 만기가 장기화됨에 따라 주어진 거치기간이 최근 본격 끝나기 시작하면서 원금에 대한 상환부담도 가세하고 있다고 설명했다.
◇ 美·日 저금리 기조·부동산 대출경쟁 등 공통점

이 보고서는 우리나라의 현재 상황을 일본과 미국과 비교해서 살펴봤다.

박 연구위원은 “일본과 미국 두 나라는 모두 경기 둔화기에 경기회복을 위한 금융완화정책이 강력하게 펼쳐진 시기에 버블이 형성되고 이후 경기가 침체하면서 부동산발 금융·실물의 복합 불황이 전개됐다. 양국간 버블 형성 과정은 공통점과 차이점을 지닌다”고 말했다.

공통점으로는 강력한 저금리 정책을 들었다.

일본은 경기회복을 위해 5%대였던 공정할인율을 1년여만에 2.5%까지 인하하는 저금리 정책을 실시했고 두자리 수의 통화증가율이 지속됐다. 또한 무역수지 흑자 누적과 통화확대정책 등으로 투자처를 읽은 시중자금은 부동산 시장으로 집중됐다. 미국은 2000년대 초 벤처버블 붕괴와 경기불황을 벗어나기 위해 저금리 기조를 유지했다. 2000년 5월 6.5%에서 2003년 6월 1%로 5.5%p나 인하했다.

부동산 관련대출 경쟁도 버블형성에 기여했다고 지적했다.

일본의 은행들은 부동산관련 대출 경쟁으로 부동산 시가의 110~120%까지 대출을 실행하기도 했다. 미국도 모기지대출기관의 과다경쟁이 주요한 역할을 했다. LTV(주택담보대출비율)를 100%까지 인정하거나 통상적인 대출한도를 초과하는 대출도 성행했다.

반면, 차이점은 일본의 경우 국토균형개발 등으로 시장 참가자들의 기대심리를 크게 증대했으며 미국은 투자은행들의 무분별한 수익성 추구 행동이 버블을 확대시켰다는 것이다.

박 연구위원은 “파생 금융상품 확대라는 미국의 서브프라인적 성격과 일본의 부동산발 담보대출 급증이라는 두 가지 성격 모두 포함하고 있다”고 말했다.

국내 비은행권 금융기관의 부동산 PF대출 LTV, DTI(총부채상환비율) 기준을 넘어선 대출 등 일반 은행에 비해 다소 대출채권의 질이 떨어지는 대출과 관련한 문제가 부각되고 있다. 또한 미국과 같이 부동산PF 대출을 기초로 자산유동화증권, 자산유동화기업어음, 유동화 증권을 발행해 유통시켰다.

한국과 일본은 상업은행을 통해 부동산관련 대출이 버블을 형성한 점이 유사하다고 분석했다.

2008년 6월말 은행권의 총 원화대출에서 부동산 담보 대출 비중은 46%이며 저축은행의 경우 80% 수준이다. 한국과 일본 두 나라 모두 부동산에 대한 강한 믿음 위에 국토균형개발을 진행한 것도 공통점으로 꼽았다. 또 일본의 ‘토지신화’와 한국의 ‘부동산 불패’라는 농경시대에서 비롯된 뿌리 깊은 부동산 철학도 크게 작용했다. 당시 일본 나카소네 정부에 의해 추진된 일본의 국토균형개발과 참여정부 이후 추진된 한국의 국토균형개발 정책이 지가를 상승시킨 점도 닮았다고 평가했다.

◇ 개발지역 중심 버블형성…美·日과 다르다

이 보고서는 한국의 부동산 버블의 경우 미국과 일본의 성격을 포함하지만 차이가 있다고 강조했다.

박 연구위원은 “한국의 부동산버블은 대상과 형성주체, 버블의 정도 측면에 있어서 양국과 다소 차이를 보인다”고 말했다.

한국과 미국은 가계들의 무리한 주택구입에 따른 주택에 대해 버블이 형성됐지만 일본의 경우 부동산사업자 등 법인을 중심으로 토지에 대해 형성됐다. 그리고 부동산 버블의 깊이와 넓이에서 보면 일본은 1986~1991년 5년간 6대 도시지가 평균지수가 3.07배 상승했으며 미국의 S&P Case-Schiller 20대 도시 주택지수는 2002~2006년 6월 약 1.83배 상승했다. 우리나라의 경우 2002~2008년 8월 전국 주택매매가격 종합지수는 1.50배, 강남지역 11개 구 아파트는 2.26배 상승했다. 그리고 일본의 부동산 버블은 전국적으로 퍼졌으나 미국은 대도시와 그 인근 지역과 휴양지의 제2주택을 중심으로 버블이 크게 형성됐다. 우리나라의 경우 버블 세븐지역의 아파트와 개발지역에 대해서만 지가가 크게 상승했다.

한편 금융여건은 아직 일본이나 미국보다 양호하다는 분석이다. 우선 파생상품측면에서 보면, 한국은 부동산 PF를 기초로 발행된 ABS와 ABCP 등을 발행했으나 그 규모가 2007년 말 기준으로 6조원 수준으로 미약하다. 뿐만 아니라 이를 근거로 CDS, CDO 등 파생금융상품을 발행하지도 않았다. 또한 부동산담보대출 측면에서도 여건이 양호하다고 설명했다.

박 연구위원은 “LTV, DTI 등 은행 대출규제에 있어서는 한국이 더욱 엄격히 적용했으며 그 결과 은행의 건전성은 당시 일본의 은행에 비해 매우 튼튼하다”고 말했다.

부동산 버블이 절정이었던 1990년 일본 은행권의 리스크관리채권은 6%를 상회했지만 우리나라의 경우 2008년 6월말 현재 은행권 고정이하여신비율은 0.7%에 불과했다.

◇ 금융기관 부실화 방지대책 동시 고려

이 보고서는 우리나라의 경우 관련 경제주체의 적정한 조치가 취해질 경우 발생 가능성은 낮다고 설명했다. 제2금융권의 모기지 대출 규모가 차지하는 비중과 유동화 상품규모가 작고, 이와 연관된 파생금융상품 규모가 거의 없기 때문이라는 것. 하지만 갈수록 악화되는 가계부채 문제와 자산디플레 현상에 따른 복합불황 위기 가능성은 크다고 지적했다.

박 연구위원은 “부동산발 위기가 최대한 현재화되는 것을 막고 확대되더라도 철저한 준비로 이를 최소화 시킬 필요가 있다”고 말했다.

이에 따라 거래활성화를 통한 부동산 시장의 연착륙, 가계부채 악화를 방지하기 위해 유동성을 충분히 공급, 적극적인 내수경기 활성화 대책 등이 필요하다고 강조했다.

우선 정책당국은 부동산 시장 연착륙 기회를 놓친 현 상황에서 일본과 미국 두 나라 모두 급격한 긴축정책 전환으로 부동산 버블이 붕괴되기 시작했음을 인식해야 할 것이라고 지적했다.

박 연구위원은 “현재의 위기 가능성을 사전에 효과적으로 대처하려면 부동산 PF관련 건설사뿐만 아니라 금융기관에 대한 부실화 방지대책이 동시에 고려돼야 한다”고 설명했다.

이를 위해 정책당국은 건설사와 금융기관에 대한 유동성 지원규모와 구조조정 등에 대한 조기협약을 유도해야 할 것이라고 강조했다. 또한 미분양 아파트 해소를 위해 기 입주자 또한 계약자와 마찰 없이 시장에서 결정하는 가격에 거래될 수 있도록 분쟁 해결을 위한 법적 장치 마련이 시급하다고 주장했다.

또한 은행에 대한 신속한 원화 유동성 공급을 통해 일시적인 재정압박 현상 완화의 필요성도 설명했다. 가계의 대출 원리금 상환 구조를 선진국 수준의 장기화(20~30년) 함으로써 가계의 부담을 경감시키고 금융기관의 가계대출 연체율을 축소시킬 필요가 있다고 덧붙였다.

이밖에 경기가 급랭하지 않도록 11·3 경제난국 극복 종합대책을 신속히 추진하고 2009년부터 3년간 과감한 적자재정을 시행함으로써 재정의 경기조절 기능을 강화하는 것이 필요하다고 강조했다.

박 연구위원은 “특히 가계부채가 많은 저소득층을 대상으로 일자리를 늘려야 하며 이 경우 경기부양책은 신도시 건설보다는 고령화 사회에 대비한 SOC 확충이 바람직하다”며 “조속히 신용경색 현상을 해소하고 자본시장 개혁으로 자금의 선순환 구조를 확립해 이탈하는 외국인 자금을 대신해 개인의 자금이 실제 주식시장으로 유입되도록 유도해야 한다”고 말했다.

                        < 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진 방안 >
                                                                        (단위 : 억원, %)


정리 = 제2금융팀



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