J-리츠 관련상품 ‘돈 몰린다’

최근 1년간 전세계적으로 부동산시장이 호황을 보인 가운데 일본의 상장 부동산투자회사인 J-리츠(REIT)의 투자매력이 부각되면서 관련 상품들이 잇달아 출시되고 있다.

J-리츠는 오피스 등 보유 부동산 임대 및 매각사업 수익에 의한 배당금에 기초한 상품으로 배당수익률이 주요 투자결정 요인이다.

특히 지난해 폭발적인 수익률을 기록하면서 최근 일본 부동산투자회사에 투자하는 펀드상품이 인기를 끌고 있다.
이에 기초한 파생상품들도 최근 연이어 판매되고 있다.

그러나 전문가들은 과거수익률에만 의존하는 투자패턴은 바람직하지 못하다면서 장기·분산투자차원에서 접근할 것을 권고했다.

◆ 해외 리츠펀드 급팽창 = 지난해 중국·인도·베트남·브릭스 등이 투자의 화두였다면 올들어 일본펀드와 리츠에 대한 투자가 급격하게 늘었다.

박승훈 한국증권 연구원은 “국내투자자들이 올들어 4개월 동안 리츠와 일본 펀드 등으로 급격히 투자방향을 바꿨다”고 말했다.

박 연구원은 “최근 해외자산 투자에 있어 ‘수익률추구’라는 단선적인 목표만을 우선시하는 것은 문제”라고 지적했다. 투자목적 다변화 관점에서 펀드의 위험 분산에도 신경을 써야 한다는 지적이다.
펀드평가회사 제로인에 따르면 3월 말 현재 해외 리츠펀드(이하 공모기준)의 총 수탁고는 5조1855억원으로 작년 연말의 1조4628억원에 비해 3조7227억원이 증가했다.

이 회사 한 관계자는 “해외 리츠상품이 인기를 누린 것은 지난해 수익률이 좋았고 다른 자산에 비해 상대적으로 높은 안정성, 주식과의 보완재적 성격 부각때문”이라며 “자금 유입 규모가 다소 과도한 것으로 보인다”고 말했다.

실제로 지난해부터 해외 부동산펀드의 80% 이상이 일본 투자 상품이었으나 최근 아시아 및 글로벌 부동산으로 분산하거나 관련 파생상품 등도 시장에 나오고 있다.

우리자산운용이 우리은행을 통해 판매한 ‘우리일본리츠연계 채권 1호’ 펀드는 모집 5일만에 200억원어치 판매되기도 했다.
마이다스에셋자산운용도 일본 리츠지수에 연동해 만기시 원금보존을 추구하면서 최고 연 14%의 수익을 올릴 수 있는 ‘일본리츠지수연계 파생상품투자신탁 제1호’를 모집했다.

‘삼성J-리츠종류형재간접 1’을 내놓은 삼성투신운용 관계자는 “최근 일본 부동산 시장은 경기회복과 함께 금융기관의 여신규모 확대 및 이에 따른 기업의 설비 투자 활성화가 예상된다”며 “2000년 도입된 ‘임대기간 고정제도’에 따라 2001년, 2002년 중 체결된 임대 계약은 만기가 갱신되면 임대료가 10~50% 오를 것으로 예상돼 J-리츠에 투자할 시기”라고 설명했다.

일본 주식과 리츠에 함께 투자하는 한화투신운용의 ‘재팬 리츠 재간접 1’, 푸르덴셜자산운용의 ‘푸르덴셜일본주식&리츠재간접 1’ 등도 판매됐다.

TSE리츠지수 상승세에 힘입어 이를 기초자산으로 한 파생상품도 늘고 있다. 일본 TSE리츠지수를 기초자산으로 한 ELS는 지난 2005년 처음 선보였지만 대부분 사모형태로 발행됐으나 최근 공모도 다소 늘었다.

한국증권은 5일 니케이225지수와 TSE리츠지수를 기초자산으로 한 ELS를 내놓았다. 3년만기 6개월 단위 조기상환형이다. 이에 앞서 지난 1월 선보인 대신증권의 ‘투스타-6-찬스’ ELS도 니케이225지수와 TSE 리츠지수에 연동해 수익이 결정된다.

또 SH자산운용은 일본부동산 및 중국주가지수에 연계된 ‘톱스 아시아 2스타 파생상품투자신탁 1호’ ELF를 출시했다.

삼성증권은 일본 리츠지수(TSE REIT)와 KOSPI200 지수에 수익이 연계되어 최고 연 16%로 조기상환 기회가 주어지는 원금 보장형 ‘2스타 스텝다운 클리켓 ELS를 300억 한도로 8일까지 판매했다.

◆ “따라잡기 투자 위험” = 자산운용업계 한 관계자는 “현재 미국이 금리를 지속적으로 올리고 있는 데다 다른 국가들까지 미국을 따라갈 경우 부동산 투자붐이 주춤할 수도 있다”며 “리츠의 배당수익금 감소는 물론 주가 하락에 따른 손실까지 생길 가능성도 있다”고 지적했다.

해외부동산펀드는 안정적이면서 높은 수익을 추구할 수 있지만 운용사나 매니저에 따라 수익률이 다르고 상품에 따라 중도환매가 불가능하거나 중도해지수수료가 부과되는 등 환금성이 떨어질 수 있다.

따라서 투자이전에 상품 구조와 환매조건, 환위험 헤지 여부 등을 잘 따져봐야 한다는 지적이다.

박현철 메리츠증권 펀드애널리스트는 “현재 글로벌 리츠의 경우 밸류에이션의 부담이 있는 것이 사실”이라며 “수익률이 높지만 이는 세계 부동산경기 호황으로 인한 것이고 최근에 인기 있는 일본 리츠시장의 경우 한국을 비롯해 외국의 자금까지 몰리면서 최근 수익률이 변동되고 있다”고 말했다.

그는 “다만 영업용 오피스 중심으로 가격이 오르고 있는 추세이고 공실률이 줄어드는 것은 긍정적”이라며 “메인투자처가 아닌 분산투산의 관점에서 바라볼만 하다”고 덧붙였다.

제로인 관계자도 “해외 부동산펀드는 투자대상이나 투자 위험을 분산하는 차원으로 볼 때 큰 의미가 있다”며 “펀드 1개에 집중 투자하기보다는 다른 유가증권과의 분산투자가 필요할 것”이라고 강조했다.

일반투자자들은 투자대상 지역의 부동산 시장이나 경기상황 등에 대한 관심을 갖고 펀드상품을 선택해야 한다는 조언이다.

배당률 높고 간접투자·분산효과

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배동호 기자 dhb@fntimes.com