배당률 높고 간접투자·분산효과

J-리츠는 투신법상 이익의 90%이상을 배당하면 법인세가 면제되는 구조로 돼 있기 때문에 배당률이 높은 특징이다.

현재 상장된 J-리츠는 세전 이익의 100% 가까이 배당을 하고 있다.

또 가격변동성이 적다는 것도 한 특징이다. 장기적이고 안정적인 임대료를 얻을 수 있는 수익부동산을 주요 투자대상으로 하며 그 수익예상이 비교적 정확하기 때문에 배당금의 성향은 안정적이다.
J-리츠 가격이 상승하면 배당수익률이 하락하게 되고, 거꾸로 J-리츠 가격이 하락하면 배당수익률이 상승하게 된다.(배당수익률=배당금/J-리츠 시장가격) 따라서 J-리츠 가격과 배당수익률 사이의 역관계가 분명해 가격안정성이 높다.

아울러 J-리츠는 부동산의 매매·운영을 경험이 풍부한 전문가가 행하기 때문에 투자자는 단지 상장된 종목중에 자신의 투자성향에 맞는 운용방침을 가진 종목을 찾기만 하면 된다는 편리함이 있다.

J-리츠에 적합한 투자자는 소액으로 시작할 수 있고, 주식보다 가격안정성이 높고 분산투자의 성격을 가지기 때문에 부동산에 관심이 많은 초보투자자에게도 적합한 상품이라고 할 수 있다.

물건당 매매금액이 다른 자산에 비해서 크기 때문에 현재 상장종목은 대부분 오피스빌딩이 중심을 이루고 있다.

또 상장된 J-리츠의 모체회사인 대기업 부동산회사가 J-리츠에 물건을 매각하기 쉬우며, 임대 및 매매에 관련된 시장 데이터가 풍부해 시장동향을 파악하기 쉬운 편이다.
또 인플레이션에 강하다. 인플레이션은 부동산가격과 부동산임대료를 동반 상승시키는 경향이 있기 때문에 임대수입 증가에 의한 이익증가와 보유부동산 가격 상승에 따른 자본이득을 동시에 누릴 수 있는 상품이다.

반면 보유부동산 가격이 하락하면 자본손실을 입게 되지만 임대료를 상대적으로 큰폭 등락하기 어렵기 때문에 배당수익률이 높아지는 구조를 갖게 돼 투자매력이 높아지게 된다.

일반 투자자에게는 무엇보다 소액으로도 투자가 가능하다는 점이 매력적이다. 일반적으로 부동산투자는 거액 자산가들의 영역으로 인식돼 왔으나 리츠시장을 통해 증권화된 투자상품으로 경우에 따라 30만엔~100만엔 정도의 소액으로 투자를 시작할 수 있다는 장점이 있다. 보통 1주(계좌)의 신규발행가격이 50만엔, J-리츠에 투자하는 펀드에 간접투자할 경우는 1만엔부터 가능하다.

분산투자의 효과를 노릴 수도 있다. J-리츠는 보통 여러개의 부동산 물건에 투자한다. 임차인의 수가 많은 점이 위험분산 효과가 있다.
그리고 투자법인에 따라서는 오피스, 상업시설, 주택 등 투자대상자산의 용도와 도쿄, 도쿄 주변 수도권, 지방도시권 등 지역에 따른 다양한 분산효과를 볼 수 있게 구성돼 있다.

이와 함께 J-리츠는 완공되기 이전의 대지 단계의 물건은 원천적으로 취득하지 않는다. 왜냐하면 이러한 물건은 실제로 가동될 때까지 임대수입이 발생하지 않기 때문에 투자효율이 나빠지기 때문이다.

다만 최근 들어 물건 취득경쟁이 격화되고 있어 이미 임차인이 입주해 있는 부동산을 취득하게 되면 높은 비용을 지불해야 하기 때문에, 최근 주목받는 것이 ‘개발형 물건’이라 불리는 부동산이다. 개발형 물건이란 건물준공 이전에 구입계약을 체결해, 건물준공 후 대금을 지불하는 물건을 말한다. 파는 측에서는 매입자가 결정돼 있기 때문에 판매 리스크가 없고 개발에만 전념할 수 있다.

또 대금 지불시점은 건물이 완성된 후로 임차인이 입주 가능한 상태이기 때문에 사전에 임차인 모집·계약까지 체결해 두면 투자효율이 떨어지지 않게 된다.



배동호 기자 dhb@fntimes.com