日 부동산價 상승 왜?

전문가들은 일본 부동산가격의 상승은 경제가 회복기로 접어들면서 실물 및 금융·제도 등의 변화와 활성화에 힘입은 것이란 분석이다.

◆ 버블 붕괴후 상승 반전 = J-리츠의 투자대상은 도쿄 중심지를 비롯해 오사카·나고야 등 도심의 오피스빌딩을 주요 대상으로 한다.

지난해 말 모건스탠리의 글로벌 부동산시장 분석에 따르면 최근 미국·런던·프랑스 등의 부동산경기는 이미 최고조에 달했거나 고점을 지나고 있는 국면이지만 일본의 경우 회복기를 거쳐 확대기에 본격적으로 진입하는 것으로 나타났다.〈표참조〉
J-리츠의 시가총액 규모는 글로벌 리츠시장과 비교하면 미국, 호주, 프랑스보다 작고 전체 주식시장 시가총액 대비 규모로는 매우 낮은 편이다. 전문가들은 이에 따라 J-리츠 시장의 성장가능성은 비교적 크다고 분석한다.

지난 3월 일본 정부가 발표한 공시지가에 따르면 올해 1월1일을 현재 지난해 대비 지가변동률이 전국적으로 주택 0.1%, 상업지역 2.3% 상승한 것으로 나타났다.

이는 지난 1991년 이후 16년만에 상승세로 돌아선 것이다.

특히 도쿄·오사카·나고야 대도시권만 분석했을 때는 주택지 2.8%, 상업지 8.9% 오른 반면 지방은 여전히 약세를 보이고 있는 것으로 집계됐다. 즉 일본 부동산시장은 지역적으로 대도시권역과 지방, 투자대상별로는 오피스빌당과 주택간의 차별화가 진행중인 것이다.

특히 도쿄 상업지를 중심으로 봤을 때 부동산가격 상승을 이끌고 있는 오피스빌딩은 공실률도 지난 2005년부터 낮아지기 시작했다.
◆ 일본 부동산價 상승 배경 = 지난 2003년부터 경기회복에 따라 기업의 고용이 늘었고 창업도 활발해져 도쿄 등 대도시의 인구유입이 급속히 늘었다. 전체 기업수가 증가하면서 오피스빌딩 수요가 점차 늘어나기 시작했다. 일본 총무성에 따르면 동경3구(千代田·中央·港)의 인구는 1995년까지 감소했으나 최근 급격히 증가하고 있다.

2000년부터 2005년 사이 도쿄도의 인구증가율은 4.3%, 도쿄3구는 21.5%였다. 당시 도쿄 도심의 오피스빌딩 공실률은 7%를 넘어서기도 했지만 그 이후 점차 축소돼 현재 2%대로 떨어진 상태.

이에 따라 도쿄 도심의 사무실 임대료도 지난해 하반기부터 상승세를 보이기 시작했다. 그런데 이미 도쿄5구의 신축빌딩 평균임대료는 2003년을 바닥으로 해 상승해 입지와 시설이 좋은 최고급 신축빌딩의 경우 지난해 신규모집 임대료가 전년대비 25%의 상승률을 기록하기도 했다. 신축빌딩에 대한 수급이 원활치 못하면서 기존 빌딩에 대한 임대료도 덩달아 올랐다.

이와 함께 부동산증권시장이 확대돼, 투자자금이 대거 부동산시장으로 유입됐다. 저금리 하의 풍부한 여유자금이 J-리츠를 통해 도심부의 우량 물건에 유입된 것. 실제로 올 3월말 현재 시가총액은 6조3000억엔이다.
지속적으로 축소일로였던 부동산산업에 대한 은행융자금액도 2005년말부터 증가세로 돌아섰고 또 부동산관련 사모펀드도 크게 늘고 있다. 전문가들은 이같은 부동산관련 사모펀드들이 J-리츠 시가총액을 웃돌 것으로 추측하고 있다. 또한 최근 도심부 매매의 과반수 이상이 J-리츠와 특수목적회사(SPC)에 의해 거래되고 있다.

아울러 ‘도시재생법’에 따라 도심부에 대한 재개발이 촉진되면서 관련 지역의 편의와 수익이 증가한 점이 지가상승을 불러왔다.

                                                <글로벌 부동산 시장 사이클>
                                                (자료 : 모건스탠리재팬)



배동호 기자 dhb@fntimes.com