ABS에 몰아친 부동산PF 바람

부동산개발업체 자금 조달 수단으로 각광




ABS시장에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 바람이 무섭게 몰아치고 있다.

업계에서는 최근 ABS시장의 최대 화두는 단연 PF ABS 발행이라는 말까지 나올 정도다.

17일 관련업계에 따르면 올 상반기에 2조382억원어치의 PF ABS가 발행됐고, 발행잔액은 8월9일 현재 4조5600여억원에 달한다고 추산됐다.

금감원이 발표한 상반기중 ABS 발행액이 총 14조2,545억원으로 작년 같은 기간보다 26.4% 증가했다. 이 중 PF ABS 발행액은 무려 439.4%나 급증했다

ABS발행기준으로는 20%에 그치지만, 발행건수 기준으로는 절반을 PF ABS가 차지하는 수치라는 분석이다.
상반기에 발행된 대부분의 PF ABS는 부동산개발의 신용보강차원에 이뤄진 것이 특징이다.

차주인 부동산개발업체들에 대한 대출채권을 시공사가 연대보증 또는 채무인수를 한 것이다.

이처럼 PF ABS가 증가하고 있는 이유는 만기 2년 이내의 단기물이라는 점과 투자자들이 비교적 위험이 높은 고수익 상품에도 내성이 강해져 BBB급 ABS의 소화에 전혀 거부감이 없어졌기 때문이라고 업계 일각에서는 분석한다.

한국신용평가정보 ABS팀 윤기 팀장은 “위험 수준이 과거보다 상대적으로 높은 ABS 채권투자를 통해 고수익을 얻고자 하는 투자자들의 욕구와 자금조달이 용이치 못한 부동산개발업체들의 자금조달 욕구가 서로 부합했기 때문”이라고 설명했다.
최근 PF ABS의 급증과 함께 새로운 형태의 발행이 늘어나고 있는 것이 주목할 점이다.

일반적으로 부동산개발자금 조달 목적의 ABS 구조에서는 기초자산이 되는 대출채권에 대해 시공사의 지급보증 또는 채무인수로 신용보강을 한다. 따라서 PF ABS 등급은 시공사의 등급과 동일한 경우가 대부분. 하지만 최근의 사례에서는 지급보증이나 채무인수가 없는 PF ABS에 BBB 이상의 등급 부여에 대한 요구가 나타나고 있다.

이에 따라 ABS에 대한 신용평가 기준도 변하고 있다. 주로 시행사의 신용위험, 프로젝트의 사업성, 시공사의 준공 및 신용위험, 각종 담보가치 등이 검토되는 것이 일반적인 방식이다. 또 대출채권에 대한 시공사의 연대보증 또는 채무인수의무가 있는 구조의 PF ABS는 시공사의 신용도 분석이 ABS평가에 있어서 절대적이다.

하지만 최근 사례에서 나타나는 지급보증이나 채무인수가 없는 ABS는 시공사의 신용도 비중이 줄어든다. 대신 시행사의 신용위험, 프로젝트의 사업성, 공사비 이연지급 또는 유동성 제공 등의 대비책과 책임준공 약정, 충분한 담보가치 및 처분기간 확보가 신용평가의 중요한 요소가 되고 있다. 한기진



한기진 기자 hkj77@fntimes.com