금융없는 부동산은 무용지물

부동산투자의 패러다임이 급격하게 변하고 있다. 금융이 부동산개발에 중대한 영향을 미치기 시작한 것이다.

은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 중요 사업부분으로 자리잡으며 송도 PF, 인천공항철도 PF, 부산 신항만 PF 등 수조원이 넘는 개발사업이 은행의 돈줄 덕에 진행되고 있다.

특히 송도신도시 개발의 경우, 당초 예정됐던 외국자본 유치가 부진하면서 사업에 부정적인 전망이 나오고 있으나 국내 금융기관들의 1조5천억원 신디케이트로 무리없이 추진될 수 있게 됐다.
금융의 부동산투자는 금융기관들만의 전유물이 아니다. 최근 아파트담보대출을 통한 부동산투기가 우려될 정도로 일반 소비자 사이에서도 널리 퍼져 있다.

이에 대해 부동산써브 최궁락 부사장은 “할부를 이용해 소비재를 사는 것처럼, 부동산도 모기지론, 전세보증금 대출 등 금융을 널리 이용하고 있다”며 “패러다임이 변한 만큼 금융을 최대한 유효하게 사용해야 최대의 투자이익을 얻을 수 있다”고 말했다.

이에 따라 금융레버리지에 의한 부동산투자가 ‘최대이익’을 보장해 준다는 인식이 퍼지고 있다.

단순히 100% 자기자금으로 부동산에 투자하기 보다는 50%를 금융으로 투자한 투자자가 더 큰 수익을 올릴 수 있다는 계산이다.

특히 부동산금융이 발달된 선진국의 투자형태가 이 같은 방식이다. 싱가포르의 GIC, 미국의 모건스탠리, 론스타 등의 매입사례를 보면 금융을 최대한 이용했다.
전문가들은 이 같은 변화속에서 투자전략은 정책당국의 금리정책을 살피면서 결정해야 한다고 조언한다.

미국 등 선진국들이 금리를 통해 인플레이션을 조절하고 이에 따라 모든 투자패턴이 변하기 때문이다. 국내 사정도 마찬가지다.

최 사장은 “국내 정책당국의 금리정책을 살피면서 금융의 최대수혜자로서 금융을 이용한 레버리지에 의해 부동산투자 수익을 극대화하는 투자방법에 익숙해져야 할 때”라고 말했다.

부동산투자를 하는 기업들도 마찬가지로 변화를 요구받고 있다.
과거 부동산투자의 위치, 투자대상 등 기본사항에 대한 컨설팅이 중시됐지만, 현재는 금융을 이용해 최대의 수익을 올릴 수 있는지, 세금은 유리한지, 제도면에서도 유리한 컨설팅에 대한 수요가 커지고 있는 상황이다.

한국자산신탁 김진호 사장은 “부동산전문기업들은 앞으로 자산관리 측면에서 고객의 부동산을 종합적으로 관리해주는 등 새로운 길을 모색해야 한다”고 말했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com