후분양제 부동산금융 변화바람

상업용 부동산의 후분양제 실시후 향후 부동산시장에 어떤 변화를 가져올까.

전문가들은 그동안 부동산의 근간을 이뤘던 ‘선분양제’가 ‘후분양제’로 바뀐 이번 일로 건설자금체계가 중대한 변화를 겪고 있다고 분석했다.

건설업계는 우량건설업계가 시장 점유율을 확대하는 방향으로 시장이 재편될 것으로 예상하며, 소규모 업체는 이에 맞서는 방법으로 우량한 상품을 만들어내야 한다는 위기의식이 팽배하다.
부동산금융쪽에서도 프로젝트파이낸싱이 확대되면서 공급자위주로 시장의 중심이 이동하고 있는 모습이다.

한국신용평가 서찬용 선임연구원은 “후분양제하에서는 건설업체의 자금조달력에 크게 의존할 수 밖에 없다”며 “상위의 우량한 건설업체가 점차 시장점유율을 늘려가게 될 것”이라고 주장했다.

이미 IMF이후 재무구조와 신인도에 따라 주택건설업계의 차별화를 경험한 바 있어, 이 같은 주장이 힘을 얻고 있다. 건설업계도 공통된 의견을 내놓고 있다.

대우건설 조성진닫기조성진기사 모아보기 팀장은 “건설사가 직접 자금을 조달해야 하는 공급자금융 중심으로 변하면서 업계가 양극화 될 것”이라고 말했다.

이를 지켜보는 중소형 부동산업체들은 찹찹하기만 하다. 금융기관들과의 협력을 모색하는 한편, 선분양이 가능한 부동산신탁사의 보증을 얻어내기 위해 고심하는 모습이다.
도신산업개발 강희관 사장은 “고객이 시행사와 건설사를 선택하는 시대가 도래했다”며 “신뢰성이 쌓이고 좋은 프로젝트를 내놓아야만 신탁보증 등이 가능하게 됐다”고 말했다.

‘짓기만 하면 모든 게 해결되는 시대는 끝났다’는 게 그의 분석이다. 결국 건물 한 채를 짓기 위해서는 금융기관의 까다로운 심사와 신탁사의 검증을 거친 뒤라야 가능해진 시대를 맞은 것이다.

부동산금융의 형태도 다양해지고 있다. 확대일로에 있는 프로젝트 파이낸싱이 가속도를 붙이고 리츠와 프로젝트금융투자회사 방식 등이 각광을 받을 전망이다.

대출수준에 불과한 기업금융에서 벗어나 금융기관이 위험을 건설업계와 공유하는 방향으로 흘러간다는 얘기다.
그동안 빌딩을 임대하는 방식이 전부였던 리츠시장에서 아파트 등을 직접 개발하는 개발형 리츠가 곧 등장할 예정이고, 1금융권이 주름잡고 있는 PF시장을 2금융권이 틈새시장으로 적극 공략하고 있다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com