2005 부동산금융 대변화 예고 (3) 달라진 부동산 제도

간운법, 부동산투자회사법, 법인세 개정 등

부동산펀드, 일반리츠 등 투자형태 다양화


지난 3일 리츠가 대도시와 신도시 중심상권 건축물에 대해서 총자산의 100%까지 투자할 수 있도록 하는 부동산투자회사법 개정안이 나왔다.

이번 개정안을 끝으로 부동산투자회사법의 내년 4월 시행만 남겨두면서 올 한해 발표된 부동산관련 제도들의 개정과 제정이 마무리됐다.

2004년 한 해 동안 부동산금융시장 변화는 제도변화가 이끌었다. 한편에선 풀어주면서도 다른 편에서는 강력하게 규제함으로써 부동산금융시장의 변화를 야기한 것이다.

4월부터 시행된 간접투자 자산운용업법으로 그동안 부동산에 투자하지 못했던 은행, 보험, 자산운용사, 종합금융회사 등이 부동산펀드 설립을 통해 투자할 수 있는 길이 열렸다.

특히 부동산투자회사법의 개정으로 부동산투자회사 규제가 대폭 완화됨으로써 일반리츠 설립이 훨씬 용이하게 된 것에 업계의 기대가 모이기도 했다.
그러나 업계의 강력한 반대에도 불구하고 상업용부동산 후분양제를 골자로 한 ‘건축물분양에 관한 법률’로 시장을 초긴장 상태로 몰아갔다. 이를 의식해서 개최된 공청회마다 업계의 우려가 쏟아졌다.

최근 한 부동산신탁사가 개최한 세미나에서도 건설사 관계자들은 “가장 나쁜 것만 모아놨다”거나 “그동안 여러 번에 걸쳐 건교부에 자문해 왔으나 실제 법은 상이한 부분이 많다”고 불만을 쏟아냈다.



◆ 부동산투자회사법 개정
일반리츠가 법인세 면제 등의 혜택을 받지 못해 제도 시행후 한개도 설립되지 못하자 건교부는 부동산투자회사법을 개정했다. 명목회사형 리츠 도입, 설립최저자본금 250억원으로 인하, 현물출자 허용 등이 개정안의 핵심 내용이다.

리츠의 가장 큰 매력은 세제혜택. 이 점에서 명목회사형 리츠의 허용은 법인세 등 세제상의 혜택이 주어질 수 있어 일반리츠 활성화에 큰 기여를 할 것으로 전망된다. 500억원으로 돼 있는 현행 리츠 설립 최저자본금을 인하함으로써 중소규모의 부동산도 투자대상에 포함될 수 있도록 함으로써 리츠 설립이 훨씬 용이하게 됐다.

특히 미국에서 리츠가 활성화되는데 큰 기여를 한 것으로 평가 받는 현물출자도 앞으로는 국내에서도 가능해졌다. 리츠설립시 총자본금의 50% 이내에서 현물출자할 수 있다.

이에 따라 리츠는 투자대상 부동산을 적기에 확보할 수 있고, 설립시 발목을 잡는 현금준비부담도 조금은 벗을 수 있게 됐다.



◆ 프로젝트금융투자회사 법인세 비과세

법인세 혜택은 프로젝트금융투자회사(PFV)에도 주어지게 됐다.

정부가 올해 1월 법인세법을 개정하면서 일정한 요건을 갖춘 PFV에 대해서는 법인세를 면제하기로 했다. 정부가 내건 요건이란 금융기관 5%출자, 자본금 50억원 이상, 존립기간 2년 이상인 한시적인 PFV를 말한다.

PFV가 배당가능금액의 90% 이상을 배당한다면 이 금액에 대해서는 비과세한다.

이에따라 부동산개발사업을 위해 설립하는 명목회사 형태의 PFV에 법인세를 비과세할 수 있는 근거를 마련함으로써 향후 투자자 모집을 통한 개발사업이 가능하게 됐다.



◆ 부동산간접투자 길 연 간운법

시작 1년도 안돼 5500억원 규모로 성장하면 최근 시중 부동자금을 빨아들이고 있는 부동산펀드의 성과들이다.

간접투자자산운용업 법이 투자자산에 부동산을 포함시킴으로써 자산운용회사 은행 보험사 종합금융회사 등이 부동산펀드를 설립할 수 있게 된 덕분이다.

간운법은 개인이 간접투자기구의 간접투자증권 100억원 이상을 매입하는 경우와 법인이 50억원 이상을 매입하는 경우 및 투자자가 30인 미만인 경우에는 사모부동산간접투자기구로 인정한다.

따라서 공모형에 비해 상대적으로 완화된 규제를 적용받게 된다.

사모로 조성된 부동산간접투자기구는 부동산 재매각 제한 금지, 나대지 개발 전 재매각 금지 및 부동산 개발 사업에 대한 자산총액제한 등의 규정도 적용받지 않는다.

이에 따라 사모부동산간접투자기구는 투자 자금의 성향에 따라 상당한 리스크를 지니고도 개발 사업에 투자할 수 있게 돼 주택 후분양 제도가 정착하는 데에 중요한 역할을 할 것으로 평가받고 있다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com