2005 부동산금융 대변화 예고 (1) 후분양제가 금융체계를 바꾼다

앞으로 주택 후분양제가 본격 실시되면 ‘돈 없는’ 주택사업자는 지금보다 사업하기가 훨씬 어려워질 전망이다.

주택사업자 스스로 건설비용을 조달해야 하기 때문에 금융시스템 자체가 공급자금융 형태로 변하게 된다.

선분양제하에서는 건설전에 분양을 통해 계약금 및 중도금 형태로 건설자금을 조달 받았으나 후분양제 실시로 불가능해졌기 때문이다.
특히 현재 주택건설 비용의 80%를 수요자로부터의 계약금과 중도금에 의존하고 있는 상황으로 후분양제가 몰고 올 파급효과가 클 것으로 예상되고 있다. 따라서 이를 대체하는 대안을 마련하고 금융제도에 문제가 있다면 정비도 서둘러야 한다는 지적이다.



◆ 선분양제하의 주택금융 체계

주택 선부양제하에서 주택사업자는 수요자에 거의 모든 사업자금을 의지하고 있다. 본격적인 사업에 들어가기 전에 주택 수용자로부터 선분양 대금을 받아 주택을 건설하고 완성된 주택을 수요자에게 넘기는 방식이다. 은행이나 상호저축은행 등을 통해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 명목으로 일부 조달하기는 하지만 토지구입비와 일부 건설비 정도에 그치는 실정이다. 이들 금융기관이 또 주택수요자에게 분양대금을 대출해주면, 수요자는 이를 주택사업자에게 계약금 및 중도금 명목으로 제공하고 있다.


◆ 공급자금융으로 변할 것

후분양제는 주택금융을 수요자 중심에서 공급자 중심으로 구조 자체를 바꿀 전망이다. 더 이상 주택수요자로부터 자금을 공급받지 못하기 때문에 주택사업자 스스로 조달해야 하기 때문이다.

따라서 사업자의 신용도가 결정적으로 영향을 미칠 것이라는 게 전문가들의 생각이다. 건설산업연구원 이의섭 산업연구부장은 “신용이 높은 주택사업자는 기업 스스로의 신용으로 주택건설 자금을 조달할 수 있으나, 그렇지 않은 사업자는 자금조달이 어려울 것”이라고 분석했다.

또 주택사업자의 사업 위험이 증가해 자금조달비용이 늘어날 가능성도 점쳐지고 있다. 주택을 건설하기 전에 분양률이 저조하면 사업포기가 가능했던 것이 선분양제였다면, 후분양제하에서는 일단 주택을 건설해야 하기 때문에 분양이 되지 않으면 치명적일 수 있다.


수요자에서 공급자중심으로 이동

전부 차입하거나 프로젝트회사 만들어야



◆ 전부 차입하거나 프로젝트회사 만들어야

후분양제하의 주택금융체계로 최근 부상하고 있는 것이 금융기관에 전적으로 의존하거나 사업자간에 지분투자로 프로젝트회사를 만드는 등의 두 가지 방법이다. 부동산PF를 통해 제한적으로 공급받던 것을 아예 사업전체 비용을 금융기관으로부터 조달하자는 방법이 첫번째다.

다음이 주택사업자 등 개발업자와 투자자가 지분투자를 통해 프로젝트회사를 만들어 금융기관으로부터 건설자금을 대출하는 방식이다.

그러나 이 같은 방식이 자리를 잡으려면 제도정비가 시급한 상황이다.

건설산업연구원 이의섭 연구부장은 “프로젝트회사를 회사 형태가 아닌 유한책임 파트너십 형태로 설립할 수 있게 하는 ‘프로젝트투자금융회사법’을 제정해야 할 것”이라고 말했다.

이렇게 돼야 건설업자가 자기자본에 대해 유한책임을 지는 프로젝트회사를 설립해야 투자자로부터 자본조달도 가능하다는 것이다.

또 프로젝트회사의 법인세 비과세 문제와 주택사업에 필요한 하자보수 책임 등의 문제를 해결할 수 있다는 분석이다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com