“후분양제, 프로젝트 파이낸싱 확대”

아파트가 후분양으로 바뀌면 프로젝트 파이낸싱(PF)은 어떻게 변하게 될까?

한국기업평가는 최근 아파트를 다 짓고 난 다음 분양할 경우, 주택건설자금 조달의 패러다임에 큰 변화를 가져올 수 있다는 연구 결과를 내놓았다. 후분양제 전환으로 자금수요가 증가될 경우 프로젝트 파이낸싱은 양적 질적으로 모두 크게 확대된다는 것.

건설교통부는 후분양제 활성화를 위해 공공부문에서는 2006년까지 시범지역에 대해 후분양을 실시하고 국민주택기금 우선지원 및 공공택지 우선공급 등의 지원책을 내놓은 바 있다.


◇ 후분양제로 프로젝트 파이낸싱 확대 가능

한국기업평가 배창성 수석연구원은 “후분양제 전환과 함께 부동산에 투자자금을 유인하기 위한 제도적 뒷받침이 이뤄지고 있다”고 말했다. 그는 이어 “이러한 제도적 변화는 건설사가 프로젝트 파이낸싱을 확대하는 데 걸림돌을 제거함은 물론, 부동산에 대한 간접투자 활성화로 프로젝트 파이낸싱의 수요기반을 확대할 것”이라고 밝혔다.

프로젝트 금융회사 및 부동산투자회사에 대한 세제혜택 및 투자범위 확대와 간접투자자산운용업법 제정을 통한 부동산펀드의 도입 등으로 부동산간접투자가 활성화 되면서 프로젝트 파이낸싱의 수요기반이 확대된다는 것이다.

배 수석연구원은 단지 “제도적 뒷받침만으로 프로젝트 파이낸싱이 확대될 것이라고 보지는 않는다”며 건설환경자체가 바뀌면서 자금조달방식이 변한다는 것.
개발업자가 주축이 되는 현재의 프로젝트 파이낸싱하에서는 개발사업의 사업성과 개발업자의 신용위험이 분리되지 못하고 있는 실정이다. 또 금융기관의 여신심사 방식도 사업의 독립성보다는 건설사에 많은 책임을 요구하고 있다. 이 같은 상황이 벌어진데는 선분양제 하에서는 대지 매입부터 아파트 분양개시시점까지 기간이 짧다는 데 원인이 있다. 단기예측으로 여신심사를 하다 보니 개발업자의 독립성보다는 건설사의 책임분담이 중요하게 된 것이다.

배 연구원은 “후분양제 도입은 건설업체의 자금부담을 증가시킬 뿐만 아니라 개발금융을 제공하는 금융기관 입장에서도 사업성에 대한 장기예측 필요성이 커지게 된다”며 “참여기관의 신용위험으로부터 절연된 기구를 설립하고 사업성을 기반으로 한 진정한 프로젝트 파이낸싱이 증가할 것”이라고 말했다.



◇ 생산자금융 중심으로 바뀔 것
이에 대해 건설업계도 비슷한 전망을 내놓고 있다. 대우건설 조성진닫기조성진기사 모아보기 팀장은 “건설금융이 소비자를 중심으로 이뤄져 왔지만 후분양제 전환으로 생산자금융 중심으로 변할 것”이라고 말했다. 지금과 같은 선분양에서는 일반분양 계약자로부터 계약금 중도금을 받아 공사비를 조달하는 소비자금융 방식이다. 그러나 후분양에서는 건설사가 직접 자금을 조달해 아파트를 지어야 하기 때문에 생산자가 자금을 부담해야 한다. 즉 건설금융패턴 자체에 변화가 있을 것이라는 게 그의 설명이다.

따라서 건설사가 적극적으로 프로젝트 파이낸싱에 나서야만 사업추진자체가 가능해진다.



◇ 후분양 전환속도 예상보다 빠를 수도

후분양제 전환에 따른 건설금융의 구조변화가 예상되는 가운데 급격한 변화는 없을 전망이다. 업계 전문가들은 “후분양제에 따른 시장충격을 완화시키기 위해 점진적으로 추진되기 때문에 단기간에 건설자금 조달방식에 급격한 변화를 가져오지는 않을 것”이라고 설명한다.

이와는 반대로 프로젝트 파이낸싱이 활성화되면 후분양으로의 전환이 예상보다 빠를 것이라는 전망도 나오고 있다.

선분양과 후분양이 공존하는 유예기간 중에 분양상품이 다양화되고 제도적인 뒷받침만 있다면 건설금융의 구조변화를 촉진시킨다는 것이다.





프로젝트 파이낸싱 제도개선 및 정비 방향

- 프로젝트금융회사가 이익의 90%이상을 배당할 경우 비과세

- 주택법 개정, 주택사업자가 출자한 명목회사도 주택사업자로 포함 검토

- 부동산투자사 설립 즉시 개발사업 투자허용과 부동산 개발사업 참여비율 확대

- 부동산 개발회사에 대한 지분취득 가능범위(현행 자기자본의 30/100) 확대

- 국민주택기금 지원조건 강화 및 장기주택자금 지원 강화



한기진 기자 hkj77@fntimes.com