부동산금융 활성화 성패는 ‘감시망 구축’

자산운용업법, 프로젝트금융이 새로운 전기



본격적인 저금리 시대에 들어서면서 부동산에 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
정부도 부동산 투자를 올바른 방향으로 유도하고자 다양한 상품을 갖춘 부동산금융 시장을 육성하고 있다

이에 따라 외환위기 이후 은행의 부동산 신탁, 프로젝트 금융, 자산유동화증권(ABS), 리츠(REITs), 주택저당증권(MBS) 등 다양한 부동산 관련 투자상품이 등장하는 시대가 됐다.

그러나 기대했던 것보다 부동산 관련 투자상품이 활성화 되지 못하고 있는 실정이다.

한국신용정보는 부동산 관련 시장에 여러 제도가 단기간 내에 도입됨에 따라 혼동이 초래됨은 물론, 이들 제도(또는 상품)가 상호간에 시장을 침범하는 경향을 보이는 등 우려가 크다고 지적한다.

한신정은 부동산 시장 참여자들 스스로의 자율적인 규제와 건전한 자본 시장을 이끌려는 시장조성 노력의 부족으로 시장이 정착되지 못하고 있다고 분석했다.
그렇지만 부동산 금융 시장이 건전한 자본시장의 한 축으로 자리 잡기 위해서는 금융상품의 수요자(투자자)에 대한 보호 장치 확보가 선행돼야 한다고 강조했다.

현재까지 부동산금융이 금융시장의 주류로 인정받지 못하고 소위 투기의 대명사로 매도 당한 것은 공정 공시 및 감시 기능과 같은 투자자 보호 장치가 부족해서라고 지적한다.

따라서 부동산금융 관련 상품의 평가를 통해 투자자에 대한 옳바른 정보 제공과 투자자의 보호가 필요하다고 주장했다.

이에 따라 본지는 부동산 관련 금융상품의 평가 기준을 알리고자 한국신용정보의 ‘부동산 투자상품의 평가기법’을 개괄적으로 소개하고 시장 발전을 위해 어떤 구조적 뒷받침이 필요한지 알아보고자 한다.



■ 미래 운영기간 수익가치 위주의 자산가치를 평가

과거 부동산 금융에서의 접근방법은 담보가치 위주의 자산가치 중심이었다면 현재는 미래 운영기간 수익가치 위주의 자산가치로 초점이 변화하면서 장기간에 걸친 불확실성과 관련한 위험 분석 중요성이 강조되고 있다.

여기에 자본시장이 효율적인 시스템을 갖춤에 따라 시가 평가가 중요해지고 있다는 것도 주목해야 될 사항이다.



■ 부동산관련 금융상품의 평가

부동산 관련 금융상품 평가는 본원적 경쟁력(질적평가)과 재무적 특성(양적 평가)에 대한 평가를 기본으로 한다.

본원적 경쟁력 분석은 부동산 투자상품의 최종 수요자에 대한 판매(분양 또는 임대)가능성 분석에 초점을 두고 있다.

즉, 수요 확보에 경쟁력을 갖췄는지, 가격 변동 위험에 노출 정도, 건설 위험(시공사, 시행사 등의 채무불이행 가능성 등), 운영 위험(분양대출금의 회수 또는 임대수입의 불확실성 등)에 대해 분석하는 것이다.

재무적 특성 분석은 현금흐름의 유출입 크기와 시기, 변동 가능성, 수요확보의 불확실성 및 건설 위험, 운영 위험 등을 제거, 전가, 회피할 수 있는 구조의 확보여부를 분석한다.

이 같은 분석 조건을 충족시켜야만 안정적인 신용도를 확보할 수 있는 것이다.



■ 부동산 금융…개발금융과 운용금융으로 확대

“최근의 부동산 관련 금융의 추세는 개발금융과 운영금융이 확대되는 방향으로 흐르고 있으며, 그 대상도 다양한 용도의 건물로 그리고 자금조달방법도 구조화된 금융을 도입하는 방향으로 변화하고 있다”고 한신정은 현 부동산금융 시장의 변화에 대해 설명했다.

특히 지난 8월 마련된 ‘간접자산운용업법’의 제정은 부동산 관련 금융시장의 향후 성장에 큰 역할을 할 것으로 기대된다.

이 법이 통과되면 불특정 다수로부터 자금을 모아 투자한 후 실적에 따라 투자자에게 배분하는 것이 가능하게 된다.

따라서 금융기관, 연기금 등 기관 투자자층의 포트폴리오 차원의 장기 부동산 관련 투자 확대를 기대할 수 있게 될 것으로 전망하는 분위기다.

또 현재 제정을 추진중인 프로젝트 금융 투자 회사법의 도입이 주목받고 있다.

프로젝트 금융이란 특정 프로젝트의 사업성과 자산, 사업주의 신용만 보고 자금을 지원하는 금융기법을 말하는 것이다.

특히 상대적으로 소규모의 부동산금융 시장 참여자를 끌어들일 수 있을 것으로 예상되는 기법이다.

실제로 국내 은행들의 프로젝트 금융(파이낸싱) 실적이 지난 2000년 약 1조3000억원에서 2002년 5조9000억원으로 급격하게 증가하면서 향후 발전 가능성이 높을 것으로 예상되는 상품이다.



■ 사회 감시망 구축 시급

“우리 금융시장은 체계적으로 축적된 부동산 관련 정보가 부족한 게 현실”이라는 지적과 아울러 “단기적 수익선호와 시세차익 중심의 투자 패턴은 장기 금융시장의 발전을 저해하고 있다”고 한신정은 지적했다.

구체적으로 보면, 공동 주택시장은 대한주택보증의 선순위 구조, 단기 전세제도에 따른 수익의 장기 안정성 및 채권의 선순위 확보의 문제, 상업용 시장을 제외한 임대수입 시장의 부족, 참여자들의 과도한 단기 초과수익 기대 등 난제가 많다고 분석했다.

따라서 한신정은 “향후 보다 건설적인 자본시장으로 자리 잡기 위해서는 신용평가, 감정평가, 회계감사 등과 같은 사회 감시망을 보다 체계적으로 구축할 필요가 있다”고 주장했다.

이를 위해 부동산 관련 데이터 베이스 구축에 많은 노력을 기울여야 하며, 이를 바탕으로 장기간 신용도를 평가하는 시스템, 나아가 위험에 대한 전반적인 인식과 위험관리 방안에 대한 연구 및 개발 노력이 계속될 필요가 있다고 강조했다.



안정적 신용도 확보에 필요한 사항



쪾기본적 사업의 경쟁력(입지, 환경, 수급 등)

쪾안정적인 수요기반 확보 또는 확보 전략

쪾토지 소유권의 완전한 확보

쪾고정가격, 만기 확정된 설계 및 건설계약

쪾풍부한 경험이 있고 재무적으로 건전한 건설업체 및 설계업체와 계약

쪾유사 사례와의 제반 비용상 타당성

쪾제재, 인력 등 건설공사의 지연 가능성에 따른 비상계획 확보

쪾기존 건축물의 철거 및 기타 위험요인의 제거

쪾공사계획중 주요 공정경로상의 시간 지연, 비용 증가에 대한 비상계획 확보

쪾스폰서의 비상시 공사계약 파기 및 대체 건설업체 선정을 통한 계속 사업 진행능력, 과정상의 합리적인 수준의 비용부담 가능성

쪾스폰서의 부실화에도 영향을 받지 않을 계약 구조



한기진 기자 hkj77@fntimes.com