“전세금 떼일 걱정 없다”…월세 주택을 전세로 바꿔주는 ‘안심신탁’ 연내 도입

[한국금융신문 마혜경 기자] 국토교통부가 월세 부담은 낮추고 전세사기 위험은 차단하는 새로운 형태의 임대차 제도인 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다. 월세를 선호하는 임대인과 전세를 선호하는 임차인 사이의 간극을 공공기관이 연결해 월세 주택을 전세 형태로 공급하는 것이 핵심이다.

국토교통부는 20일 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 전월세 안정화기구를 활용한 ‘전월세 안심신탁사업’을 추진한다고 밝혔다. 사업은 참여를 희망하는 임대인과 임차인을 대상으로 진행되며, 모든 임대인이 의무적으로 가입하는 방식은 아니다.

전월세 안심신탁은 임대인과 임차인, 전월세 안정화기구가 참여하는 3자 계약 방식이다. 임차인이 전세금을 공공기구에 예치하면 안정화기구가 이를 안정적으로 운용하고, 운용수익을 임대인에게 매월 지급한다. 안정화기구의 전세금 예치·운용·반환 등의 업무는 주택도시보증공사(HUG)가 맡는다.

이렇게 되면 임차인은 월세 대신 상대적으로 부담이 낮은 전세 형태로 거주할 수 있고, 전세금은 공공기관이 관리하기 때문에 전세사기 위험도 크게 낮출 수 있다. 임대인 역시 임차인의 월세 연체나 공실을 걱정하지 않고 전세금 운용수익을 월세와 유사한 형태로 매월 안정적으로 받을 수 있다는 것이 정부의 설명이다.

사업이 추진되는 배경에는 빠르게 진행되는 ‘전세의 월세화’가 있다. 전세사기 여파로 전세를 기피하는 현상이 나타나는 한편, 임대인 역시 월세를 선호하면서 월세 비중이 커지고 있다. 특히 청년 등 주거 취약계층은 높아진 월세 부담으로 어려움을 겪고 있으며, 안심하고 거주할 수 있는 전세 물건을 구하기도 쉽지 않은 상황이다.

임대인 입장에서도 월세 연체와 공실 위험, 자금 운용 부담 등이 문제로 꼽힌다. 정부는 전월세 안심신탁을 통해 전세를 원하는 임차인과 월세로 임대하고 있는 임대인의 ‘미스매치’를 해소한다는 구상이다.

사업 대상 주택은 유형에 제한을 두지 않는다. 일반 임대인과 임차인을 대상으로 별도 공모를 통해 참여자를 모집하며, 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 시행할 예정이다. 다만 시세에 비해 전세금이 과도한지, 위반건축물인지 등에 대해서는 기본적인 검증 절차를 거친다.

임차인의 가장 큰 혜택은 주거비 절감이다. 정부가 제시한 사례를 보면 서울 연립·다세대주택을 기준으로 전세금 2억원, 보증부월세 보증금 1000만원에 월세 74만원을 가정할 경우, 안심신탁을 이용하면 전세자금대출을 활용해 월 부담을 낮출 수 있다.
전세금 2억원 가운데 최대 80%인 1억6000만원을 대출받을 경우 전세대출 이자는 월 약 53만원으로, 월세 74만원보다 약 20만원 낮다. 여기에 일반적인 전세금반환보증과 전세대출보증 가입도 필요하지 않아 연간 약 34만원의 보증료 부담을 줄일 수 있다는 게 정부의 설명이다.

임대인에게도 안정적인 현금흐름이 장점이다. 같은 사례에서 임대인은 기존 보증부월세 방식으로 월 74만원의 임대료를 받을 수 있지만, 월세 연체나 공실 등의 관리 부담이 발생할 수 있다. 안심신탁에 참여하면 운용수익에 따라 월 73만원의 약정수익을 받을 수 있다. 임대사업자의 경우 임대보증금 반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어든다.

특히 서울 등 규제지역의 임대인이 지방으로 이주하는 경우에는 주택연금과 연계하는 방안도 추진된다. 정부는 해당 임대인이 안심신탁의 월 수익과 함께 주택연금을 받을 수 있도록 할 계획이다. 제시된 사례에서는 안심신탁 수익 월 73만원에 주택연금 월 47만원을 더해 월 120만원을 수령할 수 있는 것으로 나타났다. 다만 이는 특정 조건을 전제로 한 사례로 실제 수익은 운용수익 등에 따라 달라질 수 있다.

정부는 임대인의 참여를 확대하기 위해 세제 지원도 추진한다. 또 전세금을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성하고, HUG 보증부 PF대출 사업장 등에 운용해 연 4%대 이자수익을 창출한다는 계획이다. 이 수익을 매월 임대인에게 지급하는 구조다.

사업 참여 절차도 단계적으로 진행된다. 9월 사업 공고를 시작으로 10월부터 신청을 받고, 11월부터 안정화기구와 임대인·임차인 간 3자 계약을 체결한다. 이후 임차인이 전세금을 지정 계좌에 예치하고 입주하면 안정화기구가 전세금을 운용해 임대인에게 매월 수익을 지급한다. 임대차계약이 종료되면 기구가 임차인에게 전세금을 반환한다.

LH 매입임대주택 일부도 시범사업에 포함된다. 정부는 올해 500호를 안정화기구를 통해 시범 공급해 무주택 청년 세대의 주거비 부담을 낮출 계획이다. 구체적인 사업추진 절차와 약정서 내용, 월세 수익률 등은 9월 말 사업 공고를 통해 공개할 예정이다.

정부는 이번 사업이 전세를 없애거나 임대인에게 참여를 강제하는 제도가 아니라는 점도 강조했다. 법적 참여 의무가 없으며, 참여를 희망하는 임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 시범적으로 운영한다는 것이다. 또한 전세금은 전액 예탁하는 것을 원칙으로 하되, 보증부월세 계약도 보증금과 월세를 전세금으로 환산해 적정 전세가 범위 안에 들어오면 참여할 수 있도록 했다.

전세금 운용 과정에서 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고 임대인에게 지급하는 월 수익도 정상적으로 지급한다는 것이 정부의 방침이다. 예치된 보증금은 원금 손실을 최소화하는 구조로 운용할 계획이다.

참여 자격은 소득이나 자산 등의 별도 제한 없이 참여를 희망하는 사람을 대상으로 한다. 다만 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 하고, 위반건축물 여부와 시세 대비 과도한 전세금 여부 등 최소한의 요건은 확인한다.

국토부는 이번 사업을 통해 임차인은 전세금 반환 위험을 덜고, 임대인은 월세 연체와 공실 부담을 줄이는 등 전세와 월세의 장점을 결합할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 김이탁 국토부 제1차관은 전월세 안정화기구를 통해 임대인과 임차인이 보다 안심하고 임대차계약을 맺을 수 있을 것이라며, 향후 사업 성과에 따라 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토하겠다고 밝혔다.

마혜경 한국금융신문 기자 human0706@fntimes.com