대우건설, 미분양 부담 속 분양 1.8만가구 유지…해외·플랜트 확대

[한국금융신문 조범형 기자] 대우건설이 지방 미분양 누적과 수익성 악화라는 이중 부담에 직면하면서 주택사업 전략을 전면 재조정하고 있다. 분양시장 회복 신호가 제한적인 가운데 정부 정책 방향에 대한 불확실성까지 겹치자 사업 운영 기조를 보다 보수적으로 가져가는 모습이다. 다만 신규 분양을 중단하기보다는 일정 수준의 공급을 유지하며 리스크 관리에 집중하는 방향으로 전략을 수정하고 있다.

◇ 지방 미분양 누적 부담…유동성 압박 확대

이 같은 흐름은 최근 실적에서도 확인된다. 대우건설의 2025년 연결 기준 매출은 8조546억원으로 전년(10조5036억원) 대비 23.3% 감소했으며, 영업손실 8154억원, 당기순손실 9161억원을 기록하며 적자 전환됐다. 지방 미분양 확대와 일부 해외 프로젝트의 원가 상승이 실적 악화의 주요 원인으로 지목된다.

현재 대우건설이 안고 있는 가장 큰 부담은 지방을 중심으로 쌓인 미분양 물량이다. 업계에서는 지방 사업장에서 발생한 미분양이 수천 가구 규모에 이르는 것으로 보고 있다. 시화MTV 푸르지오 디오션, 대구 달서 푸르지오 시그니처, 고양 향동 지식산업센터 등 일부 현장에서는 미분양이 장기화되며 할인 분양과 마케팅 비용 증가가 불가피한 상황이다. 미분양 증가는 분양대금 회수 지연으로 이어지며 자금 회전율을 떨어뜨리고, 추가 사업 추진에도 제약 요인으로 작용한다. 특히 준공 후 미분양으로 전환될 경우 금융 비용 부담까지 확대될 수 있다는 점에서 리스크가 커지고 있다.
다만 대우건설은 현재 미분양 물량 해소를 위해 할인 분양과 다양한 마케팅 전략을 병행하며 재고 소진에 속도를 내고 있는 것으로 전해진다.
대우건설 관계자는 “현재 미분양 물량은 할인 분양과 다양한 마케팅 방안을 통해 점진적으로 소진해 나가고 있다"며 "올해도 지난해와 유사한 수준인 약 1만8000가구 규모로 공급을 이어갈 계획"이라고 말했다.

◇ 대규모 손실 반영…주택사업 수익성 흔들

이 같은 상황은 주택사업 수익성에도 직격탄이 되고 있다. 일부 사업장의 경우 공사비 상승과 분양 지연, 미분양 증가가 동시에 나타나며 손익 구조가 악화된 것으로 전해진다. 원자재 가격 상승과 인건비 증가도 원가 부담을 키우는 요인으로 작용했다. 업계에서는 과거 호황기에 확보한 지방 사업장의 리스크가 현재 시점에서 본격적으로 반영되고 있다는 분석을 내놓고 있다. 이는 향후 추가적인 비용 반영 가능성으로 이어질 수 있다는 점에서 불확실성을 키우고 있다.

다만 대우건설은 약 50조원 수준의 수주잔고를 유지하며 중장기적인 사업 기반은 일정 부분 확보하고 있는 것으로 평가된다. 이는 단기적인 실적 악화에도 불구하고 향후 매출 창출 여력을 유지하는 버팀목으로 작용할 전망이다.

◇ 정책 불확실성 속 ‘선별 공급’ 기조

분양시장 회복이 지연되는 배경에는 정책 환경도 자리하고 있다. 금융 규제와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색이 이어지면서 수요와 공급 모두 위축된 상황이다. 규제 완화 기대감은 존재하지만 실제 시장에 체감될 수준의 변화는 제한적이라는 평가가 많다. 금리 부담 역시 여전히 높은 수준을 유지하며 실수요자의 매수 심리를 제약하고 있다.

이에 따라 대우건설은 신규 분양을 전면 중단하기보다는 지난해와 유사한 수준인 약 1만8000가구 규모로 공급을 이어갈 계획이다. 다만 사업성 확보가 불확실한 단지에 대해서는 분양 시기를 조정하거나 착공을 유보하는 등 선별적 공급 전략을 유지하고 있다. 동시에 기존 사업장의 미분양 해소와 비용 관리에 집중하며 현금 흐름 안정화에 주력하는 모습이다.

◇ 해외·플랜트 확대…포트폴리오 다변화

대우건설은 국내 주택사업 의존도를 낮추는 대신 해외와 플랜트 부문으로 무게 중심을 이동시키고 있다. 중동과 아프리카, 동남아 등에서 인프라·에너지 프로젝트 수주를 확대하며 사업 포트폴리오를 다변화하는 전략이다. 특히 중동 지역을 중심으로 대형 발주가 이어지고 있는 만큼 수주 기회를 적극적으로 모색하는 분위기다.
플랜트 사업은 계약 기반 수익 구조를 갖고 있어 주택사업 대비 변동성이 낮다는 점에서 대안으로 꼽힌다. 다만 해외 사업 역시 환율과 원자재 가격, 현지 정치·사회적 변수 등 다양한 리스크가 존재한다. 이에 따라 대우건설은 무리한 외형 확대보다는 수익성과 안정성을 고려한 선별 수주 전략을 병행하고 있다.

시장에서는 이러한 전략 변화가 단기적으로는 실적 변동성을 키울 수 있지만, 중장기적으로는 체질 개선으로 이어질 가능성이 있다는 평가가 나온다. 주택 경기 의존도를 낮추고 수익원을 다변화할 경우 향후 시장 회복 국면에서 보다 안정적인 성장 기반을 확보할 수 있다는 분석이다.

결국 관건은 시장 회복 속도와 정책 환경 변화다. 미분양 해소와 분양시장 정상화가 지연될 경우 건설사들의 보수적 기조는 당분간 이어질 가능성이 크다. 대우건설 역시 공급 규모는 유지하되 리스크 관리와 수익성 개선에 초점을 맞추며 시장 상황을 지켜볼 것으로 예상된다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com