풍선효과 제대로… 구리·화성 등 경기도 비규제지역이 뜬다 [10·15 부동산대책 후폭풍③-끝]

[한국금융신문 조범형 기자] 서울과 경기 주요 지역에 대한 강도 높은 규제가 시행된 지 한 달여 만에, 규제지역에서 제외된 경기도 구리와 화성 등 비규제지역의 아파트값이 급등세를 보이며 ‘풍선효과’가 본격화하는 모양새다.

11일 한국부동산원 통계에 따르면 11월 첫째 주 기준 구리 아파트 매매가격은 대책 발표 전후로 0.10%에서 0.52%로 상승폭이 5배 이상 확대됐다. 화성시 역시 0.00%에서 0.26%로 뛰며 상승률이 두 배 이상 커졌다. 반면 서울은 대책 이후 상승세가 둔화하며 대조적인 흐름을 보였다.

수도권 지역의 비규제지역의 신규 분양시장도 높은 관심을 받았다. 최근 경기 김포풍무역세권에 공급된 주요 건설사 브랜드 아파트 견본주택에는 각각 2만5000여명이 넘는 구름인파가 몰려 높은 관심을 증명했다.
특히 지난 12일 당첨자를 발표하는 풍무역 푸르지오 더마크의 청약 경쟁률은 1순위 청약 모집 558가구에 9721명이 접수해 평균 경쟁률은 17.42대 1을 기록했다. 비슷한 시기에 분양을 시작한 김포풍무 호반써밋 역시 1순위 평균 7.3대 1을 기록해 준수한 성적을 거뒀다.

풍무역 푸르지오 더마크 분양관계자는 "비규제지역은 아무래도 실수요자들 입장에서 자금 마련 부담이 덜하다 보니 관심을 받은 것으로 보인다"라며 "구리·화성·김포 등으로 높아진 관심이 타 비규제지역으로도 퍼질 수 있을 것"이라고 언급했다.

이 같은 풍선효과 현상은 정부가 서울 전역과 경기 12개 시·구를 규제지역으로 묶으면서 대출 규제, 세금 부담 등이 집중돼 규제가 없는 인접 비규제지역으로 투자와 실수요가 몰리기 때문으로 분석된다. 특히 구리시의 경우 GTX-A 노선 개통과 서울 접근성 개선 기대감이 더해져 젊은 수요층의 관심이 커지고 있다. 화성 역시 동탄 신도시의 주거 환경이 우수해 갭투자 수요와 실수요가 모두 유입되는 상황이다.

하지만 이같은 풍선효과가 과열 현상으로 이어질 경우 정부 차원의 추가 규제 확대 가능성도 거론되고 있다. 실제로 김윤덕 국토교통부 장관은 11일 국회에서 현재 구리와 화성의 집값 상승에 대해 우려를 표하며 규제 지역 확대를 검토 중이라고 밝힌 바 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "토지거래허가구역을 전면적으로 확대하면서 이들 지역에서는 임대 목적의 매입이 막힌다"며 "가뜩이나 1기 신도시 등 도심 정비사업으로 이주 수요가 늘어나는 가운데 민간 임대 물량이 급감하면 전·월세가 동반 상승할 수 있다"고 밝혔다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 토지거래허가구역 확대 가능성과 관련해 "내년 지방선거가 관건"이라며, 정부가 선거를 염두에 둔다면 올해 말부터 내년 3월까지가 규제지역 확대 시기가 될 수 있다고 설명했다. 그는 "규제 효과가 나타나는 기간은 보통 3개월인데, 6월 지방선거 직전에는 규제지역 확대가 어려워 확대가 예상된다"고 예측했다.

전문가들은 이번 풍선효과 심화가 수급 불균형이라는 근본 문제 해결 없이 규제 일변도의 정책을 고수한 결과라고 비판한다. 특정 지역을 규제하면 자금이 인접 지역으로 이동하는 것은 시장의 자연스러운 현상임을 인정하고, 땜질식 규제 확대보다는 도심 공급 확대와 실수요자 중심 금융 지원 강화가 필요하다는 지적이다.

2025년 하반기 부동산 시장의 최대 변수 중 하나로 떠오른 경기 구리·화성 비규제지역의 움직임이 향후 수도권 부동산 가격 향방을 가르는 중요한 기준점이 될 전망이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com