‘84㎡ 13억대’ 둔촌주공, 인근 대장아파트 시세 하락세 속 분양 흥행 가능할까

[한국금융신문 장호성 기자] 수 년째 청약시장의 최대어 중 하나로 손꼽혔던 강동구 둔촌주공재건축(단지명 올림픽파크 포레온)아파트의 일반분양가가 3.3㎡당 3829만원으로 확정된 가운데, 해당 단지의 분양 흥행 여부에 귀추가 주목되고 있다.

지난해까지는 전국 집값이 두 자릿수대로 폭등하며 어느 정도 분양가가 있더라도 높은 시세차익이 기대됐던 반면, 올해는 미국발 금리인상 기조와 경기침체 우려가 겹치며 전국 집값이 역대 최대 수준의 하락세를 나타내고 있다. 이에 ‘로또청약’을 노리는 움직임 역시 사라지며 서울 분양시장도 예년만큼의 활황을 나타내지 못하고 있다.

여기에 둔촌주공 인근의 헬리오시티·고덕그라시움 등 대단지 대장아파트들의 시세가 하락세를 보이고 있다는 점을 들어 둔촌주공의 분양 흥행이 쉽지 않을 것이라는 관측이 일각에서 제기되고 있다.
둔촌주공재건축사업은 기존의 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구를 짓는 사업으로, 이 중 4786가구가 일반분양에 나온다. 강동구청은 단지의 일반분양가를 평당 3.3㎡당 3829만원으로 확정했다. 이 경우 59㎡형 기준 공급금액은 9~10억원대, 84㎡형은 12~13억원대에서 형성될 전망이다.

이 경우 전용면적 59㎡는 중도금 대출이 가능하지만, 84㎡는 분양가가 12억원을 초과하면서 중도금 대출을 받지 못하게 될 것으로 보인다. 앞서 국토교통부가 중대금 대출 허용 분양갈르 종전 9억원 이하에서 12억원 이하까지 확대했음에도 불구하고 이 같은 분양가가 책정됐다는 점을 두고 일각에서는 ‘분양가가 비싸다’는 지적이 나오고 있다.

지난달 KB부동산통계 기준으로 단지가 들어서는 강동구의 ㎡당 아파트 매매가격은 1399만원대로, 이를 3.3㎡로 치환하면 약 4600만원대였다. 다만 해당 통계는 표본조사로 집계돼 실제와는 약간 차이가 있다. 이를 감안하면 3800만원대의 둔촌주공 3.3㎡당 분양가격이 경쟁력이 없는 것은 아니라는 풀이가 나온다.

문제는 인근 단지의 시세 하락세다. 기존 강동구의 대장아파트로 꼽히던 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용 84㎡형은 이달 초 13.9억원에 거래됐다. 종전 최고가였던 19억원 대비 6억원가량 하락한 가격이다. 올해 초까지만 해도 18억원을 호가했던 해당 평형의 시세는 올해 11월 16억원대 초반까지 내려온 상태다.

강동구는 아니지만 인근 대단지 중 하나이자 마찬가지로 주목받는 대형사업장이던 송파구 가락동 헬리오시티 역시 비교대상으로 떠오르고 있다. 이 단지의 전용 84㎡형 매물은 지난해 최고 23억7000만원에 거래됐지만, 올해 11월에는 18억원대 매물이 출현하는 등 역시 6억원 이상 떨어진 가격에 거래됐다.
주택산업연구원이 발표하는 분양전망지수에 따르면 11월 서울의 분양전망지수는 53.7에서 51.2로 2.5p 하락했다. 지난달 대비 11월 전국 평균 아파트 분양가격 전망치는 86.3으로 9.1p 하락해 올해 들어 최저를 기록했고, 미분양 물량 전망지수는 131.4로 올해 가장 높았다.

향후 추가적인 금리인상이 불가피해진 상황에서 지금의 하락장이 ‘초입’에 불과하다는 시각도 있어, 둔촌주공의 분양가가 수요층들에게 있어 부담이 될 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

다만 2008년 금융위기 당시에도 ‘반포 래미안 퍼스티지’ 등의 단지가 고분양가 논란을 낳았음에도 불구하고 현시점에서 수십억 원대로 값이 뛴 것을 감안해 이 같은 우려가 기우에 불과하다는 반박도 있다.

부동산 한 전문가는 “엄청난 프리미엄(피)을 기대하긴 힘들지만 둔촌주공은 오랜만에 서울에 나오는 초대형 단지고, 주변 입지나 개발 가능성 등이 충분해 실수요층이라면 놓치기 어려운 기회”라면서, “완판에 시간이 걸릴 수는 있겠지만 당장 미분양 사태까지 발생할 가능성은 크지 않다고 본다”고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com