둔촌주공 미분양 막아라? 서울 초대형단지 공급에 정부도 ‘대출규제 완화’ 지원사격

[한국금융신문 장호성 기자]

단일 재건축사업으로는 단군 이래 최대 규모로 기대를 모으고 있는 둔촌주공(단지명 올림픽파크 포레온) 재건축사업의 일반분양이 초읽기에 접어들며 시장의 관심이 모이고 있다.

수요자·조합·시공사 등 직접적인 이해당사자들은 물론 당국까지도 둔촌주공 재건축의 일반분양 흥행 여부를 두고 촉각을 세우는 모양새다. 특히 공교롭게도 둔촌주공 일반분양을 앞두고 정부는 LTV를 포함한 주택담보대출 관련 규제를 빠르게 손질하고 있어, 서울 주택 공급의 숨통을 트이게 하기 위한 ‘지원사격’이 아니냐는 해석이 나오고 있다.
◇ 올해 서울 분양물량 모두 합친 것보다도 많은 일반분양 물량, 금리인상 압박은 변수

기존에 대어급으로 기대를 받던 이문1·3구역을 비롯한 단지들이 일제히 분양을 연기하면서, 올해 서울에서 청약에 나선 단지는 11월 둘째 주 기준 2567가구 규모에 불과했다. 이 물량의 2배에 가까운 물량이 한꺼번에 풀리면서, 서울 부동산에 모처럼의 대량 공급이 예고된 것이다.

문제는 악화되고 있는 부동산 환경이다. 미 연준은 최근 사상 초유의 4연속 금리인상 자이언트 스텝(0.75%p 인상)을 밟으며 세계 경제를 긴장시켰고, 한국은행도 이에 맞춰 연달아 금리인상을 단행하며 기준금리 3% 시대를 연 것은 물론 추가 금리인상도 배제하지 않을 것이라는 입장을 시사했다.

금리가 오르면 건설사들의 공사에 필요한 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 부담도 커지고, 수요층이 대출을 받지 못해 분양을 포기하며 미분양이 발생하면 건설사들의 자금회수에도 지장이 생긴다. 이른바 ‘돈맥경화’가 발생하면서 자금 자체가 시장에서 돌기 어려워진다는 의미다.

9월 주택통계에 따르면 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 모두 4만1604호로 집계됐다. 전월 3만2722호 대비 27.1% 증가한 수치다. 지역별로는 수도권이 7813호로 전월보다 55.9% 늘었고, 서울은 719호로 17.9%, 경기는 5553호로 74.6%씩 늘었다.
주택산업연구원이 발표하는 분양전망지수에서도 11월 서울의 분양전망지수는 53.7에서 51.2로 2.5p 하락했다. 지난달 대비 11월 전국 평균 아파트 분양가격 전망치는 86.3으로 9.1p 하락해 올해 들어 최저를 기록했고, 미분양 물량 전망지수는 131.4로 올해 가장 높았다.

◇ 분양가격 평당 3900만원대 예상, 정부 LTV 규제완화로 실수요층 접근성 높여

평당 3900만원에 달할 것으로 관측되는 둔촌주공의 분양가 역시 변수로 작용할 수 있다. 조합은 강동구청에 3900만원대의 분양가를 신청했으며, 강동구청은 아직 심의 결과를 내지 못한 것으로 전해졌다. 만약 이 심의가 받아들여질 경우 둔촌주공의 분양가는 59㎡형(25평) 기준 9~10억원대, 84㎡형(34평)대는 13~14억 선에서 형성될 것으로 보인다.

정부는 공교롭게도 둔촌주공 일반분양에 앞서 주택담보인정비율(LTV)을 비롯한 대출관련 규제를 대대적으로 손질하고 나섰다. 지난달 정부는 중도금 대출 한도를 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향 조정했다. 이에 둔촌주공 59㎡형은 대출 시점에 맞춰 중도금 대출이 나올 수 있을 것으로 기대받고 있다.
그런가하면 지난 10일 정부는 부동산 관계장관회의를 열고 투기과열지구에서 20~40%로 차등 적용됐던 주택담보인정비율(LTV)을 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)만 내달부터 50%로 단일화하기로 했다. 이는 실수요층들이 둔촌주공에 접근할 수 있는 길을 보다 원활하게 열어준 것으로도 해석할 수 있다.

문제는 금리인상·부동산침체와 맞물린 인근 단지의 시세 하락이다. 최근 강동구와 송파구 등지의 아파트 단지에서는 고가대비 수억원 이상 낮은 가격의 아파트 거래가 이뤄지는 등 점차 인근 시세가 하락하는 양상이 나타나고 있다.

대표적으로 고덕그라시움 73㎡형은 이달 7일 9억원대(직거래)에 손바뀜하며 종전 16억2500만원대비 절반 수준 가격에 거래되는 이변을 연출했다. 중개거래로 이뤄진 고덕센트럴아이파크 84㎡형 역시 지난달 12억7500만원에 거래되며 종전 기록이던 13억원에서 3천만원 가량 ᄄᅠᆯ어진 가격에 거래가 이뤄졌다.

향후 추가적인 금리인상이 불가피해진 상황에서 지금의 하락장이 ‘초입’에 불과하다는 시각도 있어, 둔촌주공의 분양가가 수요층들에게 있어 부담이 될 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

다만 2008년 금융위기 당시에도 ‘반포 래미안 퍼스티지’ 등의 단지가 고분양가 논란을 낳았음에도 불구하고 현시점에서 수십억 원대로 값이 뛴 것을 감안해 이 같은 우려가 기우에 불과하다는 반박도 있다.

부동산 한 전문가는 “엄청난 프리미엄(피)을 기대하긴 힘들지만 둔촌주공은 오랜만에 서울에 나오는 초대형 단지고, 주변 입지나 개발 가능성 등이 충분해 실수요층이라면 놓치기 어려운 기회”라면서, “완판에 시간이 걸릴 수는 있겠지만 당장 미분양 사태까지 발생할 가능성은 크지 않다고 본다”고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com