[자료] 정부의 최근 부동산 시장 점검결과 및 보완방안

[한국금융신문 장태민 기자] 최근 서울 주택시장 동향 및 평가

□ 전국적으로 안정세인 가운데, 서울을 중심으로 국지적 상승세
ㅇ 9.13대책 이후 전국은 전반적인 안정세가 지속되고 있으며, 서울도 11월2주부터 장기간(32주) 하락하였으나,
* 전국(%) : (’19.1월)-0.15(2월)-0.12(3월)-0.16(4월)-0.21(5월)-0.16(6월)-0.13(7월)-0.09(8월)-0.05
* 서울(%) : (’19.1월)-0.20(2월)-0.19(3월)-0.22(4월)-0.18(5월)-0.11(6월)-0.04(7월)0.07(8월)0.14
** 9.13대책 이후 서울 누적 변동률은 –1.16%(～6/4주 –1.50%, 7/1주～ 0.35%)

- 다만, 서울은 강남권 재건축發 상승세의 확산으로 강남(6/2주)·송파(6/3주)부터 상승을 시작하여, 7월 1주부터 13주 연속 상승

* 서울(%) : (11/2주) -0.01 (2/2주) -0.07 (6/4주) 0.00 (8/1주) 0.03 (9/1주) 0.03 (3주) 0.03 (4주) 0.06
* 강남4(%) : (6/4주) 0.02 (7/1주) 0.03 (3주) 0.03 (8/1주) 0.05 (3주) 0.02 (9/1주) 0.02 (4주) 0.09
강북14(%) : (6/4주) 0.00 (7/1주) 0.01 (3주) 0.01 (8/1주) 0.03 (3주) 0.03 (9/1주) 0.04 (4주) 0.05
□ 서울 거래량은 점차 회복세, 갭투자․이상거래 의심사례 증가

ㅇ ’19.8월 강남4구 아파트 거래량이 예년 수준에 근접하는 등 최근 서울 주택 매매거래량은 회복세
ㅇ 최근 보증금을 승계하여 매수하는 갭투자 비중도 증가 추세

* 서 울(%) : (3월) 46.3 (4월) 47.3 (5월) 48.0 (6월) 52.9 (7월) 52.4 (8월) 57.8강남4(%) : (3월) 55.6 (4월) 54.6 (5월) 54.8 (6월) 60.4 (7월) 60.5 (8월) 63.8

- 이상거래* 의심 거래건수 비중도 4~5월 7% 내외(약 300건) →6~8월 9% 내외(약 700건)로 증가하는 등 투기적 수요에 대응 필요
* ①차입금 과다, ②차입금으로만 거래, ③현금거래 10억 이상 등

□ 저금리․유동성, 고분양가와 불확실성이 맞물리며, 시장기대 심리 가중
ㅇ 경제 불확실성이 증가하는 상황에서 저금리 기조* 하에 풍부한 유동성이 안전자산으로 인식되는 서울 주택시장에 유입

* ’19.7월 주담대 금리는 2.47%(신규 취급기준)로 통계집계 이래(’01.9월～) 역대 최저치
ㅇ최근 1년간 분양가상승률은 집값상승률보다 약 3.7배 높고*, 분양가 상승이 인근 기존주택 상승을 견인하여 집값 상승 촉발

* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트가격상승률/분양가격 상승률 : 5.74%/21.02%
* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승

- 고분양가에 대응한 상한제 개선방안 발표 이후 안정세를 찾아가던 재건축은 최근 상승세 재확대

ㅇ 이에 따라 최근 서울 집값 상승에 대한 기대 심리도 확대

* 서울 주택가격전망CSI(한은) : (’19.6월) 101 (7월) 112 (8월) 113 (9월) 117 (전고점) 137(’18.9)(100을 초과하는 경우 집값이 상승할 것이라는 전망이 우세)

◈ 9.13대책의 안정적 시장 관리 기조 유지 하에 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응 및 보완책 마련으로 시장 안정세를 확고히 할 필요

Ⅱ. 시장안정대책 보완방안
<1> 관계기관 합동 현장점검 및 상시조사체계 운영

1. 관계기관 합동조사(금명간 착수, ’19.10~12월)

□ 관계기관 합동*으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운계약 등을 함께 점검

*(참여기관 : 총32개) 국토부·감정원, 행안부, 국세청, 금융위·금감원, 서울시, 서울시내 구청

ㅇ 서울 지역의 8~9월 거래신고 건 중 과거 합동조사* 대상이었던 업·다운계약 의심거래, 편법증여 의심사례와 함께,

*(’17년) 서울 11개구+세종 (’18년) 서울 25개 구 (참여기관) 국토부, 국세청, 시·군·구 등

ㅇ 최근 대출 관련 이상거래 사례 증가를 고려하여 차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 함께 조사

* 8~9월 실거래 신고분 중 이상거래로 의심되는 약 1,200여건을 우선 조사
* 상승률이 높은 강남4구, 마포, 성동, 용산, 서대문 등을 집중 조사지역으로 선정

□(조사방식) 이상거래 건의 소명자료 검토, 당사자 출석조사를 통해 위법사항 확인 시 과태료 부과 및 관계기관 통보*

* ① 업·다운계약 등 ⇒ 과태료 부과(구청)+국세청 통보 ② 편법 증여 등 탈세 의심 ⇒ 국세청 통보 ③ 불법전매 등 형사처벌 의심 ⇒ 경찰청 통보 등 ④ 편법·불법 대출 의심 ⇒ 금감원 통보 등

※ 구체적인 관계기관 합동조사 계획 및 일정은 추후 별도로 발표

2. 상시조사체계 운영(’20.1월~)

□ ’20년부터는 실거래 불법행위, 이상거래로 인한 시장 교란 근절과 지속적인 조사를 위해 국토부 중심 ｢상시조사체계｣를 단계별로 운영

ㅇ(1단계) 국토부 조사권한 부여(’20.2.21) 이전에는 31개 투기과열지구와 상시조사체계를 구축하여 시장 과열 발생 시 집중 조사

ㅇ(2단계) ’20.2.21일부터 국토부·감정원 ｢실거래상설조사팀｣을 구성, 전국의 실거래 모니터링을 통해 이상거래 발생 시 즉시 조사

<2> 대출규제 보완방안

1. LTV규제 적용대상 확대