입지 좋아도 속은 제자리…소규모 재건축 ‘패닉 시대’

[한국금융신문 조범형 기자] 재건축·재개발 사업이 성공까지 가는 길은 험난하다. 조합원들이 모두 힘을 모아 사업을 추진해도 돌발 변수가 넘쳐난다. 대략적으로 몇가지를 찾아보면 소송전, 공사비 급등, 조합원 분담금 증가 등으로 지연 위험이 크다. 더구나 소규모 재건축은 미분양 리스크와 공사비 부담으로 시공사 참여가 저조하다.

공급을 늘려야 하는 과제를 가지고 있는 정부는 올해 6.27 부동산대책 등으로 이주비 대출도 6억원으로 묶었다. 서울 동작구 노량진1구역은 소규모 재건축으로 내년 상반기 이주 예정이었으나 이주비 대출 제한으로 조합원 부담이 크게 증가해 사업이 혼란에 빠졌다.

그보다도 건물 노후화 등으로 인해 재건축 사업을 시작해야 하는 지역은 조합 설립 단계부터 난관에 부딪히는 지역이 적지 않다.
신촌역 인근에 위치에 좋은 입지로 평가받는 마포구 노고산동 재개발사업이 서울시 공공지원 제도인 신속통합기획을 활용하려 했으나, 후보지 선정에서 여러 차례 탈락했다. 최근에도 재도전에 나섰지만 결과를 장담하기 어려운 상황이다. 이 과정에서 사업 추진 방향을 둘러싼 이견이 커졌고, 행정 지원의 한계를 체감한 주민들 사이에서는 피로감이 누적되고 있다.

서울 영등포구 문래동 일대 노후 아파트·빌라 밀집 지역은 재건축 필요성이 꾸준히 제기돼 왔지만, 노후 임대주택과 자가 소유 비율이 뒤섞여 이해관계가 복잡하다. 주민 간 의견 수렴이 더디고 초기 동의율 확보가 어려워 조합 설립이 수년째 지연되는 곳이 많다.

성북구·동대문구의 일부 저층 노후 주거지도 기반시설이 부족하고 주거 환경 개선 요구가 크지만, 고령 1~2인 가구 비중이 높아 재정 부담 우려가 크다. 사업성에 대한 불신과 갈등으로 조합 구성이 쉽지 않아, 정비구역 지정 이후에도 조합 설립까지 장기간 표류하는 사례가 반복되고 있다.

이는 개별 조합의 문제라기보다 민간 중심 정비사업 전반의 구조적 한계를 보여주는 사례로 해석된다. 재건축 사업은 토지 소유자의 동의를 전제로 하지만, 그 과정이 과도한 부담으로 작용할 경우 사업 자체가 멈춰 설 수 있다.

2026년에도 이주비 대출 규제 완화와 공사비 안정화가 이뤄지지 않으면 소규모 사업은 추가 패닉에 빠질 수 밖에 없다. 민간 중심 정비사업의 한계를 극복하려면 공공재개발 확대와 분담금 지원 강화가 필수다. 소송·금융 부담 완화 없이는 노후 주거지 정비가 장기 표류할 가능성이 높다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com