11.6만 서울 리모델링 시장, 안정성·친환경 강점까지

[한국금융신문 장호성 기자] 이미 용적률 300%가 넘는 노후단지 비중이 높아진 서울 아파트 시장에서 리모델링 사업은 이제 틈새시장을 넘어 주류로 떠오르고 있다.

서울시 강남구의 개포우성9차는 1991년 건설된 232가구의 단지로 공동주택 리모델링 사업을 통해 2021년 12월 ‘개포더샵트리에’로 재탄생했다. 개포더샵트리에의 시공사는 포스코이앤씨다.

개포더샵트리에의 전신인 개포우성9단지의 공사 전 용적률 249.33%다. 인근에 위치한 개포우성3차(용적률 179%)와 경남아파트(174%) 에 비해 높은 용적률로 재건축을 위한 사업성이 충분치 않아 리모델링을 선택해 진행했다.
개포더샵트리에는 리모델링 단지의 안전성과 완성도를 확인할 수 있는 단지로 통한다. 통상 리모델링에서 지하주차장 공사는 땅속에 기둥과 흙막이벽을 먼저 만들어 기초를 지지시키고, 위에서 부터 아래로 거꾸로 시공(역타공법)하는 방법을 적용한다. 이 방식은 전문가들 사이에서 신축에 적용하는 시공 공법 보다 훨씬 안전한 방식이란 평가다.

2030 서울시 공동주택 리모델링 수요예측 결과에 따르면 세대 수 증가형 리모델링으로 최대 11만6164가구가 증가하며, 이를 전국적으로 확대하면 최대 20만2695가구로 추산되고 있다.

서울시 리모델링 주택조합 협의회(이하 서리협)은 서리협 추산에 따르면 현재 서울시에서 공동주택 리모델링 사업을 추진 중인 아파트 단지는 137개(조합 76개, 추진위원회 60개)로 그 가구 수만 11만이 넘는다. 서울시를 포함해 전국에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 아파트 단지는 264개(조합 153개, 추진위원회 111개)로 총 30만 가구에 달한다.

서울시는 서울시의 전체 공동주택 단지 4217개 중 3096개 단지가 리모델링을 진행해야 한다는 결과를 내놓기도 했다. 이 중 세대 수 증가형 리모델링 사업이 가능한 단지는 898개, 맞춤형 리모델링 2198개, 일반적 유지관리 243개다.

앞으로 공동주택 리모델링 사업이 신규 주택 공급량에 재건축보다 더 많은 기여를 할 수 있단 예상도 있다.
실제 신반포3차와 경남, 신반포23차를 통합 재건축한 원베일리는 2990가구 중 244가구가 일반분양분이었다. 신반포4지구를 재건축한 메이플자이도 3307세대 중 일반분양 162세대다. 이들 단지의 일반분양분은 전체 세대 수의 각각 8.16%, 4.89%에 불과하다는 것이 서리협 측의 설명이다.

공동주택 리모델링 사업은 최근 관심이 높아지고 있는 RE100과도 연결 돼 있다. 건설산업에서 배출되는 온실가스는 전 세계 온실가스 배출의 약 25% 규모로 이산화산소 배출의 약 37%를 차지한다.

리모델링은 철거, 시공과정에서 재건축 대비 탄소배출도 48%나 저감할 수 있는 효과가 입증됐다. 이는 환경친화적인 정비사업형태로 리모델링이 최근 재조명 받고 있는 원인 중 하나다.

또한, 노후화된 공동주택을 리모델링시 난방에너지 소모량이 약 65~70% 감소되고 고성능 창호와 단열재 개선으로 신축 이상의 건물 외피를 강화하고 고효율기기 등 에너지 관리시스템을 적용하여 에너지절감 효과를 극대화 한다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com