[하반기 도시정비 대전 ④ 끝] ‘서울의 마지막 달’ 노원 백사마을, 현대·GS 등 대형사 눈독

[한국금융신문 장호성 기자] 코로나 이후 국내 주택사업에 집중하기 시작한 건설사들의 주요 격전지는 도시정비 사업이다. 지난해에만 1조 클럽이 9개사가 등장할 정도로 뜨거웠던 도시정비 시장은 올해에도 여전히 이어지고 있다.

상반기에 이미 도시정비 실적 1조 클럽에 가입한 건설사만 4곳인 가운데, 하반기에 이어질 주요 도시정비 사업장과 예상되는 참여 건설사들의 경쟁력을 조명해본다. 〈편집자 주〉

서울시 노원구 중계본동 104번지에 위치한 ‘백사마을’은 서울에 남은 ‘마지막 달동네’로도 알려져 있다.
중계주공에서도 버스로 깊숙한 위치, 불암산을 뒤에 품은 이 마을은 무려 50여년 전 서울 용산·청계천·안암동 등 대규모 재개발로 인해 갈 곳을 잃은 철거민들이 집단으로 이주해 정착하면서 생겨났다. 따라서 백사마을은 서민의 역사와 문화가 살아있는 대표적인 마을 가운데 하나로 통한다.

하지만 그만큼 오랜 기간 퇴적돼 온 흔적은 건물의 노후화와 주변 생활인프라 미흡 문제로 이어졌다. 마을의 재개발이 불가피해지자, 서울시는 백사마을의 생활문화유산을 기록·수집하는 동시에 기존의 저층주거지를 일부 보존하면서 아파트를 건립을 병행하는 새로운 유형의 재개발 방식을 제시했다.

지난 3월 노원구의 사업시행 인가를 받은 이 마을은 공동주택(대지면적 10만2730㎡) 과 주거지보전(대지면적 4만832㎡) 등 투트랙 사업으로 재개발 사업을 진행할 예정이다. 복수의 업계 관계자에 따르면 이 마을은 하반기 중 시공사를 선정하고 본격적인 사업에 돌입할 것으로 전해졌다.

시가 백사마을에서 추진하고 있는 주거지보전사업은 재개발구역에서 기존 마을의 지형, 터, 생활상 등 해당 주거지 특성 보전과 마을 공동체 활성화를 위해 건축물의 개량, 건설 등의 사항을 포함해 임대주택을 건설하는 것을 말한다.

주거지보전사업은 백사마을 전체 부지 가운데 공공임대주택 건설이 예정된 4만832㎡에 추진된다. 484가구의 주택과 함께 전시관, 마을식당, 마을공방 같은 다양한 주민공동이용시설이 배치된다. 나머지 부지(14만6133㎡)에는 노후한 기존 주택을 철거하고 최고 20층의 아파트 단지와 기반시설이 들어서게 된다.
백사마을은 오는 2025년 개발과 보전, 과거와 현재가 공존하는 총 2437가구(공동주택 1953가구, 임대주택 484가구) 규모의 상생형 주거단지로 변신할 예정이다.

추정되는 사업비 규모만 총 5800억원대로 추정되는 대형 사업으로, 1군 대형 건설사들의 관심도 쏟아지고 있다.

◇ 불암산 뒤에 품은 마을, 서울 경전철 동북선 등 미래 교통 호재도 기대

대중교통을 통해 백사마을에 접근하려면 우선 서울지하철 4호선 상계역을 통할 수 있다. 중계주공아파트 단지들을 거쳐 중계본동 종점까지 운행하는 버스 노선이 마을 초입까지 들어온다. 서울지하철 7호선 하계역이나 중계역 등을 거칠 수도 있다. 두 가지 노선 모두 강남이나 종로 등 시내 접근성은 나쁘지 않은 편이다.

다만 백사마을 자체에서 지하철역까지 나오려면 버스로 약 15~20분 정도를 거쳐야 한다. 아직까지 주변 개발이 이뤄지지 않았고, 마을 자체가 높은 지대에 위치하고 있어 도보로 오르내리기에는 다소 체력을 요했다. 불암산을 끼고 있고 대지가 높으며, 주거지 보전사업이 병행되야 하므로 공사 난이도가 높을 것으로 점쳐졌다.

인근에 수암초·불암초·불암중·불암고 등이 위치해있어 학군이 잘 형성돼있고, 이미 아파트와 지하철 역 등이 많아 생활 인프라 면에서는 매력이 높을 것으로 보인다.

기존 교통 외에도 상계역부터 왕십리역까지를 연결하는 서울 경전철 동북선 도시철도 공사 또한 진행되고 있어, 향후 교통 편의성이 더욱 높아질 전망이다. 동북선이 개통되면 기존 40분 이상 걸리던 상계역~왕십리역 구간을 25분대에 주파할 수 있게 된다.

업계 관계자에 따르면 동북선은 현재 2025년 개통을 목표로 공사를 진행 중이나, 정확한 개통 시점은 확정되지 않았다.

◇ 사업시행인가 이후 현대·GS·포스코·대우 등 1군 건설사 러브콜

백사마을 앞 버스정류장에 내리자마자 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 1군 대형 건설사들이 마을 초입에 걸어놓은 플래카드들이었다.

현대건설을 필두로 GS건설, 포스코건설, 대우건설 등 1군 건설사는 물론 한양과 코오롱글로벌을 비롯한 중견 건설사들까지 앞을 타두며 사업시행 인가를 축하하는 내용의 플래카드를 내건 상태였다.

기본적으로 높은 사업비가 기대되는 것은 물론, ‘마지막 달동네’의 개발이라는 상징적인 의미도 겹치면서 주요 건설사들의 관심이 쏟아지는 양상이 나타났다. 서울 내 마땅한 재개발·재건축 대어들이 한정된 상황에서 1군 건설사들이 백사마을 재개발에 총력을 다할 것이라는 관측이 업계 곳곳에서 나오고 있다.

다만 이 같은 이유로 수주전이 과열 양상으로 접어들 것이라는 우려도 나온다. 최근 정부와 건설업계는 편법으로 얼룩졌던 도시정비 수주전에서 벗어나 ‘클린수주’를 지향하자며 손을 모았다.

그러나 여전히 대형 사업장이나 개별 현장에서는 ‘관행’이라는 이름으로 홍보지침이 위반되는 등의 사례가 이따금씩 발생하기도 하는 등 문제의 불씨가 남아있는 상태다.

5000억원이 넘는 사업비와 개발 상징성 등을 고려하면 이번 백사마을 재개발 역시 자칫 과열될 수 있다는 지적이 나온다.

이에 서울시는 백사마을 재개발 시공사 선정 공고 이전에 주민대표회의, 토지 등 소유자, 사업 이해관계자 등에게 유의사항을 안내 및 교육할 것으로 전해졌다.

정비업계 한 전문가는 “시공사 선정 과정에서부터 잡음이 발생하면 사업 자체가 늘어지고 불필요한 지연이 발생할 가능성도 커진다”며, “SH공사가 사업시행자로 들어가있는 만큼 이런 부분들에 대한 철저한 검증과 향후 발생할 수 있는 문제를 미리 차단하는 등 노력이 필요할 것”이라고 제언했다.

한편 서울시는 기존에 살던 주민들이 재정착 하지 못하는 ‘젠트리피케이션’(원주민 비자발적 내몰림) 문제를 사전에 예방하기 위한 후속 조치에 만전을 기울이고 있다.

시는 “임대주택 품질 향상을 위해서는 외부 전문가 자문, 계약심사 등을 통해 적정한 품질이 확보되었는지, 사업비는 합리적으로 산정됐는지 등을 꼼꼼히 검토할 것”이라고 전하는 한편, “지속적으로 제기되고 있는 공공임대주택의 품질 우려 요인을 원천적으로 차단해 주거여건을 개선하고자 한다”고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com