'2만가구 미니신도시' 송파구 거여·마천, 잠실·위례 개발호재 업고 관심 집중

[한국금융신문 장호성 기자] 송파구 거여동과 마천동 부동산 주목도가 높아지고 있다. 2020년 뉴타운 입주가 본격 시작되며 요즘 대세인 신축 대단지 아파트촌으로 거듭나고 있는데다 잠실, 위례 등 주변 지역 호재 역시 공유하고 있기 때문이다.

한 재개발 전문가는 “거여ㆍ마천뉴타운은 강남권에 자리한 유일한 뉴타운으로 강남 및 송파의 생활 인프라와 학군을 공유할 수 있는 황금 입지”라면서 “일반 재개발과 달리 지역 자체가 뉴타운으로 묶여 주거 인프라 측면에서 큰 변화가 생길 예정으로 위례 등 신도시 못지않은 쾌적한 주거지로 변모할 것”이라고 설명했다.

◇ 상권·학군·공원 다 갖춰…환골탈태하는 마천·거여
거여ㆍ마천뉴타운이 총 2만여 가구에 육박하는 ‘미니 신도시’로 탈바꿈하고 있다. 104만 3,843㎡ 면적에 거여동 3개 구역과 마천동 6개 구역(마천시장 포함) 등 9개 구역 대부분이 1,000~2,000가구가 들어서는 대단지로 개발되고 있기 때문이다.

특히 최근 마천동 소재 재개발 사업이 순행하면서, 거여·마천뉴타운 전체가 모멘텀(momentum)을 맞을 것으로 예상된다. 마천동 재개발을 통해 뉴타운의 ‘얼굴’ 격인 5호선 마천역세권이 정비될 뿐 아니라, 성내천 복원사업 또한 본격화하고 있다.

뉴타운 중앙에 자리한 마천역은 마천2구역에 자리한다. 이에 현재 구역 재지정을 위해 동의를 받고 있는 마천2구역은 업무, 상업, 주거기능을 갖춘 50층 높이의 주상복합으로 개발될 계획이다. 지역 부동산 관계자들은 역 주변에 깔끔한 신규 상권이 조성되면서 생활 인프라가 대폭 개선될 것으로 기대하고 있다. 덧붙여 학원가가 형성되어 우수한 교육환경을 제공할 가능성 또한 크다. 각각 약 1만 가구 규모인 아현뉴타운과 북아현뉴타운 주변에도 종로학원 등 유명 학원 본점이 이전하는 등 학원가가 조성되고 있기 때문이다.

마천2구역을 둘러싼 마천1, 3, 4구역은 향후 그 수혜를 직접 볼 수 있을 것으로 예상된다. 이 세 구역은 각각 조합설립인가(4구역), 추진위원회 승인(3구역), 구역 지정(1구역) 단계를 마쳤다. 재개발 추진 속도가 가장 빠른 마천4구역 매물의 경우 대지지분 3.3㎡ 당 1억 원 대에 거래될 정도로 주목 받고 있다.

복원 사업이 추진되고 있는 성내천 또한 마천동 재개발 지역을 관통할 예정이다. 성내천 복원은 한강~성내천~남한산을 연결하는 수변 생태축을 조성하는 사업으로 위치 상 뉴타운 사업과 동시 추진될 계획이다. 최근 호수공원, 커넬워크 등 수변공원이 쾌적한 인기 신도시의 조건으로 굳어지고 있기에, 성내천 복원 사업이 완료될 경우 신도시 택지지구를 연상시키는 진정한 ‘미니 신도시’의 모양새가 갖춰질 전망이다.
◇ 5호선 직결화에 위례·감일 유동인구까지 흡수, ‘지하철 허브’로 도약

5호선 역세권(마천역, 거여역) 입지에 더해 대어급 교통 호재로 송파구 동남권 교통 허브로도약하고 있는 점도 거여·마천뉴타운의 장점이다.

우선 제2차 서울시 도시철도망 사업에 포함된 5호선 직결사업으로 방화행과 하남행이 연결되고 나면, 5호선 배차간격이 지금의 절반 수준으로 줄어든다. 5호선을 통해 3호선, 9호선 환승 역시 가능하다는 점을 감안하면 서울의 ‘황금노선’을 더욱 편리하게 이용할 수 있는 것이다. 이에 따라 도심(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD)을 포함한 서울 3대 업무지구가 더욱 가까워진다.

위례선 또한 5호선 마천역과 8호선·분당선 더블역세권인 복정역, 8호선 위례 신설역(예정)을 잇는 지상 트램 노선으로 추진되고 있다. 앞으로 위례신도시를 관통할 위례선은 이르면 2024년 개통될 계획으로, 거여·마천뉴타운에선 기존에 도보로 이용 가능한 5호선은 물론, 트램을 이용해 8호선, 분당선도 손쉽게 이용할 수 있게 된다.

도로교통 또한 좋아지고 있다. 기존에 서하남IC와 송파IC를 통해 수도권제1순환고속도로와 경부고속도로에 접근하기 쉽다. 여기에 감일신도시 방면으로 서울세종고속도로와 서울양평고속도로가 개통될 예정이며, 위례신도시 지구 북측 도로, 감일~초이간 도로 신설 및 위례성길 연결로 확장 등 사업이 추진되고 있다.

이처럼 사통팔달 교통망이 갖춰지면서, 마천역은 향후 위례신도시 및 감일신도시 인구까지 집중되는 일대 중심지 역할을 할 것으로 기대된다.

◇ 곳곳에 개발 호재, 주변 인프라·주거수요 ‘풍성’

거여동, 마천동 인근엔 대형 개발 호재도 이어지고 있다. 1~2정거장 거리로 인접한 가락동, 문정동에 법조타운이 개발된데 이어 성동구치소 이전, 가락시장 현대화 등이 진행되고 있다.

신흥 오피스 촌으로 뜨고 있는 문정 법조타운은 미래형 첨단사업과 법조타운 기능이 결합된 ‘비즈니스 파크’로 개발 중이다. 서울동부지방법원 및 서울동부지방검찰청이 이전한데 이어 대형 지식산업센터에 민간기업까지 속속 입주하면서 법원, 검찰청을 찾는 유동인구 및 상주인구가 10만여 명에 달한다. 2017년 이전을 완료한 성동구치소 부지(8만 4432㎡)에도 업무시설 용지(9,263㎡)에 복합비즈니스 창업공간이 조성될 예정이다.

더불어 1조 48억 원이 투입되는 가락시장 현대화 사업도 지난 10월 이해관계자 협의를 시작하며 급물살을 타고 있다. 성동구치소 개발과 가락시장 현대화 사업이 완료되면, 주거 선호도 또한 한층 높아질 것으로 예상된다.

◇ GBC·수서역세권 개발로 달라지는 동남권 위상, 마천·거여동 수혜지로

이밖에도 강남권 동남부에 역대급 개발사업이 잇따르며 ‘강남의 동진(東進)’ 현상이 본격화하고 있다. 이 일대에서 명실상부한 최대 개발 호재는 사업비 2조 6,000억 원 규모의 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공과 잠실 종합운동장 MICE 개발 계획을 비롯한 ‘국제교류복합지구 조성’ 사업이다.

특히 지난해 착공에 들어간 GBC 건립 사업은 125만 명 일자리 창출과 268조 원의 경제 효과가 예상된다. 이에 강남역 중심으로 형성됐던 경제, 상권의 중심축이 삼성역 및 종합운동장역으로 이동하면서 잠실을 비롯한 송파권역이 수혜지로 떠오르고 있다.

한편 강남구 수서역 일대에는 국내 최대 규모의 역세권 개발사업이 추진되고 있다. 38만 6,664㎡ 면적에 달하는 공공주택지구엔 업무·유통·상업·주거시설이 다양하게 조성돼 일자리와 생활 인프라를 다양하게 제공할 예정이다. 게다가 수서역세권은 탄천 바로 너머에 위치해 거리상 거여·마천뉴타운과 가깝고 수서역에 정차하는 3호선 및 분당선 등을 통해 지하철로도 이용이 편리하다.

◇ 부상하는 ‘서울 대표 뉴타운’, 대단지 브랜드 타운으로 변신 중

각종 호재가 집중되었음에도, 거여·마천뉴타운이 주목 받기 시작한 것은 비교적 최근이다. 2019년 9월에서야 거여2-1 재개발로 탄생하는 ‘송파 시그니처 롯데캐슬(1,945가구)’ 429가구 모집에 총 2만 3,565명이 몰리며 유명세를 타게 됐다. 이 단지는 정부의 정비사업 규제로 신축 공급이 귀한 상태에서 최고 420대1 경쟁률을 기록하기도 했다. 2005년 12월 뉴타운 지정 이후 금융위기를 맞으며 사업이 다소 미뤄진 것이 오히려 전화위복이 된 셈이다. 이 단지 분양권은 거여2-2구역 재개발 단지인 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’과 함께 분양가의 2배를 호가하고 있다.

거여동 2개 구역에 이어 바통을 이을 마천동 재개발 구역에 대한 기대는 더욱 커지고 있다. 특히 1군 건설사들이 대거 거여·마천뉴타운 사업 수주를 위해 애쓰고 있는 것으로 알려졌다. 마천동 재개발 구역들은 1,000가구 이상 대단지 규모로 추진되고 있는데다, 강남 3구에 유일무이한 뉴타운 사업으로 입지 또한 검증되었기 때문이다.

한 건설사 관계자는 “건설사 입장에서 서울 주요 뉴타운 사업 수주는 수익 차원에서 뿐만 아니라 자사 브랜드 가치를 높일 수 있는 홍보 수단으로 시공권을 확보하는데 사활을 걸고 있다”면서 “강남권 유일 뉴타운인 거여·마천뉴타운은 서울 재개발 지역을 대표할 1급 주거지가 될 가능성이 커, 앞으로 경쟁력 갖춘 메이저 브랜드만이 진입할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com