8.2 부동산 대책과 P2P금융

[한국금융신문] P2P대출상품 건전성 살펴봐야

최근 문재인 정부의 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안인 ‘8.2부동산대책’이 발표되었다.

골자는 다주택자 세제 강화와 주택담보대출 등 대출 규제 강화다. 특히 투기지역으로 선정된 서울 11개 구는 LTV가 최저 30%로 축소되며, 만기 연장 또한 제한된다.
전문가들은 이번 부동산 대책이 투기를 막는 상당한 효과를 발휘할 것이라 예상하고 있다. 이러한 환경 속에서 P2P금융의 부동산 대출에 대한 기대와 우려의 시선이 공존하고 있다.

8.2부동산 대책 이후 시중 은행권의 주택담보대출이 크게 축소되면 P2P대출로 그 수요가 이전될 가능성이 커진건 사실이다. 하지만 현재 P2P대출에서 다루고 있는 부동산 후순위 담보대출은 투기나 주택 구매목적보다는, 기존의 은행 대출이 있는 상태에서 생활자금을 위한 추가 담보 대출이 주를 이루고 있다. 추후 실 주택 구매에 대한 부동산 후순위 담보대출이 늘어날 가능성은 있지만, 일부 언론 보도와 같이 P2P대출 시장에서 부동산 대출의 증가 폭이 크기 때문에 부동산 대책으로 풍선효과가 있기는 어렵다.

P2P금융에서 다루고 있는 부동산 상품은 여러 가지가 있으나 크게 부동산 담보 대출, 부동산 PF 대출, 부동산 NPL 대출 등으로 나눌 수 있다.

이러한 상품 중 부동산 담보 대출 부분은 상당히 작은 부분을 차지한다. 부동산 후순위 담보대출을 정기적으로 다루고 있는 P2P금융 업체는 10곳이 채 되지 않는다.

또한, 얼마 전 본격 시행된 P2P대출 가이드라인의 개인 투자금액 제한으로 일반 개인투자자를 모집하기 상당히 어려운 상황이다. 실제로 많은 부동산 후순위 담보대출의 수요가 P2P금융 업계로 몰린다 하더라도 상대적으로 금리가 낮은 부동산 후순위 담보 대출은 개인 투자자들의 입장에서는 매력도가 떨어져 보일 수밖에 없다.
P2P금융의 후순위 담보 대출 금리가 10% 이상인 점을 고려할 때 부동산 투기를 위해 대출을 받고자 하는 고객에게는 매력이 많이 떨어지는 금리이므로 이들이 P2P금융으로 유입될 가능성이 상당히 희박하다.

다만 P2P금융에서 다루는 부동산 PF 대출과, ABL 상품과 관련해서는 그 리스크가 더 커질 가능성이 있으므로 투자자들은 면밀하게 검토 후 투자를 할 필요가 있다. P2P 부동산 PF대출의 경우 대부분 건물이 지어졌을 때의 미래 가치 산정을 통해 LTV를 산정하여 P2P 대출을 실행하게 되고 건물 완공 이후 담보대출을 활용하여 P2P대출을 상환하게 된다.

그런데 기존 대출시 예측한 은행 대출이 예상보다 작거나 대출 자체가 불가능하게 되면 대환대출을 하기 어려워지고 이는 부실로 연결될 가능성이 크다. 소규모 빌라의 경우도 빌라 입주자가 은행 대출이 어려워져 분양 자체가 어려워지고 상환 재원을 마련하기 어려운 상황도 올 수 있다.

부동산 ABL 상품은 여러 가지 상품이 존재하지만, 일부 분양된 건물에서 자금 유동화를 하게 되면 분양 프리미엄이 붙을 경우 분양을 받은 소비자들이 잔금을 치를 것이 거의 확실해지는 반면 분양 디스카운트가 될 경우 잔금이 들어오지 않고 분양이 취소되는 경우 투자 고객들의 손실이 발생하게 된다.

게다가 이번 부동산 대책으로 부동산 시장 예측이 더욱 어려워질 것으로 전망된다. 부동산 P2P투자가 담보가 있어 무조건 안전하다는 생각은 잠시 내려놓는 것이 좋을 것 같다. 오로지 부동산이라는 이유로, 금리가 높다는 이유로 투자하기보다는 자신만의 안전기준선을 만들어 그 기준선 안에 속하는 상품에 투자하는 것이 좋겠다. P2P금융을 통해 부동산 상품에 투자하고자 하는 고객은 해당 상품이 부동산 후순위 담보 대출인지, 부동산 PF대출인지, 또한 이 상품의 상환 재원은 무엇인지, 지역이 어디인지 등 보다 꼼꼼하게 상품을 검토하여야 그 투자리스크를 줄일 수 있을 것이다.

8.2부동산 대책 발표 이후 한국P2P금융협회에서는 발 빠르게 그 영향을 파악하기 위해 조사하고 있다. 매주 부동산 후순위 대출을 하고 있는 업체를 통해 그 증가세를 파악하고, 부동산 PF대출을 운영하는 업체를 통해 상품의 상환 계획과 재원을 파악하고 있다.

아직은 8.2부동산 대책이 시행된 지 얼마 되지 않아 그 영향력을 구체적으로 파악하기 어렵지만, 장기적으로는 어느 정도 상관관계를 가질 것으로 예상한다. P2P 업체들은 P2P대출을 실행함에 있어서 특히 상품의 건전성 부분을 더욱 심도 있게 살펴봐야 할 시점이다.

한국P2P금융협회에서는 부동산 P2P 상품의 대출액, 부실률 등의 기본 정보 파악과 더불어 지속적으로 불량 상품과 업체에 대한 모니터링을 하며 P2P업권의 건전한 발전에 매진할 예정이다. 추후 8.2부동산대책이 P2P금융업계에 어떤 반향을 불러일으킬지 귀추가 주목된다.



관리자 기자