[8·2 부동산대책] 다주택 소유자·조합원 규제 강화 등 ‘투기와 전쟁’

[한국금융신문 서효문 기자] “문재인 정부의 주택정책은 ‘실수요자’ 중심이다. 8.2 대책은 집값 안정과 주거복지에 우선하는 정책은 없다는 선언이자, 더 이상 투기세력을 좌시하지 않겠다는 의지 표현이다.”-2일 정부서울청사에서 김현미 국토교통부 장관.

정부가 치솟고 있는 서울 집값 안정화를 위해 ‘투기’와 전쟁에 나섰다. 집값이 급상승하고 있는 서울 전역, 과천, 세종시 지역을 투기과열지구로 지정하고, 관련 규제를 강화한다. 정부가 투기과열지구를 지정한 것은 지난 2011년 12월 이후 약 6년 만이다.

◇ 다주택자, 세제·금융규제 대폭 강화
정부는 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8.2 대책)’을 통해 이 같이 밝혔다. 강남 11개구, 세종시는 투기지역으로 중복 지정됐다. 투기과열지구와 투기지역은 3일부터 효력이 발생한다.

정부는 최근 수도권 지역 집값 상승 첫 번째 이유로 다주택자들의 ‘투기’라고 지목했다. 다주택자들이 투기를 목적으로 서울지역 아파트값을 올렸다는 분석이다.

실제로 다주택자의 추가 주택구매가 최근 2년새 급증하고 있다. 다주택자(2주택 이상 보유)가 올해 주택을 추가 구매한 비중은 전국 14.0%, 서울 13.8%로 2015년(7.5%, 6.0%) 대비 2배 이상 증가했다. 유주택자(1주택 이상)가 전체 거래량에서 차지하는 비중도 지난 4년간 43.7%로 10년 전(31.3%) 보다 12.4% 포인트 늘어났다.

정부는 8.2 대책을 통해 다주택자의 투기 수요를 막겠다는 의지를 나타냈다. 내년 4월부터 양도소득세 상향을 추진한다. 2주택 이상 다주택자가 조정대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 적용을 배제한다. 현재는 3년 이상 주택 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익 10~30%를 공제하고 있다.

다주택자 양도세율 부과방식도 변경했다. 양도차익에 따라 기본세율이 적용됐던 것을 기본세율을 토대로 추가 세율을 부과한다. 이 경우 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세를 부과한다.
김현미 국토교통부 장관은 “현재 2주택 이상 다주택 보유세대도 1주택 보유세대와 같은 기본 세율을 적용받고 있는데 이를 개선하겠다”며 “조정대상지역에 소재한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 2년 이상 거주를 추가하겠다”고 발표했다.

금융부분에서는 다주택자의 주택담보대출 기준을 높였다. 투기지역내 주택담보대출건수 제한 기준을 세대원에서 세대로 설정한 것. 그동안 동일 세대 내 다른 세대원이 추가 주택담보대출을 받을 수 있었던 관행을 금지시켰다.

김 장관은 “실수요자 중심으로 주택시장이 관리될 수 있도록 조정대상지역을 대상으로 다주택자 양도세 중과 제도를 도입하겠다”며 “금융규제도 강화해 실수요자 중심 주택 정책을 펼치겠다”고 말했다.

이어 “다주택자들의 사회적 책임 강화가 필요한 시기로 시세차익은 누리면서 세금 등을 제대로 납부하지 않는 관행을 좌시하지 않겠다”며 “등록 임대업자들에게 세제 혜택을 주는 것도 고려하겠다”고 덧붙였다.

◇ 재개발·재건축 조합원 규제도 신설

강남을 중심으로 형성된 재개발·재건축 시장 투기 억제를 위한 규제도 강화한다. 이는 정부가 강남 11개구를 세종시와 함께 투기과열지구, 투기지역으로 중복 지정한 이유다.

재건축·재개발 규제 강화 골자는 ‘조합원’이다. 정부는 일반 분양과 달리 재건축·재개발 조합원의 규제가 느슨하다고 판단했다. 8.2 대책을 통해 이들의 규제를 강화했다.

정부는 다음달 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정을 통해 예외적으로 허용했던 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한 기간을 현행(2년) 1년 늘린다. 예외사유를 엄격히 해 투기과열지구 실효성을 강화하겠다는 의지다. 단, 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정 주택 매매계약을 체결한 경우는 조합원 지위 양수를 허용한다.

투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권 전매 제한, 재건축 조합원 재당첨 제한 규정도 신설한다. 재개발 조합원에 대해서는 ‘관리처분계획 인가 부터 소유권 이전 등기시’까지로 분양권 전매를 제한한다. 재건축 조합원들에게는 5년간 조합원 분양 재당첨을 제한한다.

김현미 국토부 장관은 “투기과열지구에서는 재건축·재개발 조합원 규제를 강화해 투기수요 유입을 차단하겠다”며 “실수요자 중심의 재건축·재개발 규제를 정비하겠다”고 설명했다.

정부는 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율을 강화한다. 임대주택 공급 의무비율 하한선을 도입(전국 5%, 서울 10%)해 임대주택 공급 촉진과 원주민 재정착을 제고한다는 방침이다.

◇ 청약 1순위 자격 요건, 투기적 수요 조사 강화

정부는 투기과열지구, 조정대상지역 내 청약제도 정비를 실시한다. 우선 해당지역 내 청약 1순위 자격 요건이 강화된다. 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 기존(가입 후 2년, 납입횟수 12회 이상) 보다 자격을 2배 높였다.

청약 가점제도 투기과열지구는 ‘75% → 100%(85m2 이하)’, 조정대상지역은 85m2 이하는 75%, 85m2 초과는 30%로 상향시켰다. 가점제로 당첨된 사람은 2년간 가점제 적요도 배제된다.

김현미 장관은 “단기적 투자수요가 청약과열을 일으키는 문제를 예방할 수 있도록 투기과열지구 및 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입기간을 2년으로 강화하겠다”며 “무주택 기간이 길고, 부양가족 수가 많은 실수요자가 보다 많은 당첨 기회를 갖게 되는 청약 가점제 적용 비율을 투기과열지구에서 100%, 조정대상지역에는 75%까지 높였다”고 설명했다.

정부는 지방 민간택지 전매제한제도를 실시한다. 우선 지방 민간택지 전매제한기간(6개월)을 신규 설정한다. 지방 중에서도 조정대상지역은 전매제한기간을 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기시로 규정했다. 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한기간도 소유권 이전 등기시까지 늘렸다.

김 장관은 “지난달 18일 개정된 주택법으로 그동안 전매제한이 전무했던 지방 민간택지 공급주택의 분양권 전매를 제한할 수 있게 됐다”며 “풍선효과에 따른 과열 우려를 낳아왔던 오피스텔에 대한 전매제한도 강화 하겠다”고 말했다.

민간택지 분양권 상한제 요건 개정에도 나선다. 사실상 유명무실화된 제도의 효율성을 높이겠다는 의지다. 공공택지와 달리 민간택지에서 이 제도 적용된 사례가 없다. 정부는 다음달 주택법 개정을 통해 주택가격 상승률(현 3개월간 상승률 10% 이상), 청약 경쟁률(3개월 연속 20 대 1 이상) 등 정량 요건을 개선한다. 그밖에 자금조달계획 등 신고 의무화, 특별사법경찰제 도입, 국세청 등 관계기관 공조 강화, 불법전매 처벌규정 강화를 통한 투기적 주택수요에 대한 조사를 강화한다.



서효문 기자 shm@fntimes.com