2014년 주택시장 전망

경제 펀더멘털 약해 2014년 주택매매시장 침체 벗어나긴 어려워

비수도권 중심 단독주택은 상승할 것이나, 전세시장 불안은 지속

글로벌 금융위기 이후 다양한 부동산 정책에도 불구하고 수도권 주택 매매시장의 침체가 지속되고, 전세가격이 급등하는 등 주택시장의 불안이 지속하고 있다. 이에 정부는 4.1, 8.28, 12.3 부동산대책을 잇달아 내놓으면서 주택시장의 정상화를 도모하고 있다. 연이은 부동산 대책은 최근 경기회복세 분위기와 어울려 주택시장의 기대치가 반등하고 있다. 비록 본격적으로 주택가격 상승은 이루어지지 않고 있지만 국민은행의 주택 매수우위지수(100+”매수세우위”비중-”매도세우위”비중)는 8.28 대책 이후 빠르게 상승 반전하고 있다.
2014년 주택시장 전망을 위해서는 주택시장의 환경 분석이 중요하다. 먼저 주요 주택시장을 둘러싼 여건 중 국내 경기는 글로벌 경기 회복세에 힘입어 상고-하저의 경기 회복세가 전망되나 잠재성장률을 상회할 가능성은 낮다. 금리는 출구전략에 따른 글로벌 시장금리 상승세와 물가상승 등으로 상승세가 전망된다.

최근 가계부채 증가세가 둔화되고 있지만 가계부채 위험은 상승하고 있어 가계대출 시장의 위축 가능성이 높다. 경기침체 장기화 및 부동산시장 침체 지속, 비은행 대출 비중 증가 등 여건 악화로 2013년 가계부채 위험은 금융위기 수준에 육박하는 것으로 추정된다.

이처럼 주택시장관련 거시환경에 상승과 하락 요인들이 혼재된 가운데 주택시장 전망을 위해서는 무엇보다도 양극화된 주택시장의 수급분석이 중요하다. 전용면적 85m2를 기준으로 주택을 중소형과 대형으로 구분하는 정부 방침에 맞게 지역별로 아파트 비중이 높은 수도권의 경우 4인 가구, 비수도권의 경우 3인 가구를 기준으로 중소형과 대형 주택 수요로 맞추었다. 그리고 주택건축실적에서 멸실주택, 미착공주택, 용도변경 등을 적절히 차감하여 실제 주택 순공급을 고려하였다.

신규 수요 측면에서의 가구 증감을 보면 2013년 이후 3인 이하 가구는 수도권의 경우 매년 약 18만 가구 증가, 비수도권의 경우 매년 20만 가구 이상 증가하는 반면, 4인 이상 가구는 수도권의 경우 매년 약 5만 가구씩 줄어들고, 반면 비수도권의 경우 매년 8만 가구 이상 감소하는 것으로 추계되고 있다.

반면 신규 공급으로 미분양주택과 주택건설실적을 사용하였다. 비수도권의 축소 현상과 달리 수도권의 미분양주택은 중대형 위주로 증가하고, 주택건설실적은 2011~12년 비수도권 위주의 주택건설 인허가 증가가 향후 1~2년간 공급 증가로, 2013년 이후의 인허가 축소는 3~4년 이후 공급 감소로 나타날 것으로 보인다.
이를 바탕으로 지역별·규모별 (2×2) 시장에서의 향후 주택시장의 수급 방향을 판단하면 수도권-중소형시장은 초과공급이 작용하고 있으나 향후 초과수요로 전환 가능하고, 수도권-대형시장은 초과공급이 지속되는 것으로 분석된다.

그리고 비수도권-중소형시장은 2014년 초과수요가 일시 축소 가능하나 이후 다시 심화되고, 비수도권-대형 시장은 초과공급이 심화되는 것으로 분석된다. 2014년 주택매매시장을 큰 시각으로 전망하면 비록 다양한 상승·하락요인이 교차해 있지만 침체터널에서 벗어나기 어려울 전망이다. 근본적으로 반전시킬 수 있는 원동력인 경제의 펀더멘털은 아직 약하기 때문이다. 하지만 수급방향을 기초로 보다 자세하게 보자면 초반에는 소폭 상승·하락을 거듭하지만 시간이 지나면서 지역별, 규모별 차별화가 심화될 것으로 전망된다.

지역별로 전반적으로 초과공급이 상대적으로 심한 수도권 보다 비수도권이 강세를 지속할 전망이다. 규모별로 전반적으로 핵가족화, 고령화 등으로 인하여 가구의 다운사이징 현상이 뚜렷해지면서 중소형 강세, 대형 약세 현상이 지속될 전망이다. 유형별로는 공급과잉을 보이는 아파트시장과는 달리 단독주택 가격 상승세가 특히 비수도권을 중심으로 지속될 전망이다.

한편 매매시장 불안과 연관된 전세수요가 지속되면서 전세시장 불안도 지속될 가능성이 크다. 금융위기 이후 전세에 대한 초과수요가 지속되고 있으나 공급부족으로 인하여 거래가 매우 위축되어 있다. 다만 비수도권의 경우 하반기로 들면서 2011~2012년 비수도권 지역에 건설된 주택의 신규 공급물량들이 나오면서 점차 해소될 가능성이 크다.
주택시장의 침체와 전세가격 불안정 등이 국가 및 서민경제에 미치는 악영향을 최소화시킬 필요가 있다. 이를 위해서는 첫째, 대형주택의 초과공급 해소로 주택시장의 연착륙이 시급하다. 대형주택을 창조경제를 위한 공간으로 활용할 수 있도록 용도변경 방안도 모색할 필요가 있다.

둘째, 향후 중소형주택의 부족에 따른 주택시장 불안 재연에 대비해야 한다. 민간 건설업체에 대한 중소형 주택 공급 활성화를 위한 인센티브도 고려할 필요가 있다. 셋째, 임대차 보호기간 연장, 확정일자의 법적효력 강화 등 임대차제도의 개선을 통하여 서민의 안정적인 주거권 확보가 필요하다. 특히 전월세전환율을 포함하여 공정하게 거래 가능한 임대가격 가이드라인을 마련하여 서민의 주거비 부담 예측 가능성을 높이는 것도 중요하다.



관리자 기자