“가계부채, 저량(Stock)보다 유량(Flow)이 중요”

세제혜택 등 부동산대책, 주택매매·분양시장에 긍정적 효과

유량측면 레버리지국면, 중장기 부동산경기침체설 우려완화

가계부채의 위험성을 판단하려면 방향성을 따져야 한다. 가계부채 문제는 저량(Stock), 유량(Flow) 2가지 측면에서 평가할 수 있지만 단기적으로는 유량(Flow)이 더 중요하다. 저량(Stock)측면에서는 “가계부채의 절대수준이 많은가?”이라는 질문을 통해 중장기적인 가계부채 위험성을 평가할 수 있지만 가계부채 부담이 금융위기로 비화하는 시점을 단기적으로 가늠하기 어렵다. 유량(Flow)측면에서는 “가계부채가 지금 위축되고 있는가?”라는 질문을 통해 가계부채 위험성을 단기적으로 평가할 수 있다.
◇ 잉여현금흐름, 소득감소하는 디레버지국면이 단기위협요인

한국 가계부채가 디레버리지국면(가계부채 감소)에 진입하면 레버리지국면(가계부채 증가)과 달리 가계 잉여현금흐름이 감소하고 소득도 감소하기 때문에 가계부채 부담이 심각한 단기 위협요인으로 기능할 수 있다.

올해 한국 가계부채를 유량(Flow)측면에서 평가하면 디레버리지국면이 아니라 레버리지국면이기에 우려할 단계는 아니다. 저량(Stock)측면에서는 한국 가계부채는 13년 6월말 기준 980조원(가계대출 927조원, 판매신용 53조원)으로 1000조원 돌파를 앞두고 있어 가계부채 부담이 점증하고 있다. 다만 유량(Flow)측면에서 한국 가계부채가 증가폭이 완만하게나마 증가하고 있다는 점이 긍정적이다.

정부의 부동산경기 부양의지는 최근 발표한 8.28 전월세 대책에서 뚜렷하게 확인되고 있다. 정부는 취득세도 영구인하했고 수익/손익공유형 모기지를 통해 생애최초주택구입자에게 초저금리로 대출해줌으로써 주택매매를 보다 활성화시키고자 하고 있다. 정부는 부동산경기침체나 디레버리지를 용인하기보다는 개입을 통해 부동산경기를 부양하고 한국가계의 레버리지를 높힐 계획이다

게다가 정부정책, 저금리로 인해 가계부채 레버리지는 13년 하반기 늘어날 가능성이 높다. 12년 이후 부동산 대책은 양치기 소년과 같았다. 1~2달은 정책기대감으로 부동산 경기가 회복되는 듯 했으나 취득세 감면이 종료되고 나면 오히려 더 악화되는 모습이 반복되었다. 그러나 과거 대책보다 레버리지 친화적인 8.28 전월세 대책에서는 취득세 영구인하(거래절벽 완화), 수익/손익공유형 모기지(3천가구, 연내 1만가구)를 통해 주택가격 하락 우려를 진정시키고자 하고 있다
◇ 대출금리 최저치 수준 풍부한 유동성으로 신규주택수요자극 요인

8.28 전월세 대책뿐 아니라 최저치수준에 머무르고 있는 대출금리도 한국가계의 레버리지를 자극하고 있다. 한국은행은 2012년 이후 기준금리 3.25%를 2.50%까지 3차례나 인하했다. 외국인 투자자도 한국채권 순매수로 시중금리 하락을 이끌고 있다. 이에 가계대출 평균금리는 지난 2011년 12월 5.37%에서 12년 12월 4.54%, 13년 7월 4.31%로 꾸준히 하락했다. 주택담보대출 평균금리는 3.77%로 가계대출 평균금리보다 낮은 수준이며 주택담보대출 평균금리를 결정하는 신규코픽스도 2.63%로 풍부한 유동성에 힘입어 하락하고 있어 주택담보대출의 부담을 덜어주고 있다.

올해 하반기에는 임차인의 신규주택수요가 전세금 부담으로 인해 부동산 대책, 저금리에 보다 민감해질 전망이다. 2011년 12월~2013년 7월간 꾸준히 전세금이 상승하면서 서울 아파트 전세매매가 비율은 50.8%에서 57.3%까지, 전국 아파트 전세매매가 비율은 60.1%에서 64.0%까지 상승했다. 전세금 상승은 ‘하우스푸어’ 등 집주인에게 급매물을 회수할 자금운용여지를 주고 임차인에게는 신규주택수요에 긍정적인 효과를 미치고 있다.

결론적으로 올해 하반기 가계부채가 쉽게 증가할 수 있는 환경이 조성되었고 이는 하반기 주택매매시장, 분양시장에 긍정적으로 작용할 가능성이 높다. 따라서 올해 하반기는 중장기 부동산경기침체설에 과도하게 경도될 필요는 없다고 판단한다. 하반기 외국인 투자자도 한국 가계부채 우려보다는 한국 경상수지 흑자, 재정안정성, 풍부한 외환보유고를 높게 평가해 한국 금융자산 비중을 늘릴 전망이라는 것도 부동산 경기회복을 기대하는 요인이다.


관리자 기자