전세대란의 원인과 해법

세입자 재계약시 평균부담율이 13%에 달하는 등 보증금마련에 서민들 부담 가중

다주택자 양도세 페지나 월세 세액공제등 제도적 지원 모색하고 임대주택 늘려야

여름 비수기인데도 불구하고 전세가격 상승이 심상치 않다. 서울 지역 (3.3㎡)당 평균 전세금은 900만원을 넘어섰고, 과천시는 7월 한 달 새 전세금이 평균 1.77%나 상승했다. 일부에서는 집값보다 전세금이 더 비싼 역전 현상까지 벌어지고 있다. KB국민은행 자료에 따르면 금년 들어 7월까지 전국의 아파트 전세가격이 약 2.6%, 서울의 경우 약 2.9% 올랐다. ‘가을철 전세대란’ 가능성이 커지면서 서민들의 우려가 점점 깊어지고 있다.
최근의 전세가격 급등의 원인은 무엇보다 주택구입 수요를 대신하여 전세수요가 크게 늘어나고 있기 때문이다. 주택 구입을 원하는 수요자들이 주택 매매시장의 불안정과 구입에 따른 각종 세금 등 때문에 주택 구입을 대신하여 전세를 찾고 있다.

지난 4.1 부동산대책에도 불구하고 수도권 아파트 시장의 가격 하락현상이 뚜렷해지고 아파트매매 거래량이 크게 위축되는 등 불안 양상이 지속되고 있다. 지난 6월 말로 취득세 감면 조치까지 종료되면서 7월 서울 아파트 거래는 전월 대비 5분의 1에도 못 미치는 수준에 그쳤다. 이러한 추세는 자금 여유가 있는 부유층의 경우 더욱 뚜렷하고 나타나고 있다. 대형 고급 주택에 대한 가격 하락세가 뚜렷한 가운데 고가 주택에 대해서는 주택보유자의 주택보유와 유지 등의 비용(금융비용, 각종 세금, 유지 및 보수비용, 감가상각 등)이 과다한 것이 주된 이유다. 이들은 고가의 10억 원에 가까운 전세자금을 마다하지 않을 정도로 전세를 오히려 선호하고 있다.

뿐만 아니라 임대시장에서 전세시장과 월세시장 간의 수급 불균형도 전세가격 상승요인이 되고 있다. 금융위기 이후 보증부월세시장이 빠르게 성장하였다가 저금리 기조로 인한 임대인과 임차인의 입장 차이 때문에 최근 주춤하고 있다. 과거 임대인은 소유한 주택의 전세금을 다른 부동산에 투자해 시세차익을 노리는 경향이 강했지만, 오랜 불황으로 가격 상승에 대한 기대감이 사라진 지금은 시세차익보다는 안정적인 수입을 원하는 이들이 많아지면서 월세를 원하고 있다. 시중은행 정기예금 이자율이 연 3% 내외인 데 비해 전월세전환율은 6~7%로 두 배 이상 높기 때문이다. 하지만 임차인의 입장에서는 월세 부담이 상대적으로 높고, 저금리 전세자금 대출을 통하여 전세자금 마련이 쉬워졌기 때문에 전세를 선호하고 있다.

전세가격 상승은 서민의 살림살이를 어렵게 하고 있다. 실제 세입자의 재계약에 따른 부담이 평균 13% 수준으로 보증금 마련에 많은 부담이 가중되고 있다. 전세금 폭등, 전세매물 품귀 현상이 겹치면서 서민의 전세자금 대출이 급증하고 있다.

이에 정부와 정치권에서도 전세해법 찾기에 분주하다. 매매거래를 활성화시키기 위해 다주택자 양도세 중과 폐지 등 주택매매 활성화 방안을 모색하고 있는 한편 행복주택 등 공공임대주택 공급과 민간임대를 활성화하는 임대주택을 늘리려 하고 있다. 뿐만 아니라 월세 세액공제 등 서민층 금융세제지원 방안도 모색하고 있다. 정부 대책은 반갑지만 그 효과에 대해서는 아직 미지수이다.작금의 전세대란을 해결할 보다 절실한 대책이 강구돼야 한다.
첫째, 수요측면에서 현재의 전세가격 불안이 매매시장의 불안에서 비롯되는 바, 매매거래를 활성화시킬 수 있는 방안이 필요하다. 다양한 과제 중에서도 시장에서 수요자와 공급자가 모두 인정하는 가격으로 주택을 사고 팔 수 있는 정책이 중요하다고 생각된다. 즉, 정부는 시장원리가 작동하게끔 길을 터줘야 한다.

둘째, 공급측면에서 미분양아파트 등을 활용하여 전세물량을 확보하는 등을 통해 전세수급을 조절해야 한다. 특히 현재 외면되고 있는 신도시 지역에 도시공공시설과 교통, 교육 및 주거환경을 위한 인프라를 확충해 이 지역의 미분양아파트를 적극 활용할 필요가 있다. 또한 전세가격 상승에 부담이 가장 큰 서민 계층을 위하여 소형 임대주택의 신규 공급을 꾸준히 확대하는 것도 중요하다.

셋째 서민의 주거안정을 위한 제도 개선도 필요하다. 현행 주택임대차보호법은 최단존속기간을 2년으로 정하고 갱신거절 사유에 대하여는 제한이 없어 임대인의 일방적인 의사표시만으로도 임대차계약이 종료되기 때문에 임대차 보호에 미흡하다. 임대차 보호기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하고, 1회에 한해 임차인의 계약갱신 청구권을 보장하는 것도 고려할 수 있다.

넷째, 임차시장에서 수급 불일치에 따른 가격상승 압력이 크다는 인식의 전환도 필요하다. 하지만 임차시장에서의 전월세전환율이 점차 하향 추세를 보이고 있는 바, 전세가격이 급등하고 있는 상황에서 전세수요가 임대수요로 전환될 수 있을 것으로 예상된다. 장기적으로 임차주택의 초과수요가 야기되면서 공급자 중심으로 가격이 형성되어 임차인의 부담이 가중될 수 있다. 따라서 시장에서 공정하게 거래 가능한 가격 가이드라인을 마련하여 경제적 약자인 임차인에게 주거비 부담의 예측 가능성을 부여하고, 안정적인 주거권을 확보하도록 해야 한다.
마지막으로 매매시장의 활성화에 걸림돌이 되는 가계부채의 부담을 완화시켜야 한다.

특히 최근 가계부채 증가의 주된 요인으로 부상하고 있는 전세가격 상승에 대한 실효성 있는 대책이 절실히 요구된다. 급등하고 있는 전세가격을 안정시켜 서민들의 추가 전세자금 부담을 축소시킬 필요가 있다. ‘목돈 안드는 전세제도’의 효과적인 운영 등을 통하여 전월세보증금을 금융 저축액으로 전환하여 악성 가계부채 상환에 사용될 수 있도록 유도하여야 한다.



관리자 기자