장고 끝 신수 냈지만 수혜 폭 좁을 듯

금융권 처음으로 우리금융그룹이 내놓은 주택 소유권 신탁을 전제로 한 수익증권화 사업이 경기침체기 위험을 얼마나 흡수하면서 주택소유자의 주거 안정과 금융부담 완화에 기여할 것인지 관심이 쏠리기 시작했다. 집을 담보로 대출 받았던 소비자 입장에선 은행 대출 상환 부담에서 벗어난 가운데 대출이자 수준의 임대료만 물면서 대출원금 상환노력에 집중할 수 있는 이점이 눈에 띈다.

대출을 내준 우리은행을 비롯해 경남·광주은행 등의 입장에선 대출자산 대신에 수익권증서로 자산을 보유하는 가운데 충당금 적립 부담에서 벗어날 수 있고 신탁기간 동안 연체율을 크게 낮추는 데다 최종적으로 대출상환이 안되는 경우 주택을 팔아 채권 회수를 할 수 있다는 점에서 손해 볼 게 없는 구조다.

◇ 최대 장점은 ‘이연효과’에 응집돼 있어
익명을 요청한 한 금융전문가는 이번 방안에 대해 “채권을 쥔 은행과 채무를 안고 있는 주택 소유자 모두에 숨통을 트는 이연효과가 가장 돋보이는 장점”이라고 평가했다.

주택 소유자는 신탁사에 관리권과 처분권을 맡기는 동안 대출 이자에 해당하는 비용만 지출하면서 채무상환을 향해 동원가능한 모든 수단을 발휘할 여유를 확보한다. 3~5년 동안의 신탁기간에는 이자를 갚으며 소비를 줄이고 벌이를 늘릴 수 있는 노력을 총동원해서 원금을 일부라도 갚을 여력을 확보할 경우 대출에 따른 부담을 줄일 수 있다는 점이 매력적일 수 있다. 덤으로 부동산 경기가 좋아지기를 기대할 수 있는 기간이 늘어나는 효과도 있다.

은행으로서도 수익권증서의 선순위 수익자로 올라 선 가운데 대출이자 대신 임대료 수익을 챙겨 가면서 최악의 경우 주택소유자가 임대료를 연체하거나 상환불능 상태에 빠지더라도 부동산을 팔아 채권 회수를 꾀할 수 있다.

◇ 주담대 소비자 위험 극복 패턴 형성에 도움 주지만…

당장 경매에 붙여서 채권 일부만 회수하는데 그치는 것보다는 득이 많은 구조다. 설상가상으로 담보인정비율(LTV) 이하로 집값이 주저 앉아도 매각 대금으로 최대한 대출 원금 회수를 꾀할 수 있다는 점도 당장 ‘경매 러시’로 시장이 악순환에 빠지는 것보다는 나은 ‘괘’인 셈이다.
하지만 이렇게 한다고 대내외 경제여건이 더욱 나빠질 가능성이 높은 상황에서 부동산경기가 처할 위험으로부터 벗어날 수 없다는 것이 대표적 한계로 꼽히고 있다. 씀씀이를 줄이는 방식으로 대응하는 것은 여러 조사기관 조사나 전문가 분석을 통해 이미 소비자들이 작동에 들어간 패턴이다. 문제는 소득이 늘어날 수 있느냐는 것에 집중된다고 전문가들은 지적한다.

구매력이 커져야 기존 대출자는 대출을 갚을 수 있고 신규 수요자가 속속 나타나 집을 사려는 수요가 늘어나면 부동산 가격이 상향 안정세를 띨 수 있는데 경기 호전 신호가 전혀 보이지 않는 상황에서 장담할 수 없다는 것이다. 단지 3~5년 동안 모든 수단을 동원해 이자 이외의 여력으로 원금 상환 폭을 넓힘으로써 신탁기간 재연장을 모색하는 길을 열어 놓은 점이 긍정적으로 풀이된다.

◇ 부동산 대폭락 오면 모든 효험 상쇄

전문가들은 앞으로 다른 은행들이 이 모델과 비슷한 방식으로 주택담보대출 위기 연착륙에 가세할 때 역시도 총부채상환비율(DTI)관련 이슈가 대두할 것으로 예상하고 있다. 대출에 따른 이자수준만 감당할 수 있는 소비자로서는 신탁기간이 끝나는 순간 살던 집이 매각되는 상황에 직면하게 된다. 이자만 감당할 수 있는 소비자에게 신탁기간을 연장하되 새로운 대출을 깔고 가는 방식으로 소유권을 연장하는 혜택을 누리긴 어려울 게 뻔하다. 집값이 오른다면 몰라도 집값이 LTV를 밑도는 경우 원금을 갚고 집값 하락에 따른 손실까지 감당하고 나면 손에 쥘 수 있는 매각대금이 줄어들 수 있다.

그래도 후순위 수익자로 권한을 갖고 있던 집이 남의 소유로 완전히 바뀔 경우 세입자로서 눈높이를 낮춘 채 주거문제 해결에 나서야 하는 상황이 올 수 있는 셈이다. 금융계 관계자들은 특히 이번에 나온 방안대로 추진할 경우 이 방식을 적용받아 혜택을 입을 소비자층 자체가 그다지 두텁지 않을 것이라는 예상을 하는 경우가 많다.

다른 대형은행 한 간부는 “자기 은행 주택담보대출만 받은 고객으로 한정했기 때문에 다른 대출이 있는 경우 제외될 것이고 LTV 뿐 아니라 DTI 관련 검토를 거친다는 것은 고객의 상환능력을 따지는 것이기 때문에 새로운 프로그램을 적용해서 은행과 고객 모두 윈윈하는 결과를 얻을 수 있는 경우는 그리 많지 않을 가능성을 배제하기 어렵다”고 말했다.

◇ 여러 조건 충족해야 수혜

숱한 주택담보대출자 가운데 상대적 고령자여서 정년 퇴직 또는 조기 퇴직 가능성이 높은 봉급생활자이거나, DTI 조건을 간신히 맞추고 있는 사람인 경우 이 프로그램 적용은 별 의미가 없을 수 있다는 가정에서 나온 발언이다.

이런 저런 요건을 다 뛰어 넘어 신탁기간 이후엔 집이 팔릴 수 있지만 그래도 이 프로그램으로 대출이자만 갚으며 대출상환을 준비할 수 있는 그런 소비자가 많을 것이라고는 여러 가지 가계부채 통계들을 떠올려 볼 때 상상하기가 쉽지 않은 게 사실이다.

                     〈 아파트 담보대출 LTV 한도 〉
                                      

                      〈 총부채상환비율의 산정식 〉
                                      



정희윤 기자 simmoo@fntimes.com