3.22 주택거래의 활성화 방안에 대한 제언

부동산 시장서 인위적인 방법으로 수급 조절 안된다

주택 및 전세시장 향방 주시하면 적절한 보완책 마련

지난 3월 22일 정부가 발표한 ‘주택거래 활성화 방안’은 △DTI 규제의 부활(DTI 자율 적용제의 폐지) △주택 통합 취득세(구. 취득세+등록세)의 50% 감면 △분양가 상한제 폐지를 내용으로 하고 있다.
하지만 DTI 규제의 부활이 주택거래 활성화 방안이라기보다는 사실상 그 반대에 가까우므로, 이번 발표 내용은 주택거래 활성화 방안 두 가지와 DTI 규제가 경합하고 있는 형국인데, 이에 관한 전반적인 시장의 반응은 냉랭해 보인다. DTI 규제로 인한 주택 금융시장에의 악영향이 나머지 거래 활성화 방안의 긍정적 영향보다 더 크다는 것이다.

필자는 작년 7월과 11월에 위기의 주택(전세)시장 상황을 타개하기 위한 방안으로서 주택의 공급ㆍ소유ㆍ거래에 대한 각종 부담과 규제를 줄여나가야 한다고 지적한 바 있다. 구체적으로는 미분양분에 대한 취득세 완화 혜택을 일반 주택에 까지 확대해야 한다는 점, 주택 공급 시장의 왜곡을 방지하기 위하여 분양가 상한제 폐지를 해야 한다는 점, 그리고 주택거래의 활성화를 위하여 추가적인 DTI 완화가 필요하다는 점(본지 2010년 7월26일자, 2010년 11월8일자, 2010년 12월27일자 참조)을 제시했는데, 이 중 두 가지가 단 몇 개월 만에 바로 현실화 됐다.

이는 지극히 당연한 귀결이다. 주지하다시피 가격 안정화 등을 이유로 부동산 시장에서 인위적인 방법으로 수급을 조절할 경우 그 후유증은 심각한 양상으로 나타나기 때문이다. 100주 연속 상승이라는 기록적인 상승세를 유지하고 있는 전세가격 급등 현상이 인위적 시장 개입의 대표적인 후유증임은 강조할 필요도 없다.

따라서 뒤늦게나마 발표된 이번 3.22. 주택거래 활성화 방안이 부동산 시장의 새로운 활력 요소가 되어 시장의 순기능이 제대로 발휘될 수 있는 계기가 될 것으로 기대하며, 정부 당국의 결단에 박수를 보낸다.

한편 이번 발표 전까지 DTI 규제의 부활에 대한 부처 간 이견과 정부 당국의 고민이 무척 깊었던 것으로 알고 있으며, 이는 이번 발표에 즈음한 당국자의 발표 속에도 잘 드러나 있다. 그도 그럴 것이 800조원에 이르는 가계 부채의 규모가 2009년 GDP(약 1,060조원)에 필적하는 실로 천문학적인 수치이고, 거시 경제의 장기적 안정을 위한 금융 건전성에 대한 관리 필요성도 충분히 이해되므로, 주택 거래 활성화와 금융 건전성 확보라는 사실상 상반된 두 마리 토끼를 잡아야 하는 정부 입장에서는 매우 복잡한 심경일 것으로 짐작된다.
사실 DTI 규제 문제는 실제적인 파급력 보다는 주택 매수 심리의 변동과 연관이 있다. 실제로 작년 8월29일 DTI 완화로 인한 주택 대출 증가액(은행권 자율 심사 대출)은 약 1조원에 불과하다는 점(전체 주택담보대출은 2010년말 기준 360조원)이 이를 여실히 보여준다.

그러나 문제는 주택 매수 심리 변동에 따른 악영향이 매우 크다는 데에 있다. DTI 완화 발표 자체로 주택 수요자의 매수 심리가 크게 위축되어 자칫 회복 조심을 보이고 있는 부동산 시장에 찬물을 끼얹을 가능성이 있다는 것이다. 특히 근래의 전세시장 불안과 관련해서는 매수 심리 위축으로 인해 주택 수요들이 모두 전세로 몰려 전세시장 수급 불안이 더욱 가중될 가능성이 높다는 점이 크게 우려되는 상황이다.

따라서 국민 경제를 고려한 당국의 고민도 이해하지만, 좀 더 과감한 결단이 필요한 시점이다. 물론 작년의 DTI 완화로 인해 발생한 1조원이라는 주택 대출 추가액이 적은 돈은 아니나, 전체 대출 규모에 비하면 0.3%에도 미치지 못하는 미미한 수준이다. 즉 DTI 완화로 인한 부작용이 생각만큼 우려스럽지 않다는 뜻이다.

또한 금리가 상승되고 있는 상황에서 과거처럼 주택 수요자들이 주택 구매를 위해 과도한 대출을 일으키지 않는다는 점과 주택 상품을 바라보는 수요자의 눈높이가 매우 높아졌다는 점, 그리고 주택 매매 지표의 과학성이 높아져 LTV 규제만으로 효과적으로 금융 건전성이 확보될 수 있다는 점이 충분히 고려되어야 한다. 당국이 이번 발표로 인한 향후 주택 및 전세 시장의 향방을 예의 주시하여 적절한 보완책을 마련할 것이라 믿는다.


관리자 기자