2011년 부동산시장 회복될까

미분양 사태 여진과 거품 논란으로 가격상승은 한계있어

선호지역및 주택은 공급이 부족해 오히려 급등 가능성도

2011년의 부동산 시장을 전망하는 데 있어 시장의 향방을 결정하는 요소들이 몇 가지 있다. 먼저 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 예상되는 현상을 살펴보자.
그 첫번째는 반전된 부동산 거래시장이다. 최근 2년간 침체기에 빠져있던 주택시장은 올 하반기 들어 상황이 많이 바뀌었다. 지방, 특히 부산·경남권의 경우 올해 집값상승률이 최고 20%를 훌쩍 넘어설 정도로 급등하였고 수도권 주택시장도 거래량이 점차 늘어나고 있어 이제 바닥이라는 인식이 확산되고 있다는 점이다.

두번째는 수급불균형의 심화다. 수요와 공급에 따라 결정되는 주택시장에서 최근 3년간 주택건설 실적이 매년 40만 가구를 밑돌고 있다는 점은 2011년의 주택시장에 공급부족에 대한 우려를 자아낸다.

지난 10년간 주택건설 실적을 살펴보면 2000년대 초반에는 매년 50~60만 가구, 2000년대 중반에는 46만 가구 안팎 수준이었다. 하지만 글로벌 금융위기가 발생한 2008년부터 주택경기가 급격히 냉각되면서 주택건설 실적이 40만 가구 이하로 떨어졌다.

세 번째는 비정상적인 주거의 공급이다. 올해(1~11월) 아파트 건설 실적은 13만가구로 작년(16만 가구)에 비해 19.6%나 줄었다. 반면 아파트 이외 주택은 작년 7만5000가구에서 9만 9000가구로 32.8%나 늘었다. 정부는 전세 난으로 불안정했던 주거시장의 안정을 목적으로 도시형 생활주택 등 단기간에 공급이 용이한 소형주거의 공급을 위한 규제 및 지원을 임시방편으로 쏟아냈으나 이는 일시적인 미봉책으로 정상적인 주거단지의 공급은 충분히 이루어지지 않았다.

네번째는 정부의 입장변화이다.
우리나라 부동산시장의 향방이 결정되는데 있어 시장논리 못지않게 중요한 비중을 차지하는 것이 부동산에 대한 정부의 정책의지이다. 정부는 최근 발표한 2011년 정부의 경제정책방향과 과제에서 부동산정책과 관련해서는 민간주택 건설을 정상화하는데 주안점을 둔다고 밝혔다. 즉 가격상승과 주택공급을 억제해 왔던 분양가 상한제 등 각종 규제를 폐지 및 완화하고 부동산금융개선, 시장환경에 맞는 주택정책 등을 추진할 것으로 보여져 부동산시장에 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다. 반면 부동산시장에 부정적 영향을 미치는 요소들도 만만치 않다.

첫번째는 단기간 내에 공급이 집중되면서 발생한 미분양사태의 여진이 아직도 남아있다는 것이다. 최근 분양시장에 있어 저조한 신규공급물량에도 불구하고 여전히 높은 수준의 미분양물량이 남아 있다. 2010년 말 기준 전국적으로 미분양주택은 9만9000가구 가량으로 수도권에만 2만9000여가구가 남아있어 미분양주택이 어느 정도 소진되기 전까지는 매매가격 상승에 부담으로 작용할 것이다.

두번째는 현재의 부동산가격이 지나치게 높아 거품이 있으며 그 거품이 아직도 많이 남아있다는 인식이다. 실제로 여전히 소득대비 주택가격은 장기평균치를 상회하고 있어 가격상승세로 전환되기에는 아직도 가격저항이 심하다. 특히 2018년까지 무주택서민을 위한 연 15만호의 보금자리 주택공급이 주변 신규 분양아파트 대비 15%의 저렴한 가격으로 공급된다면 주택매매가격 상승여력은 한계가 있을 가능성이 높다.

이러한 긍정적 요소와 부정적 요소를 종합적으로 고려해볼 때 2011년 주택시장은 안정된 경제성장기조, 주택공급의 감소, 주택구매심리의 회복 등에 힘입어 그 동안의 침체를 벗어나 바닥을 확인하고 상승기조로 전환되는 형국을 보일 것으로 전망된다. 다만 과거와 같이 일률적인 대세 상승기조보다는 지역간 등락이 엇갈리는 극단적인 현상도 나타날 것으로 보여 전반적인 시장예측이 무의미해질 것으로 보인다.
특히 서울 및 수도권의 경우 미분양물량 적체 증가, 금리인상 등의 악재에도 불구하고 전세가격 상승세 지속과 매매가격이 바닥을 쳤다는 심리의 확산, 향후 주택공급이 부족할 것이라는 전망에 따른 구매심리의 회복 등에 힘입어 본격적인 상승세 전환이 예상된다.

또한 현재는 소규모 주택에 대한 강한 선호를 나타내고 있으나, 신규중대형주택의 공급이 없는 일정기간이 지나면 중대형주택 매매가격의 상승가능성도 배제할 수 없을 것이다. 특별히 주목해야 할 점은 내년에 주택시장이 회복기에 들어서면 단기적이고 국지적으로 완만한 상승세를 벗어나 급격한 상승 장세로 돌아설 가능성이 있다는 점이다. 우리나라 부동산 시장 특징 중의 하나는 V자형의 가파른 하락과 상승이라는 점이다. 과거 부동산시장의 특성을 보면 침체기의 시장이 마무리되고 저점이 확인되는 순간부터 점진적으로 시장이 회복되리라는 예상을 깨고 급등하는 장세를 보이는 경우가 대부분이었다.

여기에는 주택에 대한 전통적인 소유심리와 강남 등 지역에 따른 극명한 선호도로 인해 수요가 일부 지역에 집중된다는 점, 그리고 과거의 학습을 통해서 부동산가격이 상승기조로 돌아서면 이때가 아니면 한동안 주택구입을 하지 못할 수도 있다는 불안심리가 작용하기 때문이다. 풍부한 자금유동성을 바탕으로 한꺼번에 주택구입으로 몰리는 상황이 되면, 일반 경제논리로는 설명하기 어려운 정상적인 회복세를 넘어 과열되는 양상으로 나타날 수도 있다.



관리자 기자