[plan] 사례로 풀어보는 자산관리

변호사인 조정훈(45세)씨는 현재 거주하고 있는 종로구 평창동의 시가 약 15억원 단독주택 외에 강서구 마곡지구에 있는 대지(토지보상금 예상액 약 9억원), 평창동 대지(시가 약 15억원), 부산 해운대 아파트(시가 4억/대출 1억원), 경기도 용인시 수지 인근 상가(시가 약 20억원/담보대출 4억원)를 소유하고 있다. 조 씨는 본인의 변호사 소득 외에 이러한 부동산으로 얻는 임대소득으로 풍족하게 생활하고 있지만, 무리한 대출과 금리 상승으로 인한 과도한 이자 비용으로 자산관리에 있어 위기의식을 느끼고 있다.

불필요한 부동산 과다 보유는 금물

투자가치 꼼꼼이 따져야 현금흐름에 부담 줄어
◇ 소득 높아도 현금흐름에 문제 많아

조정훈 씨 가정의 경우 전체 자산의 90% 이상이 부동산에 묶여 있다.

하지만 현재 임대소득이 나오는 부동산은 수지지역의 상가와 해운대 아파트에서 일부 나오고 있을 뿐 평창동 대지와 주거용 주택 그리고 마곡지구 대지의 경우에는 따로 소득이 들어오고 있지 않은 상황이다. 1년 전 무리한 상가 투자를 했지만 일부 공실로 고민도 커지고 있는 상황이기도 하다.

하지만 더 큰 문제점은 이처럼 현금흐름에 있어서 마이너스가 발생하는 상황임에도 불구하고 현재 조 씨가 본인의 변호사 소득이 지속적으로 들어오고 있고 올 하반기에는 마곡지구의 보상이 이뤄질 것이라고 생각해 이를 대수롭지 않게 여기고 있다는 것이다.

마곡지구는 서울시 강서구 마곡/가양동 일대 자연녹지 약 336만4000㎡에 대한 도시개발 사업지구로써, 연구개발(R&D)용지 약 74만9000㎡와 국제업무단지 35만8000㎡ 및 워터프론트 타운(중앙공원, 서남 물재생센터, 마곡유수지 등) 117만㎡ 그리고, 주거용지로 66만3000㎡에 9587가구가 들어설 예정이다.
특히 마곡지구는 수변 환경의 워터프론트 사업의 일환으로 호텔과 컨벤션센터, 위락시설 뿐만 아니라, 유람선 및 요트 선착장 등이 들어서 세계적인 수상관광 구역으로 변모할 계획이며, 관광 사업과 함께 차세대 성장 산업 거점 도시로 육성할 계획을 같이 갖고 있는 서울시에서 마지막 남은 최대 개발 지역이다.

이처럼 개발 호재가 풍부한 지역에 토지를 소유하고 있고, 현재 개발단계상으로 보면 정부에서는 2008년 하반기에는 실소유자들에 대한 토지보상 절차에 들어갈 것으로 보이며, 그 보상은 3.3m²당 300만원 수준에서 이뤄질 것으로 판단된다. 2008년 하반기에 보상 작업이 착수된다고 한다면 조 씨 역시 현금흐름 상에 문제가 없게 될 것으로 판단되며, 향후 보상 완료 시점에 새롭게 포트폴리오를 조정할 필요가 있다.

◇ 가격상승 여력없는 부동산은 처분

현재 소유 및 거주하고 있는 평창동 주택의 경우, 부모님 시절부터 살던 지역으로 이사를 생각할 수 없는 상황이다. 평창동의 경우, 지역 특성상 전통적인 부촌 중의 한 곳이다.
그러나 이 지역 부동산의 특징은 가격 변동이 거의 없다는 것이다. 쉽게 매도 물건이 나오지 않으며, 매도 물건이 나온다고 하더라도 일부 한정된 계층에서 입주를 원하는 지역이기도 하다.

따라서 평창동 자택의 경우는 단순히 투자가치로써 판단해야 할 문제가 아니라고 판단, 계속 보유를 해야 한다는 쪽으로 결론내렸다. 주거가치를 높게 볼 수 있는 지역으로 향후에도 부촌으로써 이미지를 강하게 남을 지역이라 시세 자체를 따지는 것이 무의미한 것으로 판단돼 이 부분에 대해서는 따로 산정하지 않도록 했다.

해운대 아파트는 2007년 4월에 입주가 시작됐고 해수욕장 인근에 위치해 이 일대에서는 최고의 조망권을 갖고 있어 부산시에서는 최고의 가치로 평가받는 주상복합 아파트이다. 현재 보증금 1억에 약 70만원 정도 월세 수입(투자금액 대비 년 수익율 환산 시 2.1% 정도 월세 수익율)을 받고 있다.

그러나 부산시는 비록 우리나라 제2의 도시이지만, 현재 인구구조를 보면 1990년 이후 17년간 지속적으로 인구의 순유출이 발생하고 있는 지역이다. 수요와 공급의 기준으로 볼 때 인구구조의 변화는 부동산 투자에 있어 민감하게 봐야 할 부분이다.

따라서 해운대 아파트가 아무리 위치가 좋다고 하더라도 부산이라는 곳이 수요세의 감소가 지속돼 가격상승 여력이 크지 않을 가능성이 큰 지역이므로 이른 시일 내에 정리하는 것으로 결론지었다.

또한 용인 수지 지역 상가의 경우 현재는 공실이 몇 군데 발생해 임대수익률이 1.2%(연 수익률)밖에 되지 않는 상황이지만, 향후 역세권 상가가 될 수 있는 신분당선 연장선 개통 호재가 있는데다 최근 분양이 완료된 대규모 아파트 입주 시기가 다가옴에 따라 임대수익률 역시 개선될 가능성이 높으므로 장기보유 시 안정적인 임대소득과 일정부분 매매차익까지도 발생할 수 있다고 판단해 계속 보유토록 했다.

◇ 주식투자 실패의 아픔은 알지만…

조 씨는 2005년 주가가 많이 상승했을 때 무작정 주식투자에 뛰어들었다가 2006년 주식시장이 침체를 보였을 때 많은 손실을 본 경험이 있는데다 지난해 펀드 투자로도 별다른 재미를 보지 못했다.

이 때문인지 조 씨는 주식형 상품 및 투자 상품에 대해서는 전혀 관심을 보이지 않고 오로지 고금리를 주면서 안정적인 상호저축은행 정기예금에만 돈을 묶어두고 있다.

상담을 통해 일시적으로 1~2년 내에 써야 할 유동자금 중 5000만원은 일시적 현금흐름의 악화에 대비해 수시입출금이 가능한 CMA 상품(기대수익률 5.05%)을 활용토록 했다. 그리고 1억원 정도의 자금은 기존 상호저축은행의 상품을 그대로 활용하되 기간에 따라 재배분토록 구성했다.

또한 장기간 투자가 필요한 현재 중학교와 초등학교에 다니는 두 자녀의 대학교육비와 노후준비자금 정도는 투자성 상품으로 전환해 이에 맞는 포트폴리오를 준비하도록 했다.

두 자녀 교육자금을 위한 투자상품의 경우, 국내주식형 펀드와 해외주식형 펀드 및 실물자산 펀드를 활용해 한쪽이 무너질 때 한쪽이 메워줄 수 있는 안전성에 신경을 쓰며 무조건 3년 이상의 기간을 지키도록 투자 유도하여 배분했다.

보험상품은 대부분이 상속세 재원 마련을 위한 종신보험에만 몰려 있지만, 세금 분석과 보장 분석 결과 실질적으로 보장 내용이 약한 것으로 판단해 일부 리모델링을 통해 상속세 재원과 손해보험사의 실비보장 상품 등을 활용하도록 일부 조정을 했다. 또한 주택매도 후 많은 부분 이자상환액이 줄어들어 현금흐름 상의 여력이 발생하게 되므로 이 자금으로 변액보험 상품을 활용해 장기 노후자금을 준비하는 안을 같이 만들었다.

서기수 HB Partners 대표이사



관리자 기자