주택시장 변화에 주목하라

올해 들어 주택시장이 안정을 보이며 주택매매가격과 주택전세가격 모두 변동이 거의 없는 상태가 지속되고 있다.

그러나 사실 주택시장은 어느 때 보다도 큰 구조변화를 겪고 있다. 이는 올해 9월부터 시행되고 있는 ‘청약가점제’와 ‘분양가상한제’라는 제도변화 때문이다. 두 제도의 시행은 주택시장 수요와 공급의 기본적인 구조가 변화됨을 의미한다.

신규 분양시장 양극화 불가피할 듯
우선 신규주택에 대한 구매 패턴의 변화가 나타나고 있다. 우선은 주택거래가 위축될 것으로 보인다. 분양가상한제 시행으로 신규 공급주택의 분양가격하락이 예상되고 있다. 이에 따라 신규주택 청약에 대한 수요는 증가로 이어져 잠재적인 주택수요자들이 주택구입을 미룰 가능성이 높기 때문이다.

한편, 신규분양시장의 양극화는 불가피해 보인다. 이는 일단 당첨되면 전매제한과 재당첨 금지가 동시에 적용됨으로 인해 청약통장 활용에 신중해 질 것이기 때문이다. 실수요자들은 좀 더 낮은 분양가격과 좀 더 좋은 입지에 청약통장을 활용하고 싶어 한다.

따라서 입지 여건이 뛰어나거나 분양가격이 주변 시세보다 현저하게 저렴하지 않다면 분양이 쉽지 않을 것이다. 이미 9월 이후 분양시장은 최근 주택시장의 침체와 맞물려 잇따른 미분양 사태가 나타나고 있는 반면, 전매제한을 피하거나 입지가 좋은 지역에 청약이 몰리는 현상이 나타나고 있다.

주택공급시장 역시 업체들이 분양가 상한제를 피하기 위한 물량이 쏟아지고 있다. 이는 분양가상한제 적용이 9월 이후 주택건설 사업승인 신청을 마치고, 12월 이후 분양승인을 신청한 사업부터 해당되기 때문이다.

이에 따라 2007년 들어 주택시장 침체에도 불구하고 분양가 상한제를 회피하려는 물량으로 인해 분양물량이 지난해를 상회하고 있는 등 공급시장에도 제도의 영향이 미치고 있는 것이다.
제도변화 따른 부작용 최소화해야

그러나 더욱 앞으로 제도 변화에 따른 변화는 더욱 본격화 될 것이다. 청약시장은 제도시행초기를 지나 정착될 경우 앞서 말한 변화방향이 가속화될 수 있다. 공급시장의 변화는 더욱 관심이 주목된다. 무엇보다도 분양가상한제가 시장에 본격적으로 적용될 경우 민간부문의 물량이 유지될 수 있느냐 하는 것이다. 외환위기 이후 가격 급등, 그리고 2006년 수도권의 가격 급등의 주요한 원인중 하나가 공급부족이었던 만큼 향후 주택시장의 변화를 가늠하는데 매우 중요한 지표가 될 것이기 때문이다.

청약가점제는 무주택자 등 실수요자 중심의 주택공급을 위해, 분양가상한제는 신규분양아파트의 거품을 제거하기 위해 도입됐다. 이러한 목적을 달성하기 위해서는 시장이 올바르게 변화하도록 하는 노력이 필요하다.

청약가점제의 경우 청약가점제 시행초기에 나타나는 불합리한 점 등을 파악하여 점차적으로 보완해 나가야 할 것이며 분양가상한제의 경우 시행에 따른 공급위축 부작용 최소화하는 등 바람직한 변화방향으로 유도할 필요성이 있다.


관리자 기자