[월요 초대석] 부동산신탁업협회 남영규 회장

“자본시장통합법 시행이 위기이긴 하지만 기회가 될 수 있도록 부동산신탁의 전문성을 더욱 강화하는 한편, 리스크관리 및 투명성, 자산운용능력을 배양해 시장의 변화에 적극 대처해 나아갈 생각입니다.”

지금 부동산신탁업계는 자본시장통합법 시행을 앞두고 안팎이 어수선하다.

자본시장통합법이 시행되면 신탁업계가 그 동안 쌓아온 부동산과 금융에서의 전문성이 무용지물이 될 가능성이 커진데다, 상업용부동산 후분양제의 부작용, 은행 증권 등 다른 금융기관과의 경쟁 등 풀어야 할 문제가 산적하다.
이에 본지는 지난 2일 `부동산신탁시장 발전의 첨병’ 역할을 수행하기에 여념이 없는 한국부동산신탁협의회 남영규 회장〈사진〉을 만나 국내 부동산신탁 전반에 관해 들어봤다.



▲ 자본시장통합법이 시행되면 엄청난 변화가 예상된다. 이에 대비한 부동산신탁업협회가 해야 할 일은 무엇이고, 업계 스스로 준비해야 하는 것은.

- 자본시장통합법은 아직 법안이 공표되지 않았으나 언론보도 등에 의하면 자본시장의 규율체계 전반에 걸친 근본적인 변화를 도모하고 있다는 점에서 금융시스템측면, 금융시장간 관계, 금융업종별 위상 등에 상당한 변화를 몰고 올 것으로 예상됩니다.

자본시장통합법은 업역을 철폐하고 투자개념의 정립을 통해 기능별 규율체제로 전환, 투자상품의 포괄주의 도입, 업무범위의 확대, 투자자보호 강화를 통한 자본시장의 통합을 지향하고 있습니다.
신탁업법 또한 통합대상에 포함되고 신탁업이 자본시장통합법 제정과정에서 보관기능이 강조되는 자산보관관리업으로 분류되는 등 향후 신탁재산 운용기능이 상당히 제약을 받을 가능성이 있습니다.

부동산신탁업협회에서는 통합법 제정시 부동산신탁 등 재산신탁 부문의 영업특성 및 리스크형태를 충분히 고려할 수 있도록 적극적으로 제안할 생각입니다.

업무내용에 따라 분류되는 금융업에 신탁업 부문을 별도로 규정하고 현행 신탁재산 운용기능을 그대로 존속시키는 한편 부동산개발 관련 경험과 전문성 그리고 많은 이해관계인의 민원이 상존하는 부동산신탁업의 특성이 충분히 반영되는 방향으로 법이 제정될 수 있도록 협회차원에서 적극적으로 노력할 예정이며, 현재 이를 위해 부동산신탁업협회에서 자본시장통합법 관련 TF팀을 구성해 외국사례 수집 및 연구를 추진하고 있습니다.


▲ 금융기관의 대출기피로 상업용부동산 후분양제가 사실상 실패했다고 본다. 이를 해결코자 어떤 노력을 할 계획인가.

- 과거 굿모닝시티 사건으로 다수의 피분양자 피해사례가 발생하게되자 건설교통부에서 선의의 피분양자 보호를 목적으로 2005. 4. 23 “건축물분양에관한법률”을 시행하였습니다.

이 법에서 상업용부동산을 선분양하고자 할 때에는 신탁사에 사업부지를 신탁하거나 보증보험의 보증을 받도록 하고 있습니다.

법 시행초기에는 제도에 대한 이해부족 및 규제로 인해 관련 신탁상품인 분양관리신탁 실적이 미미했으며, 1년이 경과한 현재에는 시장에서 어느정도 정착돼 가고는 있으나, 사업관련 대출금 및 대출이자의 중도상환 금지 규정, 부동산경기 침체 등의 영향으로 금융기관에서 PF대출에 소극적인 상황입니다.

국내 부동산개발의 특성상 대부분 사업부지 확보를 위해 금융기관으로부터 대출을 받고 있으며, 대출금은 분양대금으로 상환하는 형태로 이뤄지게 되나, 금융기관의 대출금과 이자를 공사준공시점까지 상환하지 못하도록 규정함에 따라 금융기관의 PF대출이 위축되게 되고 이에 따라 상업용부동산의 선분양이 어려운 상황이며, 후분양제 또한 이루어지지 못하는 상황이 전개되고 있는 것 같습니다.

상업용건축물의 피분양자는 투자자의 성격을 일부 갖고 있으나, “건축물분양에관한법률”이 피분양자(투자자) 보호에만 초점을 맞추고 있는데 그 원인이 있다할 것입니다.

부동산신탁의 이용을 의무화 하는 것만으로도 사업부지를 확보한 후 사업을 수행하게 되고, 신탁재산으로 피분양자의 분양대금을 우선상환하게 하는 것 만으로도 피분양자가 보호되므로 부동산신탁사를 이용할 경우 굿모닝시티 같은 부동산거래질서 파괴 행위가 원천적으로 차단될 수 있습니다.

신탁협회에서는 시장의 문제를 해결하기 위해 금융기관 PF대출금에 대해 원리금을 중도 상환할 수 있는 방안을 마련,

주무부처와 협의해 상업용부동산의 분양관리신탁제도 활성화 및 후분양제가 정착될 수 있도록 노력해 나갈 계획입니다.

증권 등 시장 참여사 증가로 수주경쟁 격화

“시장진입 요건·절차 대폭 강화돼야” 지적

▲ 재건축, 재개발 조합의 비리를 검찰의 조사가 진행되면서 그 결과에 따라 어떤식으로든 보완책이 예상된다. 이와 관련해 신탁제도 활용이 보완책 가운데 하나로 떠오르고 있는데 이에 대한 협회장의 생각과 앞으로 추진 방향은.

- 과거부터 재개발 및 재건축사업은 그 추진과정에 있어서 투명성이 문제가 돼 왔으며, 조합원간, 조합원과 조합간의 이해관계와 신뢰의 문제로 인해 사업이 지연되고 이로인해 사업비가 증가되는 악순환이 거듭되어 왔습니다. 사업진행의 투명성을 제고하고 신속한 사업진행을 도모하는데에 공공성과 전문성을 갖춘 부동산신탁제도와 신탁회사를 활용하는 것은 좋은 대안이 될 수 있다고 생각합니다.

현재 “도시 및 주거환경정비법”에 의거 부동산신탁회사는 주택재개발사업의 공동시행자로 참여해 개발신탁사업이 가능하게끔 제도화 돼 있으나, 재건축사업의 경우에는 신탁회사가 공동시행자로 참여할 수 없는 상황입니다.

신탁협회에서는 주택재건축사업에 신탁사가 참여할 수 있도록 법령개정을 추진하고, 근본적인 문제해결 방안으로 재개발 및 재건축사업의 경우 부동산신탁회사 이용을 활성화하는 정책대안이 수립될 수 있도록 관계기관에 적극 건의할 계획입니다.

제도적 문제 이외에 신탁회사에서 재개발 및 재건축사업에 적극적으로 참여할 수 없는 문제는 바로 초기 사업비 조달 문제입니다.

재개발 및 재건축 사업은 kick-off 이전단계에서 조합운영비, 설계비, 이주비 등의 사업비 투입을 필요로 하나 현행 신탁제도상 이러한 비용투입에 한계가 있어 사업참여가 활성화되지 못하고 있습니다.

향후 구체적인 재개발ㆍ재건축 단계별 사업참여 방안을 마련하여 관계부처에 건의하고, 부동산신탁사가 재개발ㆍ재건축사업을 적극적으로 수행할 수 있도록 해 나갈 계획입니다.



▲ 사해신탁적용을 받아 분쟁시 부동산신탁사들의 손해가 예상된다. 이에 대한 협회의 대응방안은.

- 신탁법상 채무자가 채권자를 해함을 알고 신탁 설정한 경우에는 채권자는 수탁자가 선의일지라도 그 취소 및 원상회복을 청구할 수 있도록 돼 있습니다. 민법 제406조의 채권자취소권에서는 선의의 제3자의 경우 보호 받을 수 있도록 돼 있으나 영업을 목적으로하는 신탁에서는 채권자취소권을 더욱 강화하고 있어 선의의 제3자를 보호할 수 없는 문제가 발생합니다.

부동산신탁은 그 수탁재산의 운용이 부동산의 개발ㆍ관리ㆍ처분의 형태로 이뤄지게 되며 이 과정에서 피분양자 등 수많은 이해관계가 설정되게 되는데, 신탁회사가 선의로 수탁받은 재산을 운용하는 과정에 사해신탁에 의거 원상회복을 하게되는 경우에는 신탁회사 뿐만 아니라 수많은 이해관계자의 피해가 수반될 수 밖에 없습니다.

신탁법이 부동산 재화가 아닌 금전신탁에 초점을 맞춰 제정돼 부동산신탁재산의 운용 즉, 부동산개발과정에서 발생할 폐해를 미리 예단하지 못한데에 기인한 것으로 볼 수 있습니다. 금전신탁의 경우 재산의 운용과 이해관계가 단순하여 현재의 사해신탁 규정이 큰 문제가 없을 수 있으나, 부동산신탁의 경우 다수의 이해관계인의 피해를 초래하게 되므로 관계부처와 협의해 신탁법 또는 신탁업법의 개정을 추진하여 이러한 문제를 해소할 계획입니다.



▲ 증권사, 보험사 등의 신탁업 진출이 활발하고, 앞으로 더욱 거세질 것으로 예상되는데 이에 대한 업계의 대비책은.

- 유통시장의 백화점과 전문점간의 경쟁과 영업전략이 이제 금융분야에도 적용되는 시대가 도래했습니다.

증권사와 보험사의 신탁업 겸영허용 뿐만아니라 자본시장통합법이 출범하게 될 경우 사실상 업역의 의미는 구시대의 유물이 되게 되고, 무한경쟁에서 살아남기 위한 생존전략을 추구해 나가야 하는 상황에 직면할 수 있습니다.

사실 증권사, 보험사가 신탁업에 적극적으로 진출할 경우 자본의 규모나 지역적 네트워크 측면에서 볼 때 부동산신탁전업회사가 경쟁상대가 되질 않습니다.

개인적 견해로는 증권사, 보험사의 신탁업에 대한 전략적 마켓은 금전신탁에 있다고 보여지며, 부수적으로 부동산금융관련 업무와 연계할 것으로 예상합니다.

왜냐하면 금융을 주력으로하는 증권사나 보험사의 경우 부동산개발과정에서 발생할 수 있는 민원 등의 문제를 감당하기가 쉽지 않을 것이기 때문입니다. 신뢰가 생명인 금융회사에서 부동산을 직접수탁해 민원 등의 문제가 발생할 경우 브랜드 리스크를 통제할 방법이 없기 때문입니다.

부동산신탁전업회사는 부동산의 개발ㆍ관리 등 부동산재화의 운용, 리스크관리 등의 전문성을 토대로 경쟁해 나가는 동시에, 증권사, 보험사의 경우 부동산금융관련 금전신탁을 중점으로 하고 실물자산에 대한 신탁과 운용은 부동산신탁전업회사에서 담당하는 역할모델(Role Model)을 수립해, 증권사, 보험사와 부동산신탁사가 상호 경쟁관계가 아닌 상생관계가 될 수 있는 방안 또한 적극적으로 모색해 나가야 겠습니다.



▲ 한국자산신탁이 앞으로 부동산전문기업으로서 나아가야 할 길은.

- 과거와 달리 부동산은 금융이 지배하고 금융스트럭쳐의 일부로 움직이고 있으며, 더욱 진화해 나갈 것입니다.

따라서 한국자산신탁은 부동산에 대한 전문성 뿐만이 아닌 부동산금융전문기업으로 성장해 나가야 합니다.

부동산과 이에 연관된 금융을 적절히 조화시켜 고객의 자산가치를 창출하는 서포터로서의 역할을 충실히 해 나갈 수 있는 기업이 돼야 한다고 생각합니다.

즉, 실물자산인 부동산자산 운용능력을 한 축으로 하고, 부동산금융의 운영능력을 또다른 축으로 해 시너지 효과를 극대화시킬 수 있는 종합부동산회사를 지향해야 하겠습니다.



▲ 신탁업계의 경쟁이 치열해지고 있는 가운데 한국자산신탁의 차별적인 경쟁력 제고방안은.

- 지금까지는 신탁업계내의 경쟁관계였으나 이제는 전 금융업계와의 경쟁을 해야하는 환경으로 변화해 가고 있습니다.

경쟁이라는 것 그리고 경쟁에서 이긴다는 것은 결국 우리 기업이 고객에게 어떻게 평가받느냐에 달려 있다고 볼 수 있습니다.

1등에 오른 대표기업들을 살펴보면 경쟁에 이겨서 1등이 된 것이 아니라 1등은 고객이 만들어 주는 것이라 생각합니다. 이익은 고객이 만들어 주는 것이며, 고객의 이익을 높여 줄수록 기업의 이익 또한 커지게 되고 결국 경쟁에서 이기게 되는 것입니다.

이러한 관점에서 보면 경쟁력은 결국 자기 경쟁력을 뜻한다고 볼 수 있으며, 고객의 목소리를 들어가면서 부단하게 자기 스스로를 이겨내야 합니다.

고객의 가치를 창출해 내는 능력(Value-Creative Power)을 극대화시키고 이러한 가치를 고객에게 지속적으로 제공할 때 Loyalty(충성도)를 높일 수 있으며, 이것이 곧 경쟁력을 강화시키는 것입니다.

앞에서도 언급한 바 있지만 자산운용에 대한 전문성을 끊임없이 축적해 나가고 고객의 관점에서 고객의 원하는 바를 신속하게 제공해 주는 것,

이것은 가장 기본적인 해답 같지만 신탁서비스에 있어서 가장 차별화되고 경쟁력을 갖추게 되는 것이라 생각합니다.

▲ 한 기업을 이끌고 있는 최고경영자의 역할은 무엇이라고 생각하나.

- 경영자는 스스로가 뛰어나다는 점을 직원들에게 입증하려는 욕구를 가장 경계해야 합니다.

훌륭한 인재를 선발하고, 출중한 직원들에게 가지고 있는 능력을 마음껏 펼칠 수 있도록 기회를 만들어 주는 것이 가장 중요한 역할이라 생각합니다.

미래에 대한 비전제시와 리더쉽도 중요한 덕목이겠으나, 더 중요한 것은 믿음인 것입니다.

기업을 경영한다는 것은 대내적으로는 직원개개인들과의 인간관계이며, 대외적으로는 고객과의 인간관계의 지속인 것입니다.

직원과의 관계에서, 고객과의 관계에서 작은 것이라도 말한 것을 실천하는 모습을 보일 때, 경영자 스스로가 투명하고 내 것을 버릴줄 아는 모습을 보일 때 모든 관계에서 믿음과 신뢰가 생길 수 있습니다.

그 믿음과 신뢰는 모두를 하나의 정점으로 묶어 주는 매개가 되고 일에 대한 열정과 즐거움을 갖게 해 주어 활력이 넘치는 기업을 만들어 갈 수 있습니다.

경영자는 직원 모두가 열정을 갖고 즐거운 마음으로 마음껏 일할 수 있게 만드는 것이 가장 중요한 역할이라 생각합니다.



▲ 부동산신탁업과 인연을 맺게 된 계기는

- 부동산신탁업과의 인연은 한국자산신탁이 첫 사랑과 같습니다. 금융업에 종사할 때에는 부동산담보대출 및 금전신탁을 주로 취급하였고, 고객과의 신뢰관계 속에서 쌍방향 커뮤니케이션을 할 수 있는 신탁자산 운용에 매력을 느꼈습니다.

그러던 중 IMF 이후 부동산투자신탁이 허용되었고, 고객으로부터 수탁받은 금전을 부동산에 운용하는 경험을 하게 되면서 부동산실물자산의 운영에 관심을 갖게 되었습니다.

부동산실물 자산운용에 관심을 갖고 있던 중 지난 2003년에 부동산신탁전문기업인 한국자산신탁과 인연을 맺게 되었고, 상무로 재직하면서 부실사업정리와 부동산자산운용을 담당하여왔습니다.

그러던중 지난 2월에 한국자산신탁에서 사장후보를 공모했으며, 제가 갖고 있는 금융전문성과 부동산실물자산운영 노하우를 토대로 첫사랑인 한국자산신탁을 리딩컴퍼니로 키워보고 싶은 욕심과 꿈을 실현하기 위해 사장후보 공모에 응모하게 되었습니다.

각계의 전문가로 구성된 사장후보추천위원회에서 한국자산신탁을 이끌어갈 적임자로 부족한 저를 선택해 주셔서, 지금 한국자산신탁의 최고경영자가 돼 회사의 희망을 일궈 나가고 있습니다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com