모기지론 활성화로 주택대출의 장기화 유도해야

서민주택자금 대출재원의 안정적 공급을 위해 한국주택금융공사(공사)가 모기지론을 출시한지 8개월 정도 경과하였다. 그동안 4만여 가구가 약 3조원의 모기지론을 대출받아 “내집 마련의 꿈”을 실현하였다.

이용자의 특성을 보면 30대 후반의 가구주들이 주로 32평이하 중소형주택을 생애 최초로 구입하는 데 모기지론을 활용하였으며 대다수가 장기고정금리에 대한 매력 때문에 공사모기지론을 선택한 것으로 나타났다.

이런 실적에 비추어 우리나라에도 선진 주택금융제도인 장기고정금리의 모기지론 제도가 점차 뿌리내려 가고 있으며 모기지론 제도의 도입이 주택대출의 장기화에도 일조한 것으로 판단된다.
장기 고정금리의 모기지론을 기초자산으로 지금까지 여섯 차례에 걸쳐 총 2.6조원의 MBS가 발행되었으며 금년 중 약 3조원의 MBS가 발행될 예정이다. 공사의 지급보증으로 국채에 버금가는 공신력을 가지는 장기MBS의 공급은 국내 채권시장의 수급불균형을 완화하는 데도 기여하고 있다.

실제로 공사발행 MBS 가운데 63%가 만기 7년 이상의 장기채권이며 이 가운데 85%가 은행, 보험, 연기금 등 기관투자자에 의해 소화되는 점을 보아도 MBS가 장기채권수요의 상당부분을 충족시키는 역할을 한 것으로 볼 수 있다.

앞으로 MBS가 매월 정기적으로 발행되어 잔액이 일정수준에 도달하면 유통시장에서 형성되는 MBS 금리가 장기지표금리(benchmark rate)로서의 기능도 수행할 수 있을 것으로 기대된다.

앞으로 우리나라 주택금융시스템의 선진화와 장단기채권시장의 균형있는 발전을 도모하기 위해서는 장기 고정금리 모기지론의 공급 확대와 함께 MBS 시장 활성화가 이루어져야 한다.

이를 위해 먼저 고객의 요구(needs)에 부응하고 금융시장상황에도 맞는 새로운 모기지론을 지속적으로 개발 공급하여야 한다. 예컨대, 현재 증권화가 전혀 이루어 지지 않고 있는 은행 보험회사 보유 장기주택담보대출을 유동화 하는 것도 MBS 공급 확대 방안이 될 수 있을 것이다.
아울러 은행을 비롯한 타금융회사의 넷트웍에 전적으로 의존하고 있는 공사의 모기지론 판매채널을 제도적으로 보완하여 보다 적극적으로 공사 모기지론을 판매하도록 함으로써 장기 고정금리 모기지론의 비중을 높여나가야 한다. 지금과 같이 유동성이 풍부하고 저금리기조가 이어지는 상태에서 자금조달 보다는 운용에 애로를 겪고 있는 금융회사들은 단기 변동금리의 자사 주택대출에 집중하게 되어있다.

MBS 유통시장이 보다 효율적으로 작동되도록 하는 데도 노력하여야 한다. MBS시장의 원활한 작동은 모기지론 시장 확대를 견인하는 전제조건이 된다. MBS 유통시장 형성의 최대 걸림돌은 물량부족문제와 적정가격산정 문제이다.

물량문제는 향후 매월 정기 발행으로 MBS물량이 꾸준히 늘어나면 해결될 것이므로 우선 우리여건에 맞는 조기상환예측 및 가격결정 모델 개발에 힘을 쏟아 투자자들이 적절한 거래가격을 찾을 수 있도록 해야 한다.

한편 은행들도 만기도래 단기 주택담보대출의 장기 모기지론으로의 대환을 적극 추진할 필요가 있다. 공사 모기지론으로의 대환을 통해 은행은 각종 리스크 부담에서 벗어나고 동시에 수수료 업무기반의 확대도 기할 수 있을 것이다.
2006년말 도입예정인 BIS 신바젤협약(Basel II)에 능동적으로 대비하기 위해서도 대환을 통한 리스크 감축 필요성이 크다. 전체금융시장 안정 측면에서도 2002년중 60조원이 넘게 급증한 단기 주택대출의 만기가 내년에 집중될 것으로 보여 이들 단기대출의 장기화가 시급한 과제다.

또한 고정금리대출이 많은 국가의 주택가격이 변동금리대출이 많은 국가보다 안정되어 있다는 실증적 연구결과도 단기 변동금리 주택대출의 장기고정금리 모기지론으로의 전환 필요성을 시사하고 있다. 단기변동금리 주택대출이 장기고정금리 모기지론으로의 원활한 전환은 금융시장은 물론 주택시장의 안정을 위해서도 가속되어야 한다.



관리자 기자