‘고단수’ 외국인 빌딩투자

외국인들이 기간에 상관없이 차익을 노리고 국내 빌딩을 사냥하고 있다. 투자대상 선정부터 회수방법까지 국내 투자자보다 한수위의 실력을 과시하고 있다.

홍콩 및 싱가포르를 통해 들어오는 이들 자금은 일단 시세차익을 얻으면 바로 짐 싸가지고 나가는 것이 원칙.

AIG, 푸르덴셜, 시티뱅크와 같은 금융기관과 론스타, 로담코, LIM, 랜드 리스 등의 부동산펀드 및 우리나라의 제2금융권의 PF와 같은 오퍼튜너티 펀드가 국내 부동산의 큰 손들이다. 오피스 빌딩이 주요 관심대상. 쇼핑몰, 백화점, 호텔, 리조트부터 호텔형 임대아파트까지 거침없이 인수하고 있다.


◆ 수익률 따라 빌딩 골라

빌딩 매각시 외국인 투자자와 협상의 첫 번째 원칙은 수익률 제시. 두 번째는 현금흐름이다. 우리기준으로 부동산개발로 시세차익을 얻을 수 있다는 협상전략은 통하지 않는다.

바이거스코리아 이종화 지사장은 “외국인은 기본적으로 부동산가격이 계속 오를 것이라고는 생각하지 않는다”며 “빌딩 임대 수익률을 우선시하며 자본투자에 따른 차익은 기대하지 않는다”고 말했다.

외국인들은 빌딩 매입즉시 일정시점부터 현금회수가 이뤄져야 할 정도로 현금흐름을 중시한다. 돈의 시간가치를 철저히 계산하기 때문. 따라서 가격이 논의되는 단계는 딜의 60%를 마치는 시점부터다. 빌딩 구매의사를 보이고 실사단계에 들어가서야 확정된 가격을 제시한 문서를 요구한다.
가격책정방법도 입지여건이나 건물의 상태뿐만 아니라 공실률이 큰 변수로 작용한다. 국내 빌딩 소유자들이 입지와 공실률에 관계없이 주변 시세와 동일하게 받고자 하는 것과는 크게 다르다.

특히 삼성전자와 같은 특정 세입자가 빌딩 전체를 사용하는 것을 좋아하지 않는다. 만일 세입자가 나갈 경우 빌딩 전체를 비어둔 상태로 새로운 세입자를 구하는 동안 손해가 발생하기 때문이다.



◆ 현금유동성에 기초한 투자회수방법
외국인이 빌딩을 구매하는 것은 부동산투자가 아니라 금융투자다. 론스타, 타마섹, GIC 등은 모두 투자 목적의 펀드거나 투자기관들이다. 부동산과는 거리가 먼 투자자들이다.

주로 5년 정도 빌딩을 소유했다가 다시 파는 데, 매입 첫해는 악성 세입자를 쫓아내고 고급 세입자를 찾는다. 이를 위해 첫해 임대료를 싸게 해 고급세입자를 끌어들인다. 매입후 4년쯤 되면 투자회수 준비에 들어가 이때부터 임대료를 대폭 올리는 방법으로 빌딩 수익률이 높은 것처럼 포장한다.

이렇게 되면 매매시점에서 빌딩 가격이 상승해 큰 폭의 차익이 예상되면 여지없이 팔아 치운다는 게 업계 전문가들의 얘기다.



◆ 입주순서에 따라 임대료 차별

세계적인 규모를 자랑하는 싱가포르의 선텍시티. 착공시 경기활황으로 분양에는 문제 없을 것으로 전망됐다. 그러나 막상 분양에 들어가자 경기침체 탓에 세입자를 구하기가 어려웠고 관리비는 계속해서 지불해야 했다.

이 때 선텍시티는 싱가포르에 진출한 모든 다국적기업에 먼저 입주순서에 따라 임대료를 면제해 주겠다는 조건을 제시했다.

첫번째 입주하는 기업은 12개월, 두번째는 8개월, 세번째는 6개월 식으로 임대료를 면제해 주겠다는 것.

빈 건물에 관리비까지 부담하느니 임대료를 낮춰 관리비 부담을 최소화 시키는 게 났다는 것이다.

또 IBM과 같은 대형 기업이 움직이면 협력사들도 뒤따라 사무실을 옮겨야 한다는 사정도 이용했다. 이들 기업들에게는 큰 기업보다 높은 임대료를 책정했다.

               <외국계 자본의 빌딩 인수 현황>
                        



한기진 기자 hkj77@fntimes.com