"전세 대출도 DSR 규제 적용?"... 2025년부터 달라지는 대출 기준

[한국금융신문 홍지인 기자] 올해부터 금융권 대출 규제가 한층 강화될 전망이다. 정부는 가계부채 증가세를 억제하기 위해 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용을 검토하는 등 대출 관리 체계를 정교화하는 방안을 추진한다. 최근 가계부채 증가세와 부동산 시장의 변동성이 확대됨에 따라 안정성을 확보하고 서민·취약계층을 보호하는 데 초점을 맞췄다.

27일 금융권에 따르면 금융위원회는 이날 오전 권대영닫기권대영기사 모아보기 사무처장 주재로 가계부채 점검 회의를 열고, '2025년 가계부채 관리 방안'을 논의했다.

지난해 금융권 가계대출 41조 증가...금융당국 "관리 유지 필요"

금융위에 따르면 2022년 이후 고금리·고물가로 감소세였던 가계부채가 지난해 4월부터 증가세로 전환했다. 금리인하 기대, 부동산 가격 상승 등의 영향으로 지난해 연간 가계대출 증감액만 41조6,000억원에 달한다.
은행권은 주택담보대출 중심 증가세가 지속되다가 지난해 9월 2단계 스트레스 DSR이 시행된후 주춤하는 모습이다. 지난 12월에는 가계대출 규모가 4,000억원 축소되기도 했다.

반면 은행권 대출 강화 기조에 2금융권 대출이 확대되고 있다. 카드론·약관대출 수요가 꾸준한 상태에서 은행권 2단계 ST DSR이 시행된 지난 10월 이후 상호금융권 주담대가 급증하고 있는 것이다.

실제 매월 1조원 미만에 머물렀던 상호금융권 주담대 증감액은 지난해 10월 1조6,000억원 ▲11월 2조4,000억원 ▲12월 2조8,000억원으로 빠른 증가세를 보이고 있다. 더불어 정책성 대출또한 디딤돌·버팀목 중심으로 높은 증가세를 지속하고 있다.

금융위 관계자는 “올해 부동산 시장은 수도권·지방간 양극화가 지속되는 가운데, 전문가들은 시장금리 하락 영향 등으로 수도권 중심 강세를 전망하고 있다”며 “복합적 거시여건 및 부동산 전망 하에서 일관되고 확고한 가계부채 관리 기조를 유지할 필요가 있다”고 평가했다.

가계부채 증가율 경상성장률 내에서 관리

금융위는 GDP 대비 가계부채 비율을 지속적으로 하향·안정화하기 위해 올해 가계부채 증가율을 경상성장률(3.8%) 내로 관리하겠다고 발표했다. 우리나라는 부동산 시장 과열로 가계부채 증가율(9.7%)이 경상성장률(7.9%)을 앞질렀던 지난 2021년을 제외한 이후 안정적으로 가계부채 증가폭을 유지하고 있다.
금융당국은 이를 실현하기 위해 금융권 자율관리를 지속할 계획이다. 금융위 관계자는 “갚을수 있는 만큼 빌려주고 처음부터 나눠갚는 원칙하게 실수요자 중심으로 가계부채 규모와 리스크 수준을 금융권이 스스로 관리하는 기조를 정착할 것”이라며 “특히 금리 인하 추세를 반영해 대출금리가 시장금리 움직임에 충실히 부합하도록 운영하도록 할 것”이라고 말했다.

금융당국은 이를 위해 월별·분기별로 관리를 강화할 계획이다. 대출 공급이 특정 기간에 몰리거나 중단되는 일이 없도록 시기별 기준을 마련해 관리할 계획이다.

경기둔화 우려 등을 감안해 서민금융 공급을 연간 10조원에서 11조원으로 확대한다. 더불어 금융회사가 적극 취급하도록 유도할 예정이다.

수도권과 지방의 경제 양극화가 심화됨에 따라 지방은행과 2금융권에는 대해 다소 여유있는 대출여력을 부여한다. 지방으로의 원활한 자금 공급을 위해 시중‧지방은행이 지방 주담대 취급을 확대할 경우에는 가계부채 관리상 인센티브도 줄 예정이다. 단 확대된 유동성이 수도권으로 유입되지 않도록 지방에 대한 자금 공급 비중 유지를 엄격하게 관리한다.

정책대출도 철저한 관리...보금자리론 일부 완화

정부는 가계부채 증가율을 경상성장률(3.8%) 이내로 유지하기 위해 디딤돌·버팀목·보금자리론 등 정책대출을 세밀하게 관리할 예정이다. 올해 정책대출 규모는 약 60조원으로 지난해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망된다.

보금자리론 운영시 소득·주택가격 등의 요건은 지난해 수준을 유지한다. 소득기준은 부부합산 7,000만원 이하, 신혼부부는 8,500만원 이하이고 주택가격은 6억원 이하여야 한다. 다만, 저출산 대응을 위해 다자녀 기준은 완화한다. 1자녀는 9,000만원, 2자녀 이상은 1억원 이하로 소득기준이 여유로워진다.

보금자리론 금리는 그간 시중금리 인하분을 반영해 3.65%~3.96%를 기준으로 하고 앞으로 시장금리 흐름에 맞춰 추가 조정할 계획이다. 신혼부부 우대금리는 0.2%에서 0.3%로 상향 조정한다.

소상공인·지방 등 취약부문에 대한 지원을 위해 지난 2020년 3월 이후 중단했던 생활안정자금 용도를 일부 재개한다. 보금자리론 실행일로부터 3년내 중도상환시 적용되는 중도상환 수수료도 현재 0.7%에서 0.5%로 인하된다.

더불어 이와 같은 혜택을 더욱 많이 받을 수 있도록 공급채널을 확대한다. 이에 오는 7월부터 인터넷전문은행인 카카오뱅크·케이뱅크에서도 보금자리론을 접할 수 있게 된다.

스트레스 DSR 3단계 시행...적용범위 확대

이번 가계대출 관리 방안에서 가장 많은 관심이 집중되고 있는 건 단연 스트레스 DSR이다.

스트레스 DSR은 대출 심사 시 차주의 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하기 위해 금리 상승 가능성을 반영하는 제도다. 즉, 대출 신청 시 실제 금리가 아닌 일정 수준의 높은 금리(스트레스 금리)를 적용해 차주의 원리금 상환 부담을 계산하는 방식이다.

스트레스 DSR은 금리 변동에 따라 차주 상환 부담이 급격히 증가하는 것을 방지하고, 금융기관이 보다 안정적으로 대출을 운영할 수 있도록 하기 위해 마련됐다. 특히 금리가 인상될 경우 차주가 감당할 수 있는 부채 수준을 미리 평가해 가계부채의 건전성을 유지하는 것이 핵심 목표다.

금융당국은 금리 인하 기대감과 부동산 가격 상승으로 가계부채가 증가세를 보이자, 이를 사전에 차단하기 위해 스트레스 DSR 제도를 단계적으로 도입하고 있다. 오는 7월부터 시행될 3단계 ST DSR은 기존 주택담보대출과 신용대출뿐만 아니라 기타대출까지 포함하는 방식으로 확대된다.

금융위 관계자는 “금리 인하에 따른 가계부채 증가세 확대 등에 선제적으로 대응하기 위해 3단계 ST DSR을 7월부터 시행한다”라며 “가계부채 추이, 부동산 시장 상황 등을 보아가며 4～5월 중 구체적인 적용범위 및 ST 금리 수준 등 확정할 것”이라고 밝혔다.

금융당국은 상환능력 내에서 빌리는 DSR 중심 여신관리 강화를 위해 ▲총액 1억원 미만 대출 ▲중도금·이주비 대출 ▲전세대출 등 은행이 소득심사를 하지 않는 가계대출에도 소득자료를 받아 여신관리에 활용하도록 할 계획이다.

은행권은 지난해 4분기 기준 가계대출 신규취급액의 약 29%에 대해서는 DSR를 적용하고 있다. 전체의 11%를 차지하는 총액 1억원 미만 대출이나 중도금·이주비 등 대출(17%), 전세대출(10%), 정책대출(19%)은 적용에서 제외됐다.

또한 차주별 규제도 세분화 한다. 현재는 차주의 특성이나 상황에 관계없이 은행권 40%, 제2금융권 50% 한도를 적용하고 있다. 금융당국은 차주별 상황을 고려할 수 있도록 금융회사가 관련 심사를 개선할 수 있게 추진할 계획이다.

금융위 관계자는 “소득자료를 바탕으로 은행별 자체 DSR 분석 및 리스크 관리계획 수립·이행 등 시범운영을 거쳐 자율규제화 추진한다”며 “상환 능력 내에서 빌리는 관행을 확고하게 정착하기 위해 DSR 제도의 점진적 정교화 노력을 지속할 것”이라고 언급했다.

전세 사기 방지 및 리스크 관리 강화

완화된 요건, 느슨한 여신심사 등으로 가계부채 확대를 부추겼다는 비판을 받았던 전세대출 및 보증관리도 개편한다.

금융당국은 은행 여심심사 및 리스크 관리 강화를 유도하기 위해 하반기부터 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증기관의 전세대출 보증비율을 대출금의 90%로 일원화한다. 현재 보증비율은 HF가 90%, HUG와 SGI서울보증이 100%다. 수도권은 단계적으로 강화할 계획이다.

전세보증시 상환능력 심사도 강화한다. HUG의 전세보증시 주금공·서울보증과 같이 소득심사체계를 도입한다. 보증한도 산정시 선순위 주담대여부·규모를 고려하고, 악성임대인 등 검증을 강화한다.

금융위 관계자는 “과도한 전세대출이 가계부채 확대 및 주택가격 상승 요인으로 작용하지 않도록 보증3사의 연간 보증 규모를 면밀히 모니터링할 것”이라고 강조했다.

금융당국은 또 금리인하에 따른 가계부채 급증세에 대비해 은행 자본규제상 주택담보대출 위험가중치 조정을 검토한다. 내부 등급법상 신규취급 주택담보대출의 위험가중치 하한인 15%를 상향조정할 계획이다.

변화하는 대출 환경...실수요자 영향은?

올해부터 시행되는 대출 규제 강화로 인해 주택 구매 및 전세자금 마련에 어려움을 겪는 차주들이 늘어날 것으로 보인다. 특히, 전세대출이 DSR 적용 대상에 포함될 경우 소득이 낮은 임차인들은 대출 한도가 크게 줄어들 가능성이 있다. 이에 따라 금융권과 시장에서는 실수요자 보호를 위한 보완 대책이 필요하다는 의견도 나오고 있다.

앞으로 정부는 경기 상황과 부동산 시장 변화를 면밀히 살펴보면서 가계부채 관리 정책을 탄력적으로 운용할 방침이다. 다만, 전세대출을 포함한 전반적인 대출 규제 강화가 주택 시장과 서민 경제에 어떤 영향을 미칠지에 대한 논의는 계속될 것으로 보인다.

홍지인 한국금융신문 기자 helena@fntimes.com