전세가율 치솟는데 거래까지 뚝…진퇴양난 빠진 지방 아파트

[한국금융신문 장호성 기자] 지방을 중심으로 아파트 전세가율이 급등하며, 지방은 아파트조차 깡통전세에 접어들 수 있다는 불안감이 제기되고 있다.

그럼에도 불구하고 지방 아파트 거래량은 좀처럼 회복 기미를 보이지 않아 진퇴양난 상황에 빠졌다는 우려도 나온다.

KB부동산에 따르면, 지난해 12월 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 67.8%로 나타났다. 이는 2021년 4월에 기록한 68.05% 이후 44개월 만에 가장 높은 수치다.
전세가율이란 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율을 말한다. 통상적으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있다고 본다. 깡통전세란 대출금액과 전세금액의 합이 집값의 70%보다 커져, 계약 만기시에 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 말한다.

12월 서울의 전세가율은 54.04%로 집계됐다. 서울 내에서 전세가율이 가장 높은 지역은 강북구로 62.7%를 기록했으며, 반면 강남구는 42.2%로 가장 낮은 전세가율을 보였다. 역설적으로 지난해 대출규제 완화로 서울 아파트 거래량이 급증하고, 이로 인해 가격이 다시 상승하기 시작하면서 전세가율이 상대적으로 안정되는 효과가 발생했다.

반면 지방의 경우 전세가율이 72.9%로 전국 평균보다 약 5%p 높게 나타났다. 특히 전북(79%)을 비롯해 전남(78.1%), 충북(77.9%), 경북(77.3%), 충남(76.7%) 등 일부 지역 전세가율은 80%에 육박했다.

◇ 전세가율 높은데 거래도 침체…진퇴양난 빠진 지방 부동산

문제는 이런 상황에도 불구하고 거래조차 좀처럼 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 국토교통부에 따르면 지난 11월 전국 주택 매매거래는 4만9114건으로 지난 10월(5만6579건) 대비 13.2% 감소했다. 지역별로는 수도권에서 12.9%, 비수도권에서 13.4% 감소했다. 전국 매매거래량이 5만건 이하로 감소한 것은 지난 2월 이후 9개월 만이다.

전월세 거래는 지난 11월 19만1172건을 기록해 지난 10월(21만1218건)보다 9.5% 줄었다. 지역별로는 수도권이 12만7494건으로 전월(14만2971건) 대비 10.8% 감소했고, 지방 역시 같은 기간 6만8247건에서 6만3678건으로 6.7% 줄었다.

분양도 침체다. 지난해 11월 기준 전체 미분양 물량은 분양물량 자체가 줄어들며 전월대비 1% 줄었지만, 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 증가했다. 지난해 11월 기준 전국 준공 후 미분양 물량은 1만8644가구로, 지난 10월(1만8307가구) 대비 1.8% 증가했다.

그 중에서도 지방은 1만4802가구로 지난 10월(1만4464가구) 대비 2.3% 증가했다. 대구가 한달 새 233가구 늘어난 1812가구를 기록하며 전국에서 가장 많이 증가했고, 뒤를 이어 경북(123가구 증가), 충북(81가구 증가) 순으로 늘었다. 반면, 부산은 1692가구로 지난 10월(1744가구)보다 52가구 줄어들며 전국에서 가장 감소 폭이 컸다.

경남 지역 한 부동산 관계자는 “작년부터 매도하겠다고 내놓은 사람들은 잔뜩 있지만 매수자는 아예 없는 수준”이라며, “매매도 그렇고 전세도 그렇고 수요층이 아예 없으니 갈아타기 수요라던가 하는 얘기도 아예 없어 지방 부동산은 고사할 지경”이라고 토로했다.
충북 지역 한 부동산 관계자 역시 “충북과 충남은 조금 괜찮다는 말이 있지만 대체 어떻게 그런 말이 나오는지 모르겠다”고 반문하며, “작년 말 비상계엄 이후 가뜩이나 없던 거래가 더 씨가 말랐다. 인근 산단 등의 수요도 아예 끊겨서 올해는 어떻게 버텨야 할지 걱정”이라고 말했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com