임대차2법 2년차, 8월 전세난 대신 찾아온 역전세난 공포 [2022 건설부동산 10대 이슈④]

[한국금융신문 장호성 기자] [미 연준의 지속적인 금리인상과 글로벌 경기침체, 지난 2년간 폭등한 집값에 대한 고점인식 등으로 불과 1년 사이 건설부동산시장은 작년과는 180도 달라진 모습을 나타내고 있다. 본 기획에서는 올해 건설부동산 시장에서 발생했던 10대 이슈들을 선정해 되짚어보며 한 해를 결산하는 시간을 가져본다. 편집자 주]



연초 전세시장에는 임대차3법 시행 2년째가 돌아오는 8월, 전월세상한제와 계약갱신청구권 등의 기한이 만료되며 ‘전세대란’이 찾아올 것이라는 관측이 힘을 얻고 있었다.
그러나 금리 상승기 대출압박으로 인해 전세보다 월세 거주 형태를 선호하는 수요자들이 늘어나면서, 8월 이후 전세시장은 유례없는 폭락은 물론 역전세난까지 걱정해야 할 정반대의 상황에 놓였다.

한국부동산원 12월 첫째 주 기준 올해 서울의 누적 전세가격 하락폭은 –6.18%로, 지난해 같은 기간 상승폭은 5.13%를 이미 넘어섰다. 경기는 –8.37%로 지난해 11.09% 상승폭을 넘어서지는 못했지만 –1%대 하락세에 접어들며 연내 역전이 유력해진 상황이고, 인천 역시 올해 –10.79%로 두 자릿수 누적 하락폭을 기록한 것은 물론 갈수록 하락 속도가 가팔라지는 모습이다.

지난달 25일 기준 서울 아파트 전세 매물은 5만2504건으로, 전달(4만6255건)보다 13.5% 늘어난 것으로 집계됐다. 경기의 경우 6만8215건으로 9.5%, 인천은 1만5324건으로 각각 10.2% 늘었다.

임대차 시장은 소화가 되지 않을 정도로 단기간 전세 물량이 늘어나다보니 집주인들이 전세가격을 낮추는 사례도 늘고 있다. 신규 입주를 하는 아파트는 세입자를 구하지 못해 잔금을 치루지 못하고 입주를 하지 못 할 위기에 처했고, 기존 아파트는 전세 시세가 임대차 2법 시행 이전 수준으로 되돌아 가면서 전세금을 구하는 집주인들이 어려움을 겪고 있다.

일부 임대인들 사이에서는 새 세입자를 구하지 못해 기존 세입자가 계약 만료로 인해 나가는 것을 막고 싶다는 의견도 나오고 있었다. 지난해까지만 해도 임대차3법을 이유로 세입자를 쫓아내고 자신이 들어가서 살겠다는 의견이 나왔던 것과는 정반대의 모습이었다.


내년 전망도 밝지 않다. 한국부동산원과 부동산R114의 ‘공동주택 입주예정물량 정보’에 따르면 내년 아파트 입주예정물량은 41만가구로 올해보다 6만4000가구 늘어날 것으로 예상됐다. 입주 물량이 늘어나면 주택 수요가 줄고, 이로 인해 전세를 비롯한 부동산시장의 추가적인 약세가 불가피하다는 분석이다.

부동산 한 전문가는 “금리 여파로 집값이 하락하고, 이로 인해 매물을 내놓는 것이 아니라 전세로 돌리는 집주인들이 늘어나면서 전세 매물이 늘어 전셋값이 하락하는 악순환이 나타나고 있다”고 진단하는 한편, “금리 인상으로 인한 집값 하락기에는 주거가 아닌 투자가치로서의 전세는 그 의미를 잃을 수밖에 없는데, 이런 상황에서 입주물량이 늘면 주거로서의 전세 가치도 줄어들 가능성이 커 내년에도 부동산의 약세가 예상된다”고 전망했다.

집값과 전셋값이 동반 하락세를 이어가다 보니 역전세난 우려도 커졌다. 역전세난이란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말한다. 이른바 ‘깡통전세’가 발생하는 것이다.

부동산R114가 2022년 10월 기준 수도권 아파트 278만4030가구의 전세가격(시세)를 2년 전과 비교한 결과, 가격이 하락한 가구 비중은 전체의 2.8%(7만8412가구)로 조사됐다.

지역별로 전세가격이 2년 전보다 내린 아파트의 비중은 인천(6.0%, 36만7936가구 중 2만2192가구) 경기 2.5%(139만253가구 중 3만4292가구), 서울 2.1%(102만5841가구 중 2만1928가구) 순으로 집계됐다.

특히 인천은 올해 들어 4만 가구 이상의 아파트가 입주하고, 집값이 큰 폭으로 하락하면서 중구, 동구의 구축 단지를 중심으로 시세 역전이 발생했다. 경기는 외곽 지역, 서울은 대단지 등에서 역전세 우려가 나타났다.

2020년에 비해 전세가격이 떨어진 수도권 아파트 7만8412가구를 연식 구간별로 살펴보면 30년 초과가 33.5%(2만6,248가구)로 가장 높고 △21-30년 이하 31.3%(2만4534가구) △11-20년 이하 23.2%(1만8198가구) △5년 이하 7.8%(6100가구) △6-10년 이하 4.2%(3332가구) 순으로 조사됐다.

전세 시세 기준으로 볼 때 아직까지 수도권 아파트 시장에서 역전세가 우려되는 가구 비중은 낮은 편이지만, 매매 및 전세시장의 하락세가 지속되는 만큼 실제 시장에서 거래되는 ‘역전세’ 매물은 더 많을 것으로 예상됐다.

특히 최근 전세 대출이자 부담 확대와 깡통전세 우려 등으로 월세를 선택하는 임차수요가 늘고 있어, 소규모 및 구축 단지 뿐만 아니라 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서는 2년 전보다 가격을 내린 전세매물이 늘어날 가능성이 높다는 분석도 나왔다. 역전세 우려가 큰 지역에서는 기존 임차인에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 급매물로 내놓는 집주인들로 인해, 전세가격 하락폭이 더 확대될 수 있다.

이에 부동산R114는 “임차인들은 가급적 최근 전세가격이 급격하게 내린 아파트의 입주는 피하고, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취할 필요가 있다”고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com