김덕례 주산연 실장 "새정부 주택시장 정상화 위한 마스터 플랜 필요"

[한국금융신문 김태윤 기자] 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 15일 국회의사당 제1소회의실에서 열린 새정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략 토론회에서 4가지 정상화 원칙 방향성을 3단계에 걸친 추진 전략으로 제안했다.

김덕례 주택산업연구위원 선임연구원은 이날 '새정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략 토론회'에서 주제 발표에 나섰다.

김 위원이 밝힌 4가지 정상화 원칙은 ▲수요·공급 기능이 원활히 작동되도록 규제를 지양하고 시장경제 원리에 입각한 정책으로 전환 ▲부동산 관련 세제·금융 등 관련 제도를 국제 기준에 맞게 조정 ▲ 장기 안정적인 공급여건 조성을 위해 확실한 택지수급계획을 수립·추진 ▲ 공공(민간이 자력 해결이 어려운 계측 집중)과 민간 역할을 분명하게 조정하는 원칙이다.
김덕례 연구원은 본론에 앞서 먼저 지난 5년 주택시장 개관을 제시하며 문재인 정부가 가구·멸실공가 등의 증가가 307만호, 공급 260만호로 47만호의 공급부족이 누적되고 있음에도 불구하고 주택 공급이 충분하다는 잘못된 인식을 지적했다. 이에 비교해 새 정부의 주택부문공약 9개와 공급대책 4개의 당위성을 설명하고, 주택시장 관련 공약 9개중 규제완화관련 대책 5개를 각각 설명했다. 이어 역대 정부의 주택정책을 비교하며 규제가 많았던 시기에는 아파트 등의 가격이 변동성이 커져 주택시장이 불안정해졌음을 강조했다.

본론에서 먼저 주택 보급률이 100%내외라는 과거 정부 주장과 달리 수도권과 서울은 100%에 미치지 못하며, 1인당 평균 주거면적도 33.9㎡에 불과해 주거의 양과 질 모두 선진국 대비 매우 부족한 상태임을 지적했다. 이어 주택가격 변동에 가장 큰 영향요인을 주택수급상황(수급지수), 경기(경제성장율), 주담대(금리)순으로 설명했다. 향후 5년간 주택시장 인구 확대세, 가구분화 심화, 체류외국인 수 등 수요증가세에 비해 기존 정책 여건으로는 연평균 45만호의 공급물량밖에 제공할 수 없어 연 평균 5만호의 공급 부족 현상이 발생할 것이라 언급했다.

김덕례 연구원은 “골드만 삭스는 에너지가격 및 원자재 가격 등의 문제로 인해, 영국 연구소에서도 우크라이나발 전쟁 등으로 인해 성장률의 추가하락을 예고했다”고 밝혔다.

집값에 영향을 미치는 요인으로 우크라이나 전쟁 뿐 아니라 코로나19로 인한 과잉공급된 유동성을 거둬들이는 과정에서 향후 2년간 세계경제에 하방 압력이 지속할 것이라 우려를 표했다. 이어 주택공급 부족량 누적에도 불구하고 경기부진, 금리 인상 및 대출금리 급등 등으로 인해 올해까지 조정국면, 내년부터 보합세, 오는 2024년부터는 상승세로 전환될 것이라 전망했다.

주택시장 정상화 방안으로 4가지 방향을 제안하며 과거 문재인 정부는 재산세, 종합부동산세, 취·등록세, 양도세 등을 통해 과도한 세재정책을 운용해왔다고 비판했다. 이어 세재정책의 일환으로서 주택공시가격이 63종의 행정목적에 활용되는 파급력을 고려해 적정가격의 기준을 이동평균가격등을 활용해서 보다 명확하게 해야한다고 강조했다.
주택금융 분야에 있어 기존 주담대 정책과 LTV에 대해 언급했다. 우리나라 LTV가 OECD국가를 비롯한 여러 나라와 비교해 상당히 낮아 과도하게 금융 규제를 하는 경향이 있다며, 실질적으로는 서민들의 주택 마련을 어렵게 만든다고 지적했다.

주택공급 정책의 일원으로서 택지확보를 강조했다. 민간택지와 공공택지를 나눠 설명하며 각각의 역할과 기능을 설명했다. 공공택지로 가능한 물량은 100만호, 민간택지는 120만호로 250만호를 현 정부 목표로 다루어야 한다고 밝혔다. 다만 준비된 것은 220만호로 30만호가 부족할 것으로 여겨져 꾸준히 공공택지의 확보가 필요하다고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원은 주택시장 정상화 추진 전략으로 4가지 원칙을 각각 제안하고 3단계에 걸쳐 추진 전략을 진행할 것을 강조했다. 1단계는 올 9월 말까지, 2단계는 금년 말까지, 3단계는 내년 상반기까지 기간을 나눠 개선을 추진할 수 있는 현실적인 전략 방향을 각각 설명했다.

김덕례 선임연구원은 “(주택산업)연구원에서 과거 30년간 집값 변동률을 살펴본 결과, 수요와 공급의 격차가 더 변동성을 많이 키우는 경향이 있다”며 “금리 인상과 주택 수급을 함께 고려해야 한다”고 말했다. 이어 “전반적으로 다룰 수 있는 마스터 플랜을 꼭 수립할 필요가 있다”고 덧붙였다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com