尹정부 부동산 규제 완화 공약…캐피탈, PF업황 개선 수익 확대 전망

[한국금융신문 김태윤 기자] 윤석열 대통령 당선인이 금융 정책으로 내세운 부동산 공약 및 대출 기준 변화에 따라 PF(프로젝트 파이낸싱) 업황 개선이 예상되지만 정책기준금리 인상과 맞물려 캐피탈 업권의 양극화 현상이 악화될 것으로 전망된다.

31일 금융권에 따르면 윤석열 당선인은 부동산 규제 완화와 주택공급 확대를 공약으로 내세웠다. 윤 당선인은 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 LTV(주택담보대출비율) 규제를 단순화하여 주택 수에 따른 규제로 방향을 전환할 계획이다.

캐피탈사들은 Captive 캐피탈사를 비롯해 오토리스를 중심 캐피탈사, PF중심 캐피탈사, 리테일 및 대부업 중심 캐피탈사로 크게 나뉜다. 윤 당선인의 금융 정책 중 부동산 공약으로 PF중심 캐피탈사들에게 호재로 작용할 것으로 예상된다.
또한 윤 당선인의 주택 공급 확대 공약으로 PF업황 전반에 걸쳐 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 캐피탈사의 입장에서 PF 수요와 투자 대상의 확대가 캐피탈사의 자산 확대로 이어져 운용금리까지 여유로운 운용이 가능한 영업 환경이 마련될 수 있다는 분석이다.

한국신용평가에 따르면 A급 이하의 캐피탈사를 비롯한 중소형 캐피탈사 중 고레버리지 전략을 선택한 캐피탈사들에게는 금리 상승 기조로 인해 자본 확충이 쉽지 않을 전망을 제시했다. 실제로 A급 이하 캐피탈사들 중 일부는 PF대출 추이가 지난 2017년 말 이래 지난 2021년 9월까지 지속적으로 비중이 확대된 것으로 집계돼, 부담이 가중되고 있음을 알 수 있다.

이에 따라 한신평은 “캐피탈사의 PF개선을 위해서는 수분양자의 분양대금 납입, 부동산 운용주체에 의한 차환에 의해 상환되는 캐피탈사의 PF대출 구조상, 다주택자를 비롯한 수요기반의 회복이 필요하다”고 밝혔다.

윤 당선인 인수위원회는 다주택자 양도세 한시 배제 방침을 4월 중 발표해, 다주택자에 대한 과도한 규제를 개선하겠다는 입장을 31일 밝혔다. 당초 공약에서는 2년 유예를 부과할 예정이었지만 오는 5월 10일부터 1년 유예로 기간을 축소한다고 언급했다. 향후 대책이 제대로 마련된다면 다주택자 수요가 증가해 주요 캐피탈사의 사업성이 개선될 것으로 보인다.

다만 2년 유예 부과 예정이 1년 유예로 감소한 만큼, 1년 뒤 정책이 제대로 반영되지 않을 가능성도 제기된다. 이럴 경우 수요가 유지되지 않아 경쟁력이 부족한 PF현장을 중심으로 부실화 발생이 예견된다.
이는 자산건전성 저하와 대손비용 증가를 초래해 중소형 캐피탈사의 수익성 전반에 악영향을 미칠 수 있다. 특히 고레버리지 전략을 채택했던 중소형 캐피탈사의 입장에서는 1년 이내에 새로운 먹거리를 창출해야 한다는 과제가 주어진 셈이다. 내년 PF업황 시장 활성화에 적절한 사업 확대를 준비하기 위해, 안정적인 자본확충이 모든 캐피탈사의 1년 이내 방침으로 굳어질 전망이다.

중소형 캐피탈과 대형 캐피탈사 간의 양극화가 심화될 가능성이 있는 가운데, 현대차-현대캐피탈의 Captive 캐피탈 강화 전략으로 인해 오토리스 사업으로의 활로 개척은 어려울 것으로 예상된다.

중소형 캐피탈사들에게 있어서 남겨진 선택지는 리테일 강화 및 예대마진 확보로 귀추되지만, 지난 2020년 이래 최고 실적을 거듭하며 ‘예대마진 폭리’로 비판받은 제 2금융 업권의 입장에서 리테일 확대 또한 여러 난제를 해결해야 하는 상황이다.

아울러 시중은행을 비롯한 은행업권은 대출규제 완화 및 부동산 세재 개편이 은행 외형 확대에 긍정적인 영향을 미칠것으로 예상한다. LTV 상한의 경우 은행업감독규정에 의해 산출되므로 빠른 변경·시행이 전망되며, 주택담보대출 확대에도 충분한 여력을 지닌 것으로 판단된다.

또한 예대금리차 제도 정비 공약도 예정됐지만, 예대금리차 축소 가능성에 대해서 판단하기는 이르다는 업계의 설명이다. 다만 포스트 코로나19로 인해 기준금리 인상이 여러차례 예견된 상황인 만큼, 제도의 변화가 업권에 정상적으로 반영될지 장기적이고 적절한 모니터링이 필요하다.

김태윤 기자 ktyun@fntimes.com