[주간 부동산 이슈-3월 4주] 윤석열 시대 기대감 속 집값 ‘꿈틀’…공사 중단 앞둔 둔촌주공

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

‘윤석열 시대’ 기대감에…강남·서초 집값 ‘반등’
공동주택 공시가 17.22% ‘껑충’…1주택 보유세는 안 오른다

공사비·분양가 갈등에…‘단군 이래 최대 재건축’ 이대로 공사 중단되나

‘윤석열 시대’ 기대감에…강남·서초 집값 ‘반등’

[한국금융신문 김관주 기자] 지난달 2주 이후 하락세를 이어가던 강남 집값이 다시 반등했다. 윤석열 정부가 공언한 재건축·재개발 규제완화 기대감이 시장에 퍼지면서다.

강남권 중대형 및 일부 재건축 단지에서 신고가 거래가 이어졌고, 급매물 소진 및 호가 상승이 나타난 송파구도 보합 전환했다. 윤석열 정부의 규제완화 중심 정책이 하향 안정세를 찾던 전국 집값에 파문을 일으키고 있다는 분석이 나온다.

다만 같은 기간 수도권 전세가격 하락폭은 지난주와 동일한 수치를 유지했으며, 인천은 -0.13%까지 하락폭이 커지는 등 전세시장의 하향세는 이어지고 있다.
한국부동산원(원장 손태락)이 2022년 3월 3주(3.21일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.01% 하락, 전세가격은 0.02% 하락을 기록했다.

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(-0.02%) 대비 하락폭 축소됐다. 수도권(-0.03%→-0.03%)은 하락폭 유지, 서울(-0.02%→-0.01%)은 하락폭 축소, 지방(0.00%→0.01%)은 상승 전환(5대광역시(-0.04%→-0.03%), 8개도(0.04%→0.04%), 세종(-0.19%→-0.19%))됐다.

서울 아파트값 하락폭은 지난주 –0.02%에서 이번주 –0.01%까지 줄었다. 강남권 중대형이나 일부 재건축은 신고가 거래되고 호가가 상승했으나, 그 외 지역은 관망세 보이며 대체로 약보합세가 유지됐다.

강북구(-0.05%) 신규 입주물량 부담 지속되며, 노원구(-0.03%)는 상계ㆍ중계동 구축 대단지 위주로 하락폭 확대됐고, 그 외 은평(-0.03%)ㆍ마포구(-0.02%) 등도 하락세가 이어졌다.

그러나 강남(0.01%)ㆍ서초구(0.01%)는 규제완화 기대감이 있는 재건축 위주로 신고가가 발생하며 상승 전환됐으며, 송파구(0.00%)는 잠실ㆍ신천동 등 주요지역 급매물이 소진되고 호가 상승하며 보합 전환됐다. 영등포구(-0.02%)는 여의도 재건축은 매수세 증가했으나, 당산ㆍ신길동은 하락거래 발생하며, 강동구(-0.01%)는 고덕동 대단지 위주로 하락세가 지속됐다.

인천 아파트값 하락폭 역시 지난주 –0.04%에서 이번주 –0.02%까지 줄었다. 동구(-0.04%)는 송현동 구축 대단지 위주로, 서구(-0.03%)는 청라․가정동 (준)신축 위주로 매수세 위축되며 하락세 지속됐으나, 중(0.00%)․미추홀구(0.00%)는 관망세 및 거래 부진 영향 등으로 보합 전환되며 인천 전체 하락폭이 축소됐다.

경기 아파트값 또한 지난주 –0.04%에서 이번주 –0.03%로 하락폭이 축소됐다. 안양 동안구(-0.16%)는 관양․평촌동 위주로 호가 하락하며 하락폭 확대됐으나, 이천시(0.25%)는 증포동․부발읍 중저가 위주로, 일산서구(0.02%)는 일산․대화동 구축 위주로, 성남 수정구(0.01%)는 주거환경 등 개발 기대감 있는 태평․신흥동 위주로 상승하며 경기 전체 하락폭은 축소됐다.

공동주택 공시가 17.22% ‘껑충’…1주택 보유세는 안 오른다

올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 지난해보다 소폭 낮은 17.22%로 나타났다.

국토교통부(장관 노형욱)는 24일부터 2022년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개하고, 내달 12일까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행한다.

2022년 공시대상 공동주택 수는 2021년(1420.5만호)보다 2.4% 증가한 1454만호로, 공동주택 공시가격(안)은 한국부동산원에 의뢰하여 조사·산정됐다.

2022년 공동주택 공시가격(안)의 변동률은 전년 대비 1.83%p 하락한 17.22%로 조사됐다.

전국에서 공시가격 상승폭이 가장 큰 곳은 인천(29.33%p)과 경기(23.20%p)로, 폭등한 서울의 집값을 감당하지 못한 수요층이 수도권 타 지역으로 퍼져나가면서 집값 상승이 발생한 것으로 풀이됐다.

반면 공시가격 변동률의 전년 대비 하락폭은 세종(-74.81%p)이 가장 컸다.

현실화율은 2021년 70.2% 대비 1.3%p 제고된 71.5%로, 현실화 계획에서 제시한 목표와 같이 소폭 변동됐다고 국토부는 밝혔다.

또한 정부는 공시가격이 급격하게 오르면서 발생하는 무주택·1주택 실수요자나 고령층을 위한 안전장치 마련에 나선다는 계획이다. 1주택자는 지난해 공시가격을 적용해 숨통을 트이게 해주는 한편, 고령층을 위한 납부유예 제도도 함께 마련된다.

앞서 지난 21일 조응천 국회 국토교통위원회 민주당 간사이자 비상대책위원은 비대위 회의에서 “1가구 1주택 소유자 누구나 재산세·종부세 부담이 줄어들도록 하는 방안을 정부 부처에 전달했다”며 “부동산 관련 세금에 2020년 공시가격을 활용해 과세표준을 산정하도록 의결했다”고 밝힌 바 있다.

주택 공시가격을 낮추면 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세와 공시지가 기준으로 산정하는 건강보험료 등 간접세 부담을 줄일 수 있다.

윤석열 20대 대통령 당선인도 올해 주택 공시가격을 2020년 수준으로 낮추는 효과를 내고자 공정시장가액비율을 낮추는 방안을 공약으로 제시한 바 있다.

다만 비대위 내부에서는 부동산 세제 부담 완화 정책에 대해 반박하는 목소리도 나왔다.

이날 권지웅 비대위원은 비대위 회의에서 “대선 패배에 대한 민주당의 대답은 임대주택 분양주택 공급 늘리고 대출을 적절히 지원하며 세입자인 채로도 안전하게 거주할 수 있게 최선을 다하겠다고 하는 것”이라며 “전체 시민의 43%는 세입자로 살아가며 상위 2%가 19%, 상위 10%가 50% 부동산 자산을 갖고 있다. 민주당은 집을 소유하지 않은 채 살아가며 이번 선거에서 국민의힘을 지지한 시민을 설득해야 한다”고 말했다.

공사비·분양가 갈등에…‘단군 이래 최대 재건축’ 이대로 공사 중단되나

단군 이래 최대 재건축사업으로 기대를 모았던 서울 강동구 둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온) 사업이 시공사업단과 조합 간의 입장 차를 좁히지 못하며 기약 없이 표류하고 있다.

단일 재건축으로는 최대 규모인 이 단지는 전체 85개 동에 1만2032가구 규모로 조성되며, 이중 4786가구가 일반분양 예정이다. 단지는 지난해부터 꾸준히 서울 내 분양 최대어로 주목을 모았지만, 조합과 주택도시보증공사(HUG)간의 분양가 갈등이 봉합되지 않으며 오랜 기간 분양이 미뤄져 왔다.

여기에 올해 초에는 조합 집행부 교체 등이 겹치며 일반분양 일정이 더욱 미뤄졌다. 이에 분양이 이뤄지지 않으면 사업비를 회수할 수 없는 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 결국 내달 15일 공사 중단을 선언하는 초유의 사태까지 발생했다.

분양 지연을 둘러싼 시공사업단과 조합이 첨예하게 대립하고 있는 지점은 2020년의 공사변경 계약이다.

현재 시공사업단은 “2020년 2월 실착공 요청에 대해 공사비 충당의 주요 근원인 일반분양 시점을 2020년 4월 이내로 하는 조건으로 했으나, 귀 조합은 현재 수행 중인 공사의 근거인 2020년 공사(변경)계약이 무효라고 일방적으로 주장하고 있다”며, “당 시공사업단은 실착공 후 약 2년 이상이 경과한 현재까지 1원 한푼 받지 못한 채 약 1조6800억원을 투입해 외상 공사를 수행 중에 있다”고 밝힌 상태다.

둔촌주공재건축 조합은 시공사업단으로부터 최근 5200억원 공사비 증액 요구 공문을 받았다. 지난해 6월 25일에 체결된 공사비 계약서를 보면 가구 수 증가와 고급화 등 인한 설계 변경으로 인해 공사비는 기존 2조6000억원에서 3조2000억원으로 늘어났다.

조합 측은 전임 조합장이 총회 의결 없이 해당 계약서를 임의로 날인했기 때문에 인정할 수 없다는 입장이다. 2016년 총회를 통과한 계약서만 합법적이라고 주장하고 있다. 이 계약서의 인정 여부를 두고 사업단과 조합 측의 평행선 갈등이 이어지고 있다. 해당 계약서가 작성된 날은 전임 둔촌주공 조합장의 해임안이 발의됐던 날이기도 하다.

조합은 21일 서울동부지법에 5600억원 규모 공사비 증액 변경 계약을 무효로 해달라는 소송을 제기한 것으로 전해졌다. 내달 열릴 정기총회에서도 이와 관련한 안건이 상정된 상태다.

이와 관해 시공사업단은 “당시 계약이 적법하게 개최된 관리처분총회를 기반으로 대의원회의 의결을 거쳤으며, 이후 강동구청의 관리처분인가까지 받은 만큼 조합 집행부가 바뀌더라도 유효하다”고 반박하고 있다.

조합은 “시공사업단이 공사 중단을 빌미로 조합을 압박하고 있는 것은 4월 16일로 예정된 조합 정기총회를 무산시키기 위함”이라며, “시공사가 조합 총회에 직접 개입하려 하는 것은 명백한 불법이고, 조합원들 사이를 갈라놓기 위한 업무방해”라고 주장하고 있다.

일반분양이 지연되고 있는 부분에 대해서도 입장차가 있다. 조합은 시공사가 협조하지 않아 일반분양이 미뤄지고 있다고 주장하고 있다. 반면 사업단은 “분양을 해야 사업비를 회수할 수 있는데 일반분양에 협조하지 않을 이유가 없다”고 반박하고 있다.

일반분양이 미뤄지고 있는 가장 큰 원인은 단연 분양가 문제가 꼽힌다. 둔촌주공 재건축 조합은 2020년 상반기 3.3㎡당 3500만원 수준으로 분양을 추진했지만, 분양가를 3000만원 이하로 책정한 HUG의 보증을 받지 못해 분양이 연기되고 있는 실정이다.

최근에는 한국부동산원이 강동구가 둔촌주공 분양가 산출을 위해 의뢰한 택지비 감정평가 적정성 검토에서 지난달 '재검토' 의견을 통보하면서 애초 계획한 올해 상반기 내 일반분양도 불투명해진 상태다.

최근 서울시는 시공사업단과 조합간의 갈등을 풀기 위해 중재안을 내놓았지만, 조합 측이 이를 반려하면서 평행선은 계속되고 있다. 설명회 현장에서 그간 조합과 사업단이 주고받은 공문을 확인해봐도 양측은 서로의 주장을 조금도 굽히지 않으며 '상대 측에 책임이 있다'며 강경한 태도를 이어가고 있어 갈등 해결의 실마리조차 발견이 요원한 상태다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com