FNTIMES 대한민국 최고 금융 경제지

닫기

[2019 세법 개정안 시행령-부동산] 조정대상 내 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건 강화... 2년 내 판매서 1년으로 기간 단축

서효문 기자

shm@

기사입력 : 2020-01-06 17:04

기재부 5일 세법개정안 시행령 발표... 다음 달 공포·시행 예정

지난달 16일 광화문 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 방안'을 발표하고 있다. (사진 오른쪽부터) 김현준 국세청장, 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 은성수 금융위원장 /사진= 금융위원회

이미지 확대보기
[한국금융신문 서효문 기자]
기획재정부가 5일 ‘2019년 세법 개정안 시행령(이하 시행령)’을 발표한 가운데 조정대상지역 내 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 요건이 강화됐다. 그뿐만 아니라 임대주택, 종합부동산세(이하 종부세)에 대한 세부적인 내용도 발표됐다. 본지에서는 양도세, 임대주택, 종부세 3개의 카테고리를 나눠서 해당 내용을 살펴본다.

2019 세법 개정안 시행령 양도소득세 관련 주요 내용. /자료=기획재정부.

이미지 확대보기


◇ 양도소득세 관련

기재부에 따르면 양도세와 관련된 내용은 크게 5가지다. 우선 조정대상지역 내 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 요건을 강화했다. 그동안 조정대상지역 내 1주택자가 주택 교체를 위해 일시적으로 2주택자가 되면 2년 내 종전 주택 양도하면 해당 세금을 비과세했다.

기재부는 이번 시행령을 통해 양도세 비과세 요건을 2년 내 주택 판매에서 ‘1년 이내 전입· 종전 주택 양도’로 중복 보유 기간 단축했다. 단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 해당 임대차 계약 종료 시까지 기한을 연장했다. 기재부 측은 “조정대상지역 내 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건을 강화한 것은 실수요 중심 주택 구매 유도와 투기 수요 억제하기 위한 것”이라며 “해당 내용은 지난달 17일 이후 조정대상지역내 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 분부터 적용한다”고 설명했다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수 범위도 조정했다. 1세대 1주택 비과세 적용대상 부수토지 비율을 수도권에서 주거·상업·공업지역은 3배, 녹지지역·수도권 밖 5배, 도시지역 밖 10배로 기존보다 세분화시켰다. 기재부 측은 “이는 도시지역 중 주거·상업·공업지역의 주택 부수 토지 범위 합리적으로 조정한 것”이라며 “적용 시기는 오는 2022년 1월 1일 이후”라고 말했다.

상속주택의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 적용 대상 또한 명확화했다. 2개의 주택을 상속받더라도 1개만 인정하던 기존 제도에 재개발·재건축 등을 통해 상속주택이 2개가 된 경우에도 1개 주택만 인정한다. 이는 국무회의를 거쳐 다음 달 중으로 공포·시행될 예정이다.

조합원 입주권에 대한 일시적 2주택 양도세 특례 적용도 개정했다. 그동안 1주택과 1조합 입주권을 소유한 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세 특례 조건인 3년내 조합원 입주권 양도 시 양도세 특례를 적용했다. 기재부는 시행령을 통해 재개발·재건축 사업화 시 해당 공사 시행자의 매도 청구 소송이 제기되는 경우에도 비과세 적용 예외사유로 추가했다. 기재부 측은 “매도 청구 소송을 일시적 2주택 특례 적용 대상에 추가하여 납세자 부담 완화한 차원”이라며 “해당 제도는 국무회의를 거쳐 시행령 공포·시행과 함께 적용된다”고 설명했다.

오는 6월 30일까지 조정대상지역 내 다주택자가 주택 매매를 나서는 경우 양도세 중과 한시적 배제 대상 역시 추가했다. 장기임대주택, 문화재 주택, 상속주택, 일시적 2주택자, 수도권·광역시·세종시 외 지역 3억원 이하 주택, 조합입주권 등뿐만 아니라 ‘보유 기간 10년 이상 주택’도 해당 기간 양도세 중과를 배제 받는다. 기재부 관계자는 “해당 제도는 다주택자들의 주택 매매를 유도해 조정대상지역 내 주택 공급을 유도하기 위한 차원”이라고 설명했다.

2019 세법 개정안 시행령 임대주택 관련 주요 내용. /자료=기획재정부.

이미지 확대보기


◇ 임대주택 관련

임대주택과 관련된 개정안 내용은 7가지로 요약된다. 우선 조정대상지역 내 등록 임대주택에 대한 1세대 1주택에 대한 비과세 요건 거주요건이 개정됐다. 조정대상지역 내 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에서 등록 임대 주택도 거주 요건에 적용했다. 즉, 2년 이상 보유 기간에 2년 이상 거주 주택 조건은 유지한다. 단, 거주요건(2년) 미적용 특례조건(1세대 1주택 민간임대주택 등록 후 임대의무기간 충족 + 임대료 연 5% 증가율 이하 시 비과세 적용 내용)은 삭제됐다.

기재부 측은 “조세 형평성 제고를 위해 등록 임대주택에 대한 비과세 특례 합리화했다”며 “지난달 17일 이후 사업자등록·임대사업자등록 분부터 적용한다”고 말했다.

임대료 증액 제한 요건 역시 강화했다. 그동안 주택 임대 사업자 임대료 증액 요건은 연간 5% 이하였다. 이 조건에서 연간 기준을 삭제, 5% 이하로 임대료 상한선을 정했다. 또 임대 계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 추가적인 임대료 증액이 불가능하다고 명시했다. 기재부는 시행령이 공포·시행되는 다음 달부터 양도세 특례 요건에도 해당 내용을 적용한다고 밝혔다.

소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면도 보완시켰다. 등록 임대주택의 임대개시 일 기준을 임대 개시 후 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자 등록과 임대사업자등록과 공공주택사업자 지정 충족으로 명확화했다.

소형주택 임대주택 유형과 임대주택 호수 변경할 경우 감면금액 산출 방법 역시 명시했다. 임대주택 호수가 변경되는 경우 세금감면율 적용 기준은 과세 연도 종료일 당시 임대주택 호수가 기준이 된다. 단기 민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경하는 경우 변경 신고를 한 날이 속하는 과세 연도부터 장기일반민간임대주택등에 대한 감면율 적용한다. 그밖에 임대료 증액 제한도 연 5% 이하에서 연 기준을 삭제했다.

기재부 측은 “소형주택 임대사업자 세액 감면 부분은 시행령 공포·시행 이후 주택임대차 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 적용한다”고 언급했다.

여기에 장기임대주택 등의 임대 기간 계산 특례 사례로 리모델링 사업을 추가했다. 장기임대주택 보유자가 2년 이상 거주한 주택 양도 시 비과세 적용하는 항목에 리모델링 사업 기간도 적용된다. 기재부 측은 “재개발사업 등과 유사한 리모델링 사업도 임대 기간 특례에 추가하여 납세자 부담 완화하기 위한 것”이라며 “적용 시기는 시행령이 공포·시행된 이후”라고 말했다.

장기임대주택 등에 대한 양도세 과세특례와 감면 신청 시 제출서류 또한 간소화시켰다. 임대사업자등록증 또는 어린이집 인가증, 임대차계약서 사본은 동일하지만, 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본에서 임차인의 주민등록표등본, 주민등록증 사본 또는 주민등록 전입세대열람 내용으로 변경했다.

주택 임대소득 주택 수 계산 방법 역시 변경했다. 공동 소유 주택 시 최다 지분자의 소유 주택으로 계산한 것에서 해당 주택에서 발생하는 임대료 연 소득이 600만원 이상, 기준시가 9억원 초과 주택 지분 30% 이상을 소유한 주주의 소유 주택도 주택 수에 포함된다. 기재부 관계자는 “고액 임대소득을 얻는 공동소유 주택의 소수지분자도 과세대상에 포함되도록 주택수 계산방식을 개선했다”며 “부부 공동소유 주택에 대해서는 중복계산을 방지했다”고 설명했다.

2019 세법 개정안 시행령 종합부동산세 관련 주요 내용. /자료=기획재정부.

이미지 확대보기


◇ 종합부동산세 관련

종부세와 관련해서는 우선 종부세 합산배제 임대주택 임대료 증액제한 요건 명확화했다. 장기임대주택과 마찬가지로 임대료 증가 연 기준 삭제 등이 동일하게 적용했다.

임대료 증액제한 요건 위반시 합산배제 제외 기간과 추징 기준도 신설했다. 위반한 연도와 다음 1년간(총 2년) 합산배제를 제외한다. 임대료 증액 제한 요건 위반 기준은 최소 임대의무기간(5·8년) 이내 임대료 증액 제한 요건 위반시에만 추징한다. 기재부 측은 “타 법의 개정사항 반영 등을 통해 임대료 증액제한 요건 합리화했다”며 “적용 시기는 시행령 공포·시행 이후 해당 주택 분부터다”고 설명했다.

종부세 합산배제 대상 또한 명확화 : 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등 기존 요건을 유지한 채 1주택 이상 보유한 1세대가 상속, 재건축․재개발 등의 사유로 임대기간 합산하는 경우는 합산과세를 제외한다. 합산배제 다가구 주택의 임대등록 요건 또한 합리화시켰다. 합산배제되는 다가구주택 임대등록 요건에 세무서 사업자등록뿐만 아니라 시군구 임대주택등록도 포함했다. 합산배제 임대주택 임대기간 계산 특례에도 리모델링 사업을 포함했다. 기재부 관계자는 “다가구 주택도 일반 임대주택과 같이 시군구 임대주택등록 의무화했다”며 “과세형평성 및 소득세법 등과의 통일성 제고를 위해 임대기간 산정 합리화했다”고 말했다.

◇ 7500만원 미만 부동산 임대업 업종 추가

9억원 이상 고가 주택의 주택 부문 과세 합리화도 했다. 실거래가 9억원 이상 겸용주택에 대해서 양도차익과 장기보유특별공제 적용에 대한 개정이다. 즉, 주택 연면적이 주택 외 부분 연면적보다 클 때 해당 연면적 전부를 과세하던 것을 주택 외 부분을 제외하고 주택 부문만 따로 과세하도록 설정했다. 기재부 관계자는 “9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리하여 과세하도록 합리화했다”며 “해당 제도는 오는 2022년 1월 1일부터 적용한다”고 설명했다.

그밖에 주거용 건물 개발 및 공급업 업종에 7500만원 미만 부동산 임대업, 부동산 관련 서비스업 등을 신설해 추가했다. 부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고 미신고 시 세액 결정·경정 및 통지 시기도 합리화했다. 과세행정상 예정신고 미신고자의 건별로결정 통지하기 어려운 점을 감안, 관할 세무서장이 매매차익과 세액을 결정·통지하는 요건을 명확화했다.

공동 상속 조합원 입주권 소유자 선정 기준을 신설했다. 선정 기준에 따르면 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 조합원입주권의 관리처분계획 인가일등 현재 해당 주택에 거주하였던 자, 최연장자 순으로 결정한다. 기재부 측은 “공동상속 조합원입주권 소유자 의제 명확화했다”고 말했다.

부동산 등 양도신고확인서 제출방법 규정도 신설했다. 부동산등양도신고확인서 신청 절차 등 세부사항을 마련한 것. 적용 시기 오는 7월 1일 이후 양도하는 부동산부터다.

서효문 기자 shm@fntimes.com

데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지
Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

한국금융포럼

더보기

FT카드뉴스

더보기

FT도서

더보기